עורך הדין זיו לוטנברג, המתמחה בעסקאות נדל"ן גדולות בארץ ובעולם, החל ללוות משקיעים קטנים לאחר שביצע מספר רכישות מוצלחות ביותר לעצמו. בראיון אתו הוא מסביר מדוע קל למשקיעים ישראלים, שעד עכשיו התלבטו מה לעשות עם כספם, להשקיע יחד אתו
הבעיה הגדולה של מרבית הישראלים היא לא הידע – מרביתם כבר יודעים ששוק הנדל"ן המניב בישראל חות אטרקטיבי ביחס לבתים מניבים בחו"ל. הבעיה של הישראלים היא שחלקם הגדול מפחד להשקיע מחוץ לגבולות ישראל. "הסיבות הן בעיקר פסיכולוגיות", מסביר עו"ד זיו לוטנברג, "אתה מגיע לפגישה בחברה שמשווקת השקעות מחוץ לישראל ומקבל רגליים קרות. מרבית המשווקים לא ערים לעובדה שהמשקיע הישראלי צריך להרגיש ביטחון של 100% כשהוא מחליט להשקיע סכום של מעל ל-300,000 ש"ח בנכס."
ואתה חושב שהלקוחות שלך מרגישים בטוחים?
"אני יודע שהלקוחות שלי מרגישים בטוחים מאחר ואני הייתי בצד שלהם ואני מודע לקושי העצום המגיע עם ההחלטה להשקיע את כספך היקר. כחלק מעיסוקי הקודם, ליוויתי עסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל עד שהחלטתי לעשות גם לביתי ולרכוש לעצמי בתים בארה"ב. בשל העובדה שהתגוררתי בארה"ב והיותי בקיא מאוד בעניינים המשפטיים הקשורים בביצוע עסקאות נדל"ן בחו"ל – לא פחדתי לבצע את המחקר המקיף בעצמי ולאתר את הנכסים. עשיתי מחקר שוק, שכלל מספר נסיעות לארה"ב ופגישות עם אנשי מקצוע רבים עד שביצעתי את העסקאות הראשונות שלי.
הנסיון האישי שלי מייצר לעצמי הוא זה שהוביל אותי גם לעיסוקי הנוכחי – ליווי משקיעים ישראלים. בהתחלה סייעתי בעיקר לחברים קרובים להיכנס לשוק האמריקאי והפידבק החיובי הוביל אותי להפוך את התחביב לעיסוק המרכזי שלי. כיום הצוות שלנו מורכב מאנשי מקצוע מהשורה הראשונה, לרבות אנשי מקצוע מתחום תכנון הפרישה והפנסיה. אני לא מתבייש להגיד כי כמעט כל מי שמתחיל אתנו את התהליך גם מסיים אותו ומבצע את הרכישה הראשונה המשמעותית שלו בחו"ל. אנשים שמחים לעשות משהו משמעותי עם הכסף שלהם."
ומעבר להרגשת הביטחון?
"מדובר בשוק הרבה יותר רווחי מהשוק הישראלי. אנחנו בוחרים השקעות על בסיס תזרים המזומנים החודשי ועליית הערך. ברגע שמתקבלת החלטה נכונה לגבי מיקום ובחירת הנכס, אז הרווחים הם עצומים – בטח ביחס לשוק הישראלי או לאלטרנטיבות האחרות. לדוגמא, רכישה של שני בתים פרטיים בסכום של 600,000 ש"ח מייצרים למשקיע הכנסה חודשית מוערכת של -5,000 ש"ח נטו משכר הדירה החודשי. לצורך השוואה, אם נרצה להרוויח שכר דירה זהה נצטרך להשקיע בערך סכום של 1,500,000 ש"ח ויותר בדירה בישראל. לאחר איתור הנכס והשיפוץ היסודי והמקיף (כולל החלפת מערכות חשמל, מים, חלונות, וכו) אנו מעבירים את הניהול השוטף לידי חברת הניהול הגדולה ביותר בפילדלפיה. בשוק האמריקאי מאוד מקובל להפקיד את ניהול הנכס בידי חברת ניהול מקצועית שדואגת לתחזוקת הנכס, למציאת השוכר ולגבייה השוטפת של שכר הדירה. חשוב מאוד לכל ישראלי לעבוד עם אחת מחברות הניהול הגדולות והמבוססות ביותר באותו אזור בו הוא משקיע. כאמור – אנו עובדים עם החברה הגדולה והמובילה בפילדלפיה ומערכת היחסים הצמודה שלי איתם והמקצועיות שלהם מגינה על המשקיעים שלי ומאפשרת להם ליהנות מנכס מניב בשלט רחוק.
ומדוע פילדלפיה?
"היסוד הראשון של השקעה מוצלחת בנדל"ן הוא המיקום ופילדלפיה היא עיר שכירויות. היא מרכז מטרופולין של כשבעה מיליון תושבים ובעיר פילדלפיה מתגוררים כמיליון וחצי תושבים. העיר צומחת והמחירים עולים – רק בשנה האחרונה הייתה עליית מחירים של מעל 7%. ממוקמות בה 17 אוניברסיטאות מהמובילות בעולם, סביבן התפתחה תעשיה גדולה מאוד של בתי חולים ומוסדות מחקר והיא מגנט לאוכלוסייה רבה שעובדת באזורים האלו ומחפשת בתים להשכרה. היתרונות של אזורים אילו הם תזרים מזומנים גבוה וביקושים גבוהים לבתים בשכירות. בזכות שיטת העבודה שלנו אנו מצליחים לאתר נכסים במחירים מאוד אטרקטיביים. מרבית המשקיעים שאנחנו מלווים מעדיפים להשקיע סכום של 300,000 ש"ח בנכס ולא 1,000,000 ש"ח. מדובר בסכום נמוך יחסית, אבל כזה שעדיין מאפשר קבלת שכר דירה משמעותי בכל חודש לחשבון הבנק."
נכסים ששופצו ע"י עו"ד זיו לוטנברג
הדבר השני החשוב לנו הוא רמת השיפוץ הגבוהה שאנחנו מקפידים עליה. כשהמשקיעים רואים באיזו רמה אנחנו משפצים את הנכס שהם עתידים לקנות הם מבינים כי מדובר בשילוב נכון של השקעה נמוכה וקבלת תמורה מקסימלית בעבור ההשקעה. השיפוץ היסודי ממזער את הטיפול השוטף בנכס ומאפשר לשוכרים הפוטנציאליים ליהנות ממגורים נוחים ושקטים. בשורה התחתונה – המשקיע מקבל בית פרטי במחיר נמוך ממחיר השוק ובגימור גבוה עם שוכר שמשלם את שכר הדירה. אנחנו לא מפחדים להציג ללקוחותינו את כל האלמנטים שצריך לקחת בחשבון כשמשקיעים בארה"ב. החזון שלנו מתבסס על קהל לקוחות קבוע שחוזר אלינו גם להשקעה השנייה והשלישית, וזה מתאפשר לנו בעזרת המדיניות השקופה שלנו. אנחנו מציגים למשקיעים את כל הזוויות של ההשקעה והשקיפות הזו מוערכת על ידם.