אחת מהשפעות התרחבות המסחר באינטרנט, היא הצורך של חברות במרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים) מסביב לעולם. חברת MHR1 הישראלית זיהתה את הפוטנציאל, ומצרפת משקיעי נדל"ן למרכזים יציבים במערב גרמניה
ישראלים רבים גילו בשנים האחרונות את ההזדמנות להשקיע בנדל"ן בחו"ל. חלקם כבר צבר ניסיון בהשקעות נדל"ן בישראל, אך יש גם כאלה שמחירי הדירות בארץ גרמו להם לחשוב על אלטרנטיבות אחרות להשקעה.
השקעה במשרדים או דירות מגורים? לא ממש: שתי האפשרויות האלו נחשבות לפחות אטרקטיביות למשקיעים מנוסים, ומי שמכיר את הענף ומתעניין בהלך הרוח של משקיעי הנדל"ן הגדולים, בוודאי כבר נחשף להשקעה החכמה המסתמנת כדבר הבא – מרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים).
אותם מבני ענק המשמשים ענקיות כמו אמזון, אלי אקספרס וטבע לצד חברות קטנות ומקומיות, לצורך אחסון סחורה וכמרכזי שילוח והפצה. התרחבות המסחר באינטרנט יוצרת ביקוש הולך וגובר למרכזים אלה, ולצד יציבות השוכרים והטווח הארוך, הפכו המרלו"גים להשקעה אטרקטיבית במיוחד, עם תשואה נאה.
להשקיע במקום החזק באירופה
אחד היעדים המעניינים יותר להשקעה במרכזים לוגיסטיים הוא גרמניה, שמושכת יותר ויותר תשומת לב עולמית. "גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר באירופה, והרביעית בגודלה בעולם", מסבירים יגיל מנוביץ וצח חרמון מחברת 1MHR, העוסקת ברכישת מרכזים לוגיסטיים במדינה. "הברקזיט מבצר עוד יותר את מעמדה של גרמניה, וגם העובדה שהיא תופסת את המקום הראשון באירופה בנפח המכירות של מרלו"גים".
מנוביץ וחרמון מדברים מניסיון אישי: שני חברי הילדות, שגדלו יחד בכפר סבא והפכו לשותפים עסקיים, השקיעו לראשונה במערב גרמניה יחד עם קבוצת חברים לפני מספר שנים. ההשקעה הניבה פרי והם החליטו להקים חברה שתתמקד בהשקעות נדל"ן במערב גרמניה – התמקדות המקנה לחברה יתרון ממשי על פני חברות אחרות המפזרות את השקעתן באזורים נרחבים.
למה בעצם המרכזים הלוגיסטיים תופסים תאוצה?
"התפשטות המסחר באינטרנט משנה את העולם בדרכים רבות – וזו אחת מהן. היום חלק גדול של המסחר כבר לא מתבצע בחנויות פיזיות שאליהן מגיעים הלקוחות, אלא באמצעות אתרים ברשת, כך שהקמעונאיות חייבות להחזיק מחסני ענק של סחורה במיקומים אסטרטגיים, שמהם אפשר לנהל את פעילות השילוח, בתוך המדינה ומחוצה לה.
"חשוב לזכור גם שבעוד הביקוש למרכזים לוגיסטיים הולך וגובר, ההיצע עדיין לא מסוגל להדביק אותו: כך שהמחירים מטפסים והרווח בהתאם. בשנתיים האחרונות, לא מעט חברות גדולות וגופים מוסדיים גילו את השוק הזה, והשקיעו במרכזים לוגיסטיים באירופה בהיקפים של מיליארדי שקלים.
"בניגוד לנדל"ן למשרדים, או לדירות, במרכזים הלוגיסטיים השכירות היא בדרך כלל לטווח ארוך מאד ולא צריך לדאוג מתחלופת שוכרים או מעלויות ניהול, לכן אם פעם המשקיעים קנו דירות בגרמניה, היום – מי שמבין כבר עבר להשקיע במרכזים לוגיסטיים", אומר מנוביץ.
הכנסה חודשית יציבה
ההיכרות המעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי, עם הביקושים, העלויות והשינויים באזור מאפשרים ל- MHR1 לבחור בקפידה את הנכסים בהם היא משקיעה, כאשר כל הנכסים של החברה מושכרים בתפוסה מלאה בחוזים ארוכי טווח.
איך משקיע פשוט מישראל יכול להצטרף להשקעה במרלו"ג?
זוהי למעשה הזדמנות עבור משקיעים קטנים, שרוצים להשקיע החל מ- 250 אלף שקל, ומעוניינים להשקיע בנכס מסחרי אך ללא הצורך בלוגיסטיקה הכרוכה בכך ובסכומים העצומים. "מיד לאחר הרכישה, הקונים מתחילים ליהנות מתשואה חודשית מתוך דמי השכירות – בהתאם לבעלות שלהם בנכס".
מה באמת התשואה שאפשר לצפות לה מדי חודש?
"מה התשואה? אנחנו לא אוהבים לצעוק את זה בכותרות, מה גם שהיא משתנה מעט בין הנכסים השונים שלנו; אבל מניסיוננו בענף הנדל"ן, מדובר באחת התשואות הטובות ביותר שאפשר להשיג, בוודאי בסכומי השקעה בסדר גודל זה".
מי הלקוחות שלכם? למי מתאימה השקעה כזו?
"זו השקעה שמתאימה מאוד למשקיעים שמחפשים 'ראש שקט'. שלא כמו מי שקנה דירה ומשכיר אותה, למשקיעים שלנו אין אחריות על ניהול הנכס. השוכרים, חברות ענק וגופים יציבים אחרים בגרמניה, חותמים על חוזים ארוכי טווח בלי אפשרות יציאה באמצע – כך שההשקעה יציבה מאוד; ובנוסף, אין צורך בערבות אישית – הנכס עצמו הוא הביטחון לבנק.
"אני יכול לספר שרבים מהלקוחות שלנו חוזרים להשקיע בנכסים נוספים. הם יודעים שבהשקעה של 250 אלף שקל בלבד, עשירית ממחיר דירה בישראל, הם מצליחים לקבל שכר דירה חודשי גבוה בהרבה ממה שהיו מקבלים כאן".