אחרי שמכר בית במיאמי ברווח של 100,000$ אורי פירוז הבין שלא צריך להיות מיליונר כדי להתעשר מנדל"ן. ואז הוא עשה את המכה הגדולה באמת: כמעט 350,000$ מעסקת נדל"ן בדטרויט. שמענו ממנו איך הוא עושה את זה
המסע הנדל"ני של אורי פירוז התחיל לגמרי במקרה בשנת 2010, כשהיה בן 25 וטס לראשונה בחייו לארצות הברית. בחלומות הכי ורודים שלו הוא לא דמיין רווחים של מאות אלפי דולרים עוד לפני שימלאו לו 33. רק ממכירת נכס אחד בשנה האחרונה הוא הרוויח כמעט 350,000$. תודו, לא רע בכלל. והכי מפתיע? את האקזיט האחרון הוא עשה בלי להשקיע הון עצמי.
התובנות הרבות שפירוז למד על בשרו הביאו אותו להקליט בפרטי פרטים את הקייס סטאדי שלו ולאפשר למתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ללמוד מניסיונו. בין היתר פירוז מפרט בקייס סטאדי איך מוצאים נכס, איך בודקים אותו, איך משפצים ואיך מוכרים. "אני לא מומחה ואני עושה הכל בעצמי. אני אוהב את זה ונהנה מזה ולכן החלטתי לשתף את הידע שלי", הוא מסביר.
מנת הפתיחה: רווח של 100,000$
הכל התחיל כשפירוז טס לפגישות בארצות הברית במסגרת עסקיו במסחר באמזון. בדרך קפץ לחבר בקנטקי. "ישנתי אצלו במרתף, שהיה יותר גדול מהבית שהיה לי אז בארץ", מספר פירוז. "עם חצר ענקית, בריכה וג'קוזי. כמו בסרטים. כל זה היה שלו, הוא בן גילי ואין לו אבא מיליונר. מתוך קנאה ועניין שאלתי כמה עולה בית בקנטקי, ונעניתי שהמחירים נעים בין 80 ל-160 אלף דולר".
ורצת לקנות בית בקנטקי?
"לא. אבל זה נשאר לי בראש. אחרי כמה חודשים כבר קניתי בית להשכרה במיאמי דרך חברת נדל"ן. אבל ההתעסקות עם הדיירים לא הייתה להיט, ואחרי שנה הצעתי את הבית למכירה במחיר הקנייה. תוך 4 ימים הסוכן שמכר לי הציע לקנות את הבית במחיר מלא. פה עצרתי רגע. הוא מכר את הבית ואז מציע לקנות אותו? התעקשתי לחכות. למחרת מישהו הציע 20% יותר. ואחרי חודש מכרתי את הבית ב-42% יותר ממחיר הקנייה".
דבר איתנו במספרים.
"קניתי את הבית בערך ב-200,000$. מכרתי אותו בוואחד סכום: 300,000$! זו הכניסה הכי חלומית לענף הנדל"ן. אז הבנתי שעליתי על משהו וחשבתי שהלוואי שהייתי עובר את התהליך בהילוך מהיר, בלי הכאב ראש עם הדיירים".
שלח לי את הקייס סטאדי של אורי >>
האקזיט הגדול באמת: 350,000$
העסקה במיאמי הייתה רק ההקדמה והיא הפילה לפירוז את האסימון. "הבנתי שהכסף הגדול נמצא בנדל"ן, בתנאי שאתה מתעסק בזה כמקצוען ולא כחובבן", הוא מסביר. "רציתי לעשות את זה בדרך הקצרה בלי שחברות יגזרו עליי קופון". פירוז נכנס לעניינים ואימץ כמנטור את רוברט שמין, הכהן הגדול של משקיעי הנדל"ן.
מאז פירוז קנה שישה נכסים במישיגן ושניים בפלורידה. אחד מהנכסים האלה בדטרויט, מישיגן, הביא לו ב-2017 את האקזיט הגדול. וכל זה כשהוא מקדיש זמן מועט לענייני הנדל"ן.
אז מה הסיפור עם האקזיט הגדול?
"קניתי ב-70,000$ בית בדטרויט מאדם חולה שנקלע לקשיים. אחרי הקנייה קרוב של המוכר רצה לקנות את הבית בכל מחיר, בתנאי שאבצע שיפוץ יסודי. במקור תכננתי לשפץ ב-30,000$, וכדי לעמוד בתנאי הקצתי לשיפוץ 80,000$ נוספים. בסך הכל השקעתי בקנייה ובשיפוץ כ-180,000$. מכרתי את הבית תמורת 525,000$! הרווח המדויק הסתכם ב-346,525.97$.
