ההשבחה הצפויה, המיקום, תנועת הלקוחות הערה והארנונה הנמוכה הם רק חלק מהגורמים לפריחה ולביקוש במרכז העסקים המתחדש בחולון. הבשורה: עכשיו גם משקיעים ובעלי עסקים קטנים יכולים לקנות משרד להשקעה בכל גודל שירצו וליהנות מהיתרונות כמו החברות הגדולות
ניסיונות הממשלה להוזיל את מחירי הדיור בישראל שינו בשנים האחרונות את מפת ההשקעות בנדל"ן. המדיניות שנועדה להסיט את המשקיעים משוק הדירות עושה את שלה: מס הרכישה על קניית דירה גבוה מזה שמוטל על קניית נכס מסחרי; תנאי המימון לרכישת נכס מסחרי נוחים יותר; והכי חשוב – התשואה הממוצעת מהשכרת נכס מסחרי גבוהה משמעותית מזו שמניבה דירת מגורים, ויכולה להגיע אפילו ל-10%. בנסיבות האלה, ההשקעה במשרדים הופכת לבוננזה של המשקיעים הישראליים.
בכמה מ"ר תרצו את המשרד שלכם?
נקודת התורפה של ההשקעה במשרדים היא העובדה שרובם משווקים ביחידות גדולות ששטחן קבוע מראש. המשווקים פונים בעיקר ל"משקיעים הכבדים" ולחברות הגדולות, בזמן ש"המשקיעים הקטנים" מנוטרלים מההזדמנות להשקעה האטרקטיבית בנכסים מסחריים.
רק חלק קטן מהפרויקטים מציעים גמישות בגודל המשרדים המשווקים. קומפלקסים כאלה מאפשרים לבעלי עסקים קטנים ובינוניים לקנות משרד לשימוש עצמי או להשכרה בגודל המדויק שנחוץ להם ובהתאם להון שבידיהם. כך, במקום לקנות משרד גדול מדי ויקר מדי, הם יכולים לקנות נכס על פי צורכיהם ובמחיר שמתאים להם.
גם משקיעים פרטיים יכולים לבחור נכס להשקעה בהתאם להון שעומד לרשותם וליהנות מתשואה מרשימה שיניבו דמי השכירות וההשבחה, על אף שהשקיעו סכום נמוך יחסית.
קרוב לכל מקום, בלי הפקקים של תל אביב
כלל בסיסי בבחירת משרד להשקעה או לשימוש עצמי הוא מיקום אטרקטיבי עם נגישות מעולה, שיביאו לביקוש ער ולהצלחה מסחרית של המתחם. לצד איכות הנכס, המיקום הוא המפתח המרכזי להבטחת תשואה עתידית טובה.
פארק העסקים של חולון נמצא בתנופת התפתחות ונהנה מביקוש רב לנכסים. אחרי שאוכלסו בו מתחם עזריאלי הענק ומרכזים נוספים כמו AVAYA,SAPIENS, מרכנתיל, הלמן אלדובי ועוד, הפארק בדרך להפוך למרכז העסקים, המסחר והפנאי מהמובילים בגוש דן. התעשיות המיושנות מתפנות מהאזור בהדרגה, ואת מקומן מחליפים מתחמי מסחר ותעסוקה מתקדמים ומושכי קהל.
מעבר להיותו פארק עסקים, האזור מתפקד גם כמוקד בילויים מתפתח שמושך מבקרים רבים מכל הארץ. בין היתר פועלים בסביבה מתחם "לה פארק" והיכל טוטו שבפארק פרס, ספורטק, היכל הקרח, ימית 2000 ומוזיאון הילדים. כל אלו מגדילים משמעותית את קהל הלקוחות של פארק העסקים.
הפארק ממוקם ב"משולש הזהב" האידיאלי שמספק קרבה וגישה נוחות לשלושה כיוונים מרכזיים: צפונה לתל אביב, דרומה לשפלה ולראשון לציון (שגדלה ומתפתחת, עסקים רבים ממוקמים בה ולקוחות רבים מתגוררים בה); ומזרחה לכיוון נתב"ג וירושלים. המיקום במרכז הארץ, קרוב לכל מקום אבל מחוץ לצפיפות ולפקקים של תל אביב, תורם לפריחת המתחם ולביקוש העולה שכבר ניכר בשטח.
הגישה מהמתחם לכביש 4 מהירה ונוחה באמצעות מחלף חולון מזרח החדש. בסך הכל מובילים למתחם ארבעה צירי תנועה מכיוונים שונים. בנוסף, הקו הירוק של הרכבת הקלה בגוש דן יעבור דרך רחוב ירושלים שצמוד לפארק העסקים.
עיריית חולון מעודדת את התפתחות האזור ולכן משדרגת את התשתיות ומפתחת את צירי התנועה המובילים למתחם. במסגרת פעולות העירייה למשיכת עסקים לפארק, מחירי הארנונה לעסקים במקום נמוכים משמעותית מאשר באזורי תעסוקה אחרים. מחיר הארנונה למ"ר במתחם עומד על 190 שקלים לשנה. זאת לעומת 380 שקלים ברמת החייל, 325 שקלים בהרצליה פיתוח ו-338 שקלים בפארק המדע ברחובות.
המגמה: עליית מחירים דרמטית
פרויקט Biznext, שמשווקת חברת אלדר השקעות הוותיקה, מציע משרדים להשקעה במיקום אסטרטגי בפארק העסקים בחולון. הפרויקט מאפשר גמישות בבחירת שטח המשרד. Biznext מוקם צמוד לרחוב ירושלים במתחם, קרוב מאוד למחלף המחבר לכביש 4.
Biznext הוא בניין מסחר ומשרדים, שכולל חמש קומות משרדים מעל שלוש קומות מסחר. הנכסים בפרויקט משווקים בהתאמה אישית והם נקנים להשקעה לצורך השכרה או לשימוש אישי. שטחם נע בין 60 מ"ר עד לקומה שלמה בשטח 700 מ"ר, בהתאם לצורכי הרוכש.
בחלק המסחרי של הבניין שלוש קומות מדורגות ומוארות שייבנו סביב כיכר שקועה שבה יוקמו פינות ישיבה לעובדי הבניין ולמבקרים. חזיתות הקומות המסחריות פונות לרחובות שונים ומזמינות את החולפים להיכנס אליהן. בתכנון הבניין הושקעה מחשבה רבה על מנת להגיע לניצול מקסימלי של שטחי הנכסים, כך שיחס הברוטו / נטו בהם יהיה מצוין ויעיל משמעותית מהמקובל במבני משרדים.
על רקע תנופת ההתחדשות של מרכז העסקים, זרימת העסקים לאזור, הביקוש הרב, הנגישות המצוינת והארנונה הנמוכה – מחירי המשרדים בסביבה נמצאים כבר כמה שנים במגמת עלייה. מנתוני רשות המיסים עולה כי במרץ 2015 מחיר מ"ר בנכס משרדי בחולון עמד על 8,250 שקלים, לעומת מחיר ממוצע של 13,000 שקלים בינואר 2018.
מומחים בענף מעריכים כי עליית המחירים באזור תימשך ואף תתחזק בשנים הקרובות, הערכה שמביאה משקיעים רבים למהר ולקנות נכסים מסחריים בפארק העסקים בחולון. זאת מתוך הנחה שהנכסים הללו יזכו להשבחה משמעותית ולתשואה מרשימה אם יחליטו להשכיר אותם.