פרויקט תמ"א 38 – מדריך יסודי למתחילים

בודדים אלו שלא שמעו את השם תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) ונדירים אלו שלא ראו בניין שמשתתף בתוכנית, אך כמה מאיתנו באמת מבינים מה השם הזה אומר, למה התוכנית הוקמה, אילו מסלולים אפשריים יש לתוכנית ומהם השלבים בדרך לביצוע התמ"א. אם הבניין שלכם עומד לעבור תמ"א או שדיירי הבניין שוקלים את האפשרות, הכתבה הזאת תעשה לכם סדר ותשמור עליכם ועל הזכויות שלכם – פרויקט תמ"א 38 מה זה אומר? המשיכו איתנו…

פרויקט תמ"א 38 מה זה אומר?

תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית 38, הינה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 אל מול רעידות אדמה. במסגרת התוכנית יזמים וקבלנים מקבלים זכויות מורחבות על ידי העירייה המקומית על שטח הבניין ובכך כל הצדדים מרוויחים – המדינה משפרת את עמידות המבנים בישראל אל מול רעידות אדמה, זאת בנוסף להגדלת היצע הדירות הקיים בשוק, הדיירים נהנים מדירות חדשות מהקבלנים או משיפוץ כולל לבניין (ולרוב עם תוספת של ממ"ד לכל אחת מהדירות). היזמים והקבלנים מרוויחים את זכויות הבנייה הנוספות לבניית מספר דירות המניבות להם רווחים נאים.

במסגרת התוכנית של פרויקט תמ"א 38 הפועלת כבר מעל עשור בישראל, נבנו אלפי דירות חדשות ומאות בניינים עברו שיפוץ ושיקום או בנייה מחדש. בשנים האחרונות חלה תאוצה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר בשל המחסור בקרקעות פנויות ומחירי הקרקעות היקרים בישראל – ובמיוחד באזור המרכז. לא רבים יודעים כי תמ"א 38 כוללת מספר מסלולים אפשריים, כאשר בבניינים רבים בישראל היזם קובע עבור הבניין את המסלול בו הוא ישתתף – גם אם לכם, לבעלי הדירות, עדיף מסלול אחר. אז איזה מסלולים יש לתוכנית?

תמ"א 38/1 – שמירת הבניין הישן וחיזוקו

מסלול זה הינו המסלול הנפוץ ביותר עד כה, כאשר כבר לפני למעלה מעשור החלו לבצע תוכנית זו בבניינים ברחבי ישראל. במסגרת מסלול זה, מבצעים עבודות שיקום ושיפוץ לבניין הקיים, ועליו מוסיף הקבלן בין קומה וחצי לשלוש וחצי קומות, כאשר כמות הדירות והקומות החדשות הן על פי החלטת העירייה המקומית. קיימות עיריות אשר מתירות בניית דירות רבות יותר – ובכך הופך פרויקט תמ"א 38 לכלכלי יותר עבור הקבלנים – וקיימות עיריות המגבילות את כמות הקומות הנוספות לבניין.

בעלי הדירות שבנייניהם משתתפים בתוכנית לא אמורים להוציא אף שקל אחד מכיסם, כאשר כלל ההוצאות הן על היזם על פי חוק. היזם מתחייב אל מול הדיירים לבצע שיפוץ כולל לבניין, ובחלק ניכר מהמקרים הוספת ממ"ד ומרפסות, כמו גם את כלל התשלומים הנלווים לכך (הוצאת אישורים בעירייה, תשלום אגרות, הוצאות בנייה ועלות הליווי המשפטי) ותוך מתן ערבויות לכלל הדיירים מהבנק המלווה על פי שווי הדירה לאחר סיום התמ"א.

מה התנאים: בניין שנבנה טרם שנת 1980, הסכמה של 100% מהדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38.

היתרון: לא עוברים לבית זמני ונשארים לגור בדירה הישנה במהלך הבנייה.

החסרון: לא כל תשתיות הבניין עוברות תיקונים ועל כן הבניין יכול להראות חדש – אך הוא לא.