ואוו. אולי פשוט היה לך פוקס נדיר עם הנכס הזה?
"אני מודה על המזל שנפל בחלקי, אבל השיעור שהפנמתי מהעסקה היה שלא צריך להיות מיליונר כדי להתעשר מנדל"ן. כל אחד יכול למצוא בחו"ל בתים במחיר מגוחך. בסופו של דבר נדל"ן זה מספרים. אני לא משקיע לפני שאני בטוח שתהיה תשואה טובה. כשנצמדים לשיטה לא מפסידים בהשקעות נדל"ן".
אלה נשמעות סיסמאות יפות. תסביר לנו איך זה עובד תכלס.
"כלל הברזל הוא שמחיר הנכס יעלה ואני ארוויח. יש כמה דרכים להרוויח: עסקת פליפ, כלומר לעשות מכה – לקנות, לשפץ ולמכור ברווח. אפשר להשכיר לתקופה ורק אז לעשות פליפ. ויש כאלה שמעדיפים להשכיר לנצח וליהנות מהכנסה קבועה ומעליית הערך".
שלושת הפסקאות הבאות לא מוצגות כרגע בשום מכשיר
איך מתחילים?
מבולבלים? פירוז מסביר שהתהליך מתחיל בבחירת הנכס: "אני מברר את מחיר הקנייה, בודק כמה יעלה השיפוץ בהתאם למטרה – קנייה לצורך מכירה או השכרה. אני מעריך בכמה אוכל למכור את הנכס. בהתאם לכל אלה מחשב את הרווח הצפוי, ולוקח בחשבון גם חריגות לא צפויות. זה הסיפור בגדול".
שנייה, אתה רץ. איך מוצאים נכס?
"אני תמיד מחפש עסקאות מתחת למחיר השוק, כמו קנייה מסיטונאי. אחד מהמקורות הוא אתרי אינטרנט שמרכזים עסקאות במחירי מציאה. עם הזמן מתפתחים קשרים שסוללים את הדרך לעסקאות הבאות. כשאני מוצא נכס פוטנציאלי אני מתקשר למוכר ומנהל איתו שיחה כדי ליצור אינטראקציה ראשונית ולאסוף מידע כמו סיבת המכירה ומצב הנכס. בהמשך נגיע גם למחיר".
כדי לבדוק אם העסקה כדאית פירוז בודק את המספרים. הוא מבקש הצעות מחיר לשיפוץ והערכות למחיר מכירת הבית המשופץ. אחרי חישוב הרווח הוא חוזר למוכר עם הצעה מעודכנת לרכישה.
ואחרי שקנית. איך אתה משפץ מרחוק? אתה לא חושש שיעבדו עליך?
"עוד לפני הקנייה אני מחפש קבלנים באזור ומשווה כמה הצעות. למדתי להיעזר בקשרים לצורך מציאת משפצים מומלצים. אפשר להתחיל בחיפוש בגוגל ובאתרים שמדרגים קבלנים ומציגים חוות דעת אמיתיות. אני מתקשר לקבלן ומתרשם ממנו. אתם לא אמורים לדעת הכל, זה בסדר. תלמדו לסמוך על מומחים ותרגישו בנוח לשאול הכל. תחתמו על הסכמים ברורים ובכל מקרה תשאירו מרווח לכל מקרה של פקשוש בשיפוצים".
אתה עדיין חייב לנו תשובה לשאלת השאלות: איך קונים נכס בלי הון עצמי?
"יש הרבה דרכים. תופתעו כמה אנשים רוצים להשקיע ויש להם כסף, אבל חוששים לעשות את זה בעצמם. תוכלו לעשות את זה בשבילם תמורת חלוקת הרווח. ואפשר גם ללוות מהבנק או מגופים חוץ בנקאיים אמינים. אני אישית לווה מחברה אמריקאית ידועה שגובה ריבית שמוגדרת מראש. בכל מקרה, כדאי שתעשו לפחות עסקה מוצלחת אחת לפני שתשקיעו בהון של אחרים".
גם אתם נלחצים רק מהמחשבה על כל השיחות עם המוכרים, המשפצים, המשקיעים, המלווים ולבסוף הקונים? פירוז לא שוכח איך התחיל בשיחות נבוכות ומגומגמות ולאן הגיע, ולכן מדריך בסבלנות בקייס סטאדי איך באמת מתחילים לעשות את זה בתכלס.