בואו נתחיל מהסוף ועם העובדות היבשות: התשואה מהשכרת דירה להשקעה בחו”ל גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. הוסיפו לכך את העובדה שמחיר דירה להשקעה בארה”ב הוא שליש (!) מדירה בישראל ושאלו את עצמכם – מדוע אנחנו עדיין קונים דירות להשקעה בחיפה?
התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חשש מהלא מוכר. מרבית הישראלים חשים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית. כאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות המבוסס על רגש ולא על קבלת החלטה רציונאלית – שמביא לתשואה נמוכה משמעותית ממה שהמשקיע יכול היה לקבל. במקום למקסם רווחים תוך ניהול סיכונים מחושב, הישראלי הממוצע מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה, העיקר שתהיינה קרובות אליו הביתה. שנאמר – לא רציונלי ולא במקרה.
אז לפני שרצים לבדוק דירות בחיפה או באר שבע, הנה כמה נקודות שכדאי להתעכב עליהן:
בחו”ל – פחות (כסף) זה הרבה (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-5% כשהתקרה של 5% נדירה ביותר. לעומת זאת, שוק השכירות האמריקני, מניב תשואות פנומנליות של עד 11-12% נטו, קרי, בשקלול הוצאות ניהול הנכס, התחזוקה וכד’. כל זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שבכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים בשליש ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל”ן בישראל.
פיזור השקעות. המשקיע הישראלי הטיפוסי ממשיך לנהוג בניגוד לחוקים הבסיסיים של שוקי השקעות, כאשר הוא ממשיך להתעלם מכך שמחירי הנדל”ן בישראל נמצאים בשיא חסר פרופורציות ובעיקר – מעורר דאגה. אין שום רציונל כלכלי להחזיק 3 דירות בישראל בשווי כה גבוה, אחרי העברת חוק המיסוי על דירה שלישית, בעוד שברור מה כדאי לעשות מבחינה כלכלית: לנצל את הגאות בשוק הישראלי, לממש את הנכס ולפזר את השקעות בנדל”ן, כולל בחו"ל, גם ברמת התשואה וגם ברמת פיזור הסיכונים. כל התנהגות אחרת אינה רק בלתי רציונאלית, אלא גם מסוכנת מבחינה פיננסית.
הכנסה נוספת במינימום השקעה ומאמץ. מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את ההכנסתו הקבועה? השקעה בנדל”ן בחו”ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. בארה”ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל”ן הנמוכים ולקנות דירות ב-100 אלף דולר, ליהנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעלייה בערך הנכס לאורך השנים.
נדל”ן בחו”ל – למה כן?
אחד מאלו שהבינו את האבסורד הטמון בהשקעה בישראל כשהמחירים בשיא לעומת הזדמנויות הפז בחו”ל הוא עמי, בן 59 ממרכז הארץ. בתחילת 2011 רכש עמי, באמצעות חברת השקעות, את הנכס הראשון שלו בפלורידה, תמורת 50 אלף דולר ששמר בצד. "כשראיתי איך ההכנסה מההשכרה מכניסה לי בדיוק את מה שהייתי צריך כדי לסגור את החודש, דאגתי למכור כל מה שיכלתי כדי לגייס הון נוסף ולרכוש את הנכס הבא שיעלה משמעותית את רמת החיים שלי" הוא מספר.
עמי מספר, כי ככל שהתעמק בנושא, הבין את היקף ההשקעות הישראליות בנדל”ן בחו”ל ואת פוטנציאל הרווחיות הגבוה הטמון בהן. ”לא נרתעתי מלהשקיע בנדל”ן בחו”ל. התשואות על הכסף גבוהות משמעותית והיה ברור שמדובר בהשקעה שלפחות מצדיקה בדיקה”.
במהלך 2013 רכש אבי עוד שני בתים צמודי-קרקע תמורת 250 אלף דולר, בשכונות מועדפות בעיר ג'קסונוויל בפלורידה שבהן דרישה גבוהה לשכירות. "את הפוטנציאל הגלום בעיר ג'קסונוויל שבפלורידה גיליתי במקרה, עכשיו כשהעובדות מדברות – אי אפשר להתווכח. המגזין הכלכלי פורבס קבע שג'קסונוויל היא היעד מס' 2 הפופולרי והמועדף ביותר על אמריקאים להגירה ולמגורים. בהתאם לכך, אנשים רבים מגיעים לעיר ומחפשים מקום לגור בשכירות. היא עיר חוף מדהימה הנושקת לאוקיינוס האטלנטי. העיר נחשבת למרכז מטרופוליני תיירותי עם גלריות אומנות, מוזיאונים, מסעדות, בתי קפה, ברים וחיי לילה מרשימים. בעיר מגוון רחב של אוניברסיטאות, בתי חולים, 2 שדות תעופה ונמל אזרחי השלישי בגודלו בארה"ב. ההגירה החיובית וההתפתחות הכלכלית המרשימה בשנים האחרונות ייצרו קרקע פורייה למשקיעי הנדל"ן מכל העולם."
השקעה משתלמת
תוך מספר שנים עמי כבר מצא את עצמו עם מספר נכסים בארה"ב שמזרימים לו היום את המשכורת החודשית שלו. ”קניתי את הנכסים במחירים טובים, לאחר שיפוץ יסודי שבו הוחלפו כל התשתיות של הבתים; והדבר החשוב ביותר – קיבלתי את הנכס עם שוכר שכבר משלם לי דמי שכירות חודשיים. נוסף לתשואה, הסיכוי שערך הבתים יעלה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה ברמה החודשית.
רבים מחפשים היום איפה להשקיע את הכסף שלהם. הם מחכים להזדמנות הנכונה שתגיע ובינתיים מחירי הנדל"ן בארץ הגיעו כבר למחירי שיא של כל הזמנים וגם הנדל"ן בארה"ב רושם עליות יפות כבר 3 שנים אבל מי שימשיך לחכות ולא ירכוש נכס עכשיו יאבד את ההזדמנות.
“כאשר שואלים אותי לגבי ההשקעה בנדל”ן בחו”ל”, מספר עמי, “צריך רק לקבל החלטה ולדאוג לליווי נכון. עלות ההשקעה המומלצת היום הוא בין 70,000$ ל-100,000$ אבל גם אם יש לכם רק 50,000$ – אתם פשוט חייבים לבדוק את ערוץ ההשקעה הזה". ההסבר הוא שבטווח המחירים הזה המשקיעים מציבים את עצמם בשכונות טובות יותר שיש בהם דרישה גבוהה לשכירות וגם חתך סוציו אקונומי גבוה יותר, זאת אומרת שלשוכרים יש אפשרות כלכלית לשלם את השכירות.
אז איך מתחילים?
יריב גולן, מייסד חברת "PANGO REAL ESTATE", צבר ניסיון רב בשוק הנדל"ן האמריקאי כאשר חווה על בשרו את הליך ההשקעה בנדל"ן בארה"ב. הוא שם לעצמו למטרה לאתר עסקאות נדל"ן חכמות עבור לקוחותיו – ישראלים שגם כמוהו בסך הכל רוצים הכנסה נוספת שתקנה להם נחת ושקט כלכלי. הוא מציע ללקוחותיו נכסים משופצים ומושכרים המייצרים למשקיעים הכנסה גבוהה החל מהיום הראשון לאחר רכישתם.