תמ"א 38/2 – פינוי-בינוי, אבל בקטן

מסלול זה תופס תאוצה בשנים האחרונות, כאשר יזמים רבים הפסיקו מלבצע תמ"א 38/1 ועובדים כיום במסגרת מסלול זה. במסגרת המסלול, מתבצע הריסה של הבניין הישן ובניית בניין חדש ומודרני העומד בתקני הבטיחות העדכניים ביותר בישראל. היזם אשר מוציא לפועל את הפרויקט אחראי על פינוי הבניין ובניית בניין חדש וגדול יותר המכיל מספר דירות גדול באופן משמעותי. מפתח היחס הבסיסי באזור המרכז הינו 1:3 – על כל דירה קיימת יבנו שלוש דירות חדשות (אחת עבור בעל הדירה, 1.2 דירות עבור הקבלן והוצאות הבנייה וכ-0.8 דירה עבור היזם) ובאזורים אחרים בארץ ניתן לקבל יחס גבוה יותר בשיעורים של אף 1:8 ו-1:10, כאשר היחס תלוי במחירי הדירות החדשות ובעלות הקרקע. בתמורה לביצוע הפרויקט מתחייב היזם לספק דירה חדשה עבור בעלי הדירות בבניין, לרוב הדירה תהיה גדולה יותר (גודלה החדש נקבע במו"מ והוא תלוי במיקום הבניין), זאת בנוסף לחנייה צמודה ולמרפסת.

בדומה למסלול הקודם, בעלי דירות המשתתפים בתוכנית לא מוציאים שקל אחד מכיסם במסגרת התהליך. כלל ההוצאות הן על היזם, כאשר במסגרת מסלול זה מתחייב היזם גם לשלם עבור שכירות חלופית בזמן הבנייה (גובה השכירות הינו על פי ערך שכירות הדירה הקיימת), הוצאות הובלה הלוך ושוב (או הוצאות אחסון לחפצים המפונים מהדירה) תוך מתן ערבויות מתאימות מהבנק המלווה של הפרויקט. זאת בנוסף כמובן להוצאות הקבועות של היזם: הוצאת אישורים בעירייה, תשלום אגרות, הוצאות בנייה ועלות הליווי המשפטי.

מה התנאים: בניין שנבנה טרם שנת 1980, הסכמה של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט בשלב הראשון (להוצאת אישורי הבנייה) ולבסוף הסכמה של 100%.

היתרון: קבלת דירה חדשה "מהניילונים", לרוב גדולה יותר ומפוארת יותר.

החסרון: בעת הבנייה נדרשים לעבור לבית זמני לתקופה של בין שנתיים לארבע שנים.

פינוי-בינוי, או בינוי-פינוי

מסלול זה אינו נכלל כחלק מסוגי התמ"א, אך לרוב מדובר על מסלול זה באותו הקשר. פינוי-בינוי הינה מדיניות רשמית של מדינת ישראל שבמסגרתה מפונים מספר בתי מגורים לבניית בניינים חדישים ומודרניים.

במסגרת התוכנית מאגדים מספר בניינים להריסה ולבנייה מחודשת, כאשר בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, בתמורה לביצוע הפרויקט. בדומה למסלולים הקודמים, כלל ההוצאות בפרויקט הן על היזם ודיירי הבניין לא נדרשים להוציא אגורה במסגרת הפרויקט. היזם מתחייב לספק ערבויות הן על הדירה (בשווי הדירה החדשה) והן על תקופת השכירות.

בתקופה האחרונה החלו לבצע פרויקטים במסלול בינוי-פינוי, אך הדבר מתאפשר אך ורק אם העירייה מספקת שטח חלופי או לחילופין ששטח הבניין גדול במיוחד. במסגרת תהליך זה דבר ראשון נבנה הבניין החדש, אליו מועברים הדיירים, ורק לאחר מכן מתבצעת הריסה של הבניין הישן.

