כבר שנים מדברים על ההבטחה הגדולה של דרום תל אביב. לאחרונה התכניות קיבלו תאוצה, הן קורמות עור וגידים והשינויים הולכים וניכרים בשטח.
עבור תל אביב העתיד נמצא בדרום. אם רצה מישהו הוכחה לכך היה עליו להגיע באמצע יולי, בעיצומו של הקיץ, לישיבה של וועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב. סדר היום היה כרגיל עמוס לעייפה, אלא שהפעם הסתתרה בו דרמה לא קטנה. הועדה דנה בעיצוב הארכיטקטוני של מגה פרויקט – הקמת קמפוס חדש לתיאטרון, קולנוע ומחול שיקום על חורבות הרציפים הישנים של התחנה המרכזית הישנה. הפרויקט, הנאמד בכ-150 מיליון שקלים, וישמש בין השאר כמשכן הקבע של להקת "בת שבע", צפוי לשנות את פניה של דרום תל אביב מקצה לקצה. התכנית הגרנדיוזית היא האחרונה בסדרה של התרחשויות מהעת האחרונה שיכולה להסביר את הנהירה של משקיעי נדל"ן מכול הארץ למה שנחשבה בעבר כחצר האחורית והמוזנחת של תל אביב. אז מה חדש בדרום תל אביב? ומה הסיבות לכך שמומחי נדל"ן רואים בדרום תל אביב הזדמנות של פעם בדור?
ראשית הקדמה
כבר שנים מדברים על ההבטחה הגדולה של דרום תל אביב. תכניות חידוש עירוני נכתבו, הדמיות התפרסמו, אלא שבשטח היה נראה שלא קורה דבר. לא קורה דבר מלבד המשך הבלייה של הבתים הישנים וההשתכנות של עשרות אלפי מהגרי עבודה ופליטים אפריקאים. אלא שבשנים האחרונות התכניות קיבלו תאוצה, הן קורמות עור וגידים והשינויים הולכים וניכרים בשטח.
צעד ראשון לקראת המהפך שעתידה לעבור דרום תל אביב היה ללא ספק השלמת רכישתה של התחנה המרכזית הישנה בתל אביב שהתבצעה בשנת 2015 על ידי קבוצת משולם לוינשטיין וחברת שיכון ובינוי בסכום של כ-560 מיליון שקלים. אבן דרך נוספת בתהליך החידוש של מתחם התחנה הישנה היה לפני כשנה כאשר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב אישרה להפקיד תכנית מתאר מפורטת לאזור על פני שטח של כ-78 דונם עליהם יוקמו 1,160 דירות חדשות בשטח כולל של 130 אלף מ"ר, מתחמי תעסוקה בשטח של כ-153 אלף מ"ר, מבני ציבור על שטח של כ-33 אלף מ"ר, ושטחים פתוחים על שטח של כ-16 דונם.
אלא שהתמונה היא רחבה הרבה יותר
בדיקה שביצע לאחרונה גלובס מצביעה על כך שנכון להיום נמצאות בשלבים שונים תכניות כ-6,700 דירות חדשות בשכונות דרום העיר, גם אם עדיין לא ידוע מתי המאסה הזו תעבור לשלב הבנייה. דבר אחד ברור כבר עכשיו – מדרום תל אביב שאנו מכירים היום יישארו תוך מספר שנים רק זיכרון עמום ותמונות ארכיון.
אחת החברות שזיהו את הפוטנציאל של דרום תל אביב עוד בסוף העשור הקודם הייתה Ewave Nadlan, המתמחה בניהול וייזום פרויקטי בנייה, ומנהלת 15 פרויקטים בדרום תל אביב בהיקף כולל של למעלה מ-600 דירות. "זירת הנדל"ן של דרום תל אביב חמה, רותחת ומבעבעת", מציין אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, "הסיבה לכך היא ההבנה שהמרכז של תל אביב עובר דרומה, ואנו נמצאים ערב מהלך השבחה דרמטי של הנכסים בשכונות דרום תל אביב. זו הסיבה שגם בתקופה של האטה בשוק הנדל"ן הארצי כאן הפעילות לא פסקה אפילו לדקה אחת. האזור פה תוסס ומשקיעים מכול הארץ פעילים בזירה הזו."
חלק מהפעילות הזו ניתן כבר לראות בעיניים בשטח כאשר כמה עשרות פרויקטים כבר מצויים בתהליכי בנייה שונים ברחבי דרום תל אביב. כמעט כול רחוב עבר תהליך של הריסת מבנה ישן כדי לפנותו ולהתחיל בנייה של פרויקט מגורים חדש, כמעט בכול רחוב ישנו עגורן הניצב במרכזו של פרויקט בניה, משאיות בטון וברזל מובילות חומרים, ופועלים עמלים על גבי פיגומים. לפעילות הזו מצטרפת ההשקעה האדירה של עיריית תל אביב בחידוש התשתיות הציבוריות – כמעט בכול פינה ניתן לראות כבישים נחרשים ונסללים מחדש, תשתיות ביוב מוחלפות, עמודי חשמל מוסרים והתשתית מוטמנת בקרקע, ועמודי תאורה חדשים הופכים רחובות חשוכים למוארים ומאירי פנים.
לכך יש להוסיף גם את פעילות המשטרה וגורמי האכיפה והפיקוח העירוניים. היקף ההשקעה השנתי של המשרד לביטחון פנים ועיריית תל אביב בהגברת תחושת הביטחון בדרום תל אביב נאמד בכ-80 מיליון שקלים, באזור פועלות שתי תחנות משטרה, 130 שוטרים ומספר דומה של סיירים עירוניים ופקחים המייצרים נוכחות מסביב לשעון. החלטת ממשלה מהשבועות האחרונים אף הכריזה על דרום תל אביב כאזור עדיפות לאומי ולתקