הרווח השנתי מהשקעה בנדל"ן מסחרי (כדוגמת רכישת משרד) גבוה משמעותית מהשקעה בדירה בישראל ועומד על 8-11% תשואה בשנה. אם תרכשו משרד בפרויקט איכותי ב-1,000,000 ש"ח אתם צפויים להרוויח 80,000-120,000 ₪ בשנה רק מדמי השכירות!! תשוו את זה לדמי השכירות הצנועים שתרוויחו מרכישת דירה בישראל ותבינו מהר מדוע המשקיעים הגדולים רוכשים משרדים להשקעה. אז ממה כדאי להיזהר וכיצד לעשות את זה נכון גם אם אין ברשותכם סכום גבוה להשקעה?
קודם כל - למה בכלל נדל"ן מסחרי?
המשקיעים כבר גילו את באר שבע ולוד והתשואה מדירות פרטיות, בכל האזורים בישראל, נעה בסה"כ בסביבות 2-5% בשנה. שוק ההון נמצא (לפי תחזיות רבות) בשיא ומחירי הדירות בשמיים. המשקיעים פוזלים לעבר אלטרנטיבות השקעה בחו"ל אך מרביתם פוחדים לשים את כספם בידי חברות ישראליות שרוכשות עבורן נכסים בארץ זרה.
לעומת זאת, בשוק הנדל"ן המסחרי בישראל, עדיין ניתן למצוא נכסים שיניבו לכם תשואה מרשימה ביחס לכל אלטרנטיבה שתחפשו.
מהו הסיכון שמגולם ברכישת משרד והשכרתו?
הסיכון המשמעותי, בדומה לסיכון בכל שוקי השכירות למיניהם, הוא להישאר לעיתים ללא שוכרים. מי שעוקב אחר שוק שכירויות המשרדים בת"א, לדוגמה, מזהה מגמה בולטת של בנייה מאסיבית של מגדלי משרדים מחוץ למרכז העיר. אם תחפשו כבר היום משרד להשכרה בת"א תגלו שהמשימה לא כזאת מורכבת ובהחלט יש היצע זמין למשכירים. האם היינו רוכשים היום משרד בת"א כהשקעה? ממש לא בטוח.
אז מה כן לעשות כמשקיע וכמה אני צפוי להרוויח מעסקה שכזאת?
עסקה טובה של רכישת נדל"ן מסחרי והשכרתו צפויה להניב לכם תשואה של 8-11% בשנה.
קיימים מספר פרמטרים שהופכים השקעה שכזאת לכדאית וחשוב להקפיד על קיומם:
1. המחיר המוצע של הנכס – חשוב לבחון את הרווחיות עבור המשקיע.
2. לוקיישן – אולי הדבר החשוב ביותר בהשקעה שכזאת. לוקיישן איכותי ישפיע על הביקוש הצפוי מצד השוכרים.
3. איכות הפרויקט – תשפיע ישירות על איכות השוכרים בנכס שנרכוש.
הבעיה הנוספת שקיימת בפרויקטים שונים ואטרקטיביים של נדל"ן מסחרי היא שהחברות הגדולות רוכשות קומות שלמות של משרדים ואינן משאירות מקום למשקיעים הקטנים יותר. קשה למצוא פרויקטים טובים למי שיש לו סכומים של 500,000-1,000,000 ש"ח להשקעה.
פרויקט לדוגמה שכן פתח את דלתותיו גם למשקיעים קטנים יותר הוא מגדל החלוצים בנתניה שהחל עכשיו את שלב השיווק הראשוני.
ננסה להסביר באופן קצר וענייני מדוע הלוקיישן של הפרויקט (במקרה הזה) הופך אותו לאטרקטיבי ביותר.
נדל"ן מסחרי במרכז נתניה – לוקיישן שהופך את ההשקעה ל"שווה בדיקה רצינית" מבחינתנו.
הפרויקט החדש של איציק תשובה במרכז נתניה הוא דוגמה מעולה לפרויקט שעונה על 3 הקריטריונים:
- מחיר הנכס – המחיר למטר רבוע בפרויקט מגלם תשואה מעולה למשקיעים ע"פ כל חישוב שתערכו על בסיס מחירי השוק הקיימים היום.
- איכות הפרויקט – מושקע ביותר, נגיש לכניסה ויציאה מהעיר ומבוצע ברמה גבוהה שתשמח כל שוכר ממוצע.
- לוקיישן – זאת הנקודה הקריטית בפרויקט הזה והיא שהופכת אותו למנצח:
הפרויקט עתיד להיבנות במרכז נתניה ומכאן הייחודיות שלו. הפרויקטים שנבנים כרגע במקביל נבנים מחוץ למרכז העיר ולא תמצאו פרויקטי משרדים שנבנים או עתידים להיבנות במרכז נתניה המבוקשת. מי שמכיר את נתניה יודע שקיימים אלפי עסקים ששוכרים משרדים/דירות במרכז העיר וצמאים לשפר את תנאיהם ולהשתלב בפרויקט שכזה. בנוסף, עתיד לצאת בקרוב חוק שיוציא את בעלי העסקים ששוכרים דירות במרכזי הערים לצורכי משרד. החוק צפוי להגביר עוד יותר את הביקוש למשרדים במרכז העיר נתניה. - עלויות כניסה כמשקיע בפרויקט ותנאי מימון – ניתן לרכוש משרדים בפרויקט החל משטח של 35-40 מ"ר. ההשקעה הקטנה ביותר תתאפשר מסכום של 500,000 ש"ח עם הון עצמי של 30% מהסכום. רף הכניסה הנמוך מאפשר גם למשקיעים קטנים יחסית ליהנות מפרויקט ששייך בד"כ למשקיעים הגדולים.
חישוב התשואה הפוטנציאלית בפרויקט בנתניה:
מחקר פשוט ביד 2 מראה כי מחירי השכירות כיום למשרדים במרכז נתניה נעים בין 80-120 ש"ח למ"ר. אם מתחשבים במחיר הממוצע למטר בפרויקט החדש שייבנה מקבלים הערכת תשואה של 7.84%-10.15% בשנה – וזה כאשר לקחנו טווח מחירי שכירויות של 85-110 מ"ר מתוך ראייה שמרנית. כמובן שפרויקט חדש ברמה כזאת מציב את רף השכירויות בטווח העליון עבור המשקיעים העתידיים.
ולסיכום קצר – השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב תשואה מדהימה למשקיעים, אבל קיימים פרויקטים שעלולים להישאר ריקים וקיימים פרויקטים ששווה להיכנס אליהם בזמן ומנצחים כל אלטרנטיבה נדל"נית שאנחנו מכירים. אהה – וזה כאן בישראל ולא בקוסטה ריקה הרחוקה 🙂