מה התנאים: לפחות 24 דיירים נדרשים על מנת להצטרף למסלול, ונדרשת הסכמה של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט בשלב הראשוני (להוצאת אישורי הבנייה), ו-100% בשלב האחרון.

היתרון: קבלת דירה חדשה "מהניילונים", לרוב גדולה יותר ומפוארת יותר.

החסרון: לפרויקטים מסוג זה לוקח שנים רבות לקבל אישורים בעירייה וישנם פרויקטים הנמצאים בתהליך כבר עשר שנים.

מהם השלבים בדרך לפרויקט תמ"א 38?

במידה והבניין שלכם עומד בקריטריונים הנדרשים לביצוע תמ"א, ניתן להתחיל להתניע את התהליך הכולל מספר שלבים:

1. אישור דיירי הבניין – לפחות 80% מדיירי הבניין צריכים להסכים לביצוע הפרויקט ולתמוך בתהליך.
2. מציאת יזם – שלב זה יכול להיות קודם לשלב אישור דיירי הבניין, כאשר בניינים רבים בישראל נכנסו לתהליך רק לאחר שיזם פנה אליהם. היזם צריך להיות אדם אמין ובעל יכולות מוכחות לביצוע הפרויקט – כי עליו יקום וייפול הפרויקט.
3. בחירת עו"ד – כלל בעלי הדירות נדרשים לייצוג של עו"ד אל מול היזם במסגרת הפרויקט. הוצאות העו"ד, כפי שפורט מעלה, הן על חשבונו של היזם, כאשר מומלץ שכלל הדיירים יספקו ייפוי כוח לעו"ד אחד המייצג את כולם.
4. חתימת חוזה אל מול החברה היזמית – הסכם כולל ומקיף המפרט את חובות היזם כלפי בעלי הדירות, כמו גם את המפרט הטכני הכולל של הדירות. החוזה חייב להיחתם בעצת העו"ד של בעלי הדירות.
5. הוצאת אישורי בנייה בעירייה – שלב זה הוא בעל אורך לא ידוע ותלוי בעבודת העירייה המקומית. שלב זה נמשך לפחות שנה ולאחריו ניתן יהיה להתחיל את הבנייה.
6. ביצוע מכרז קבלנים – שלב זה אינו חובה כי ישנן חברות יזמיות העובדות עם חברה קבלנית קבועה, אך בשלב זה מבצע היזם מכרז אל מול מספר חברות קבלניות עד לבחירת הקבלן המבצע. על בעלי הדירות לפקח על התהליך ולוודא כי הקבלן הנבחר בעל יכולת מוכחת לביצוע הפרויקט.
7. בנייה – שלב זה אורך בין שנה לארבע שנים (תלוי בפרויקט ובגודלו) ובמסגרתו תבוצע עבודת הבנייה.
8. אכלוס מחדש – שלב זה רלוונטי למסלול תמ"א 38/2 ולמסלול הפינוי-בינוי, כאשר בעלי הדירות יקבלו את המפתח החדש לדירתם והפרויקט יסתיים.

טיפים חשובים

• תמ"א 38/1: במידה ואחד מבני ביתכם הינו חולה אסתמה, מומלץ לדרוש דיור חלופי לתקופת הבנייה בגלל האבק והלכלוך הרב בזמן הבנייה.
• תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי: ככל שיחס הדירות החדש אל מול הדירות הישנות עולה, כך עולה הרווחיות של היזם. לכן ככל שיחס הדירות עולה קיימת בידכם האפשרות לקבל יותר עבור דירתכם.
• תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי: הפרויקט חייב להיות שוויוני על מנת שהוא ייצא לפועל. אל תנסו לסחוט את היזם ולקבל יותר, או לחשוד לחילופין שבעל דירה אחר מקבל יותר ממכם – כי גם אם זה נכון, אתם עדיין מקבלים תמורה שווה מאוד עבור הסכמתכם. יתרה מזאת, במידה וברשותכם הוכחה לביצוע איפה ואיפה בין בעלי הדירות ניתן לתבוע את היזם ולעצור את הפרויקט.

יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים להגיב כאן ולשאול אותנו