היום כבר ברור שברכישת משרד תשיגו את התשואה הכי גבוהה בנדל"ן אבל איך תשיגו גם את ההשבחה הגבוהה ביותר? הכל מתחיל בקרקע ובאיתור עסקאות נדלן טובות.
אחרי שנים ארוכות שבהן השקעה בדירות הייתה הבון טון של המשקיעים הישראלים, המגמה השתנתה. כעת ברור שרכישת משרד היא ההשקעה שתניב לכם את התשואה הטובה ביותר, ואין מה לעשות – הביקוש וההזדמנויות הטובות ביותר נמצאות במטרופולין תל אביב.
גורמים לתופעה לא חסרים: החל משחיקת התשואה מהשכרת דירות; רף המחירים הגבוה לרכישת דירות; המגבלות על לקיחת משכנתא; והרגולציה שמרחיקה את המשקיעים משוק הדירות. מדיניות הממשלה לצמצום היקף ההשקעה בדירות כוללת בין היתר את קידום חוק "מס ריבוי דירות" לבעלי שלוש דירות ומעלה, יישום מסיבי של פרויקט "מחיר למשתכן" והעלאת מס הרכישה על קניית דירות להשקעה.
כך משקיעים רבים ובעלי עסקים מצאו מפלט משתלם ברכישת משרדים, עסקאות נדלן שמניבות לא פעם תשואה הגבוהה פי שלושה מזו שמניבה דירה. בעוד שהתשואה השנתית מהשכרת דירה הידרדרה לשניים-שלושה אחוזים, התשואה מהשכרת נכס משרדי יכולה להגיע בקלות לשבעה-שמונה אחוזים.
עסקאות לרכישת משרד משתלמות במיוחד כהשקעה לבעלי חברות ולעצמאים. בקניית נכס משרדי כהוצאה עסקית הקונה מזדכה על המע"מ, ובבוא היום הוא ייהנה הן מההשבחה והן מהכנסה שוטפת לאורך שנים כשהנכס יושכר. לכן עצמאים רבים ובעלי חברות מגלים בשנים האחרונות את אפיק ההשקעה הזה, שבוודאי חכם ומשתלם יותר מלמשוך את רווחי החברה באמצעות דיבידנד או משכורת ולשלם את רוב רווחי החברה כמס.
ההזדמנות לעסקאות נדלן: רגע לפני שהמחירים יזנקו
בזמן שכולם רצים לקנות משרדים, החוכמה היא לגלות את הדבר הבא ולשים את היד על עסקאות נדלן שיניבו את ההשבחה המרשימה ביותר. הסוד הזה, שלא מרבים לדבר עליו, טמון בהזדמנויות לרכישת קרקע שמיועדת למשרדים ושנמצאת צעד לפני האישור הסופי. לא מדובר על קרקעות שעתידן לוט בערפל, אלא במתחמים שאושרו בתוכניות המתאר בייעוד לתעסוקה, ושנמצאים בשלבי תכנון סופיים. אלו מתחמים שעתידים להיבנות בתוך כמה שנים, ורק דרושה קצת סבלנות.
קנייה בשלב הזה מאפשרת ליהנות ממחיר משתלם במיוחד, שעתיד לזנק בדרמטיות מיד עם האישור הסופי והפיכת הקרקע לזמינה לבנייה. ככל שהמתחם נמצא במיקום מרכזי, נגיש ואטרקטיבי, כמובן שההשבחה תהיה משמעותית יותר.
יתרה מזאת, בקניית משרד אפשר לבחור מראש את שטח המשרד הרצוי וכך להשפיע על מחיר העסקה ולהתאים אותו לתקציב המצוי. זאת לעומת זכויות על קרקע לדירה שנמכרת רק ביחידה לדירה ולכן גמישות במחיר לא אפשרית.
כמו באירופה: מגורים ומשרדים באותו מתחם
מתחם גלילות למשל, שנקרא גם "הצפון החדש", הוא אחד מהאתרים שבהם עדיין אפשר לאתר יחידות קרקע שמיועדות למשרדים, רגע לפני שהן יהיו זמינות לבנייה. מתחם גלילות נמצא כעת בשלבי תכנון מתקדמים מאוד. במקום תיבנה שכונת יוקרה במודל המתקדם של עירוב שימושים שמקובל כבר עשרות שנים באירופה ובארצות הברית, ורק בשנים האחרונות עשה עלייה לישראל.
המשמעות היא שהבנייה בשכונה תשלב מגורים, משרדים ומסחר, כשמבואות הכניסה והחניונים יהיו נפרדים למגורים ולמשרדים. כך המתחם יהיה שוקק בכל שעות היום והערב, מה שיתרום לניצול מרבי של המרחב. עירוב שימושים נותן מענה לסגנון החיים המערבי העדכני, שמאפשר לאנשים לגור, לעבוד ולבלות באותה סביבה בלי לבזבז זמן יקר על נסיעות, פקקים וחיפושי חנייה.
העובדה שאזור גלילות נחשב לפריים לוקיישן של תל אביב ושל אזור המרכז כולו, מחזקת את ההערכה לביקוש הרב שיאפיין את המקום. תנאי בסיסי לבחירת מיקום למשרד הוא הנגישות התחבורתית. בגלילות הנגישות לכבישים המרכזיים מעולה – בתוך דקה אפשר להגיע לכביש החוף, לאיילון, לדרך נמיר ולכביש 5 שמוביל בנוחות לכביש 4 ולכביש 6. צמוד למתחם ייבנה גם מרכז תחבורה ציבורית ובו תחנת רכבת.
איך מאתרים עסקאות נדלן משתלמות?
בשלב הנוכחי עוד לא גובשה חלוקת הזכויות העתידית המדויקת בין מגורים, מסחר ותעסוקה במתחם גלילות, כמו במתחמים אחרים שנמצאים לפני אישור סופי. לכן לבעלי קרקע פרטיים שמחזיקים קרקעות בודדות לא ברור למה תיועד הקרקע הספציפית שלהם. לעומת זאת, חברות פרטיות יציבות שמחזיקות במקום חטיבות קרקע גדולות, יודעות שאחוז מסוים מהקרקעות שלהן ייועד למשרדים. כך שאותן חברות יכולות לשווק מראש, כבר עכשיו, חלק מהזכויות למשקיעים שמעוניינים ספציפית במשרדים. לאחר שהזכויות יחולקו, החברות האלה יקדמו את הפרויקט לאורך כל הדרך עד לסיום הבנייה.
אז איך מזהים עסקאות נדלן משתלמות במיקום מצוין ובשלב שלפני האישור הסופי? בהרצליה פיתוח הסמוכה, לדוגמה, זכויות במ"ר של קרקע מאושרת לבנייה למשרדים שוות כ-8,000 שקלים. ההערכה היא שהמחירים בגלילות יהיו דומים, ואולי אף גבוהים יותר. לכן, מחירים בסדר גודל של 3,000 שקלים למ"ר בקרקע שמיועדת למשרדים אך עדיין אינה זמינה לבנייה ייחשבו לעסקת נדלן אטרקטיבית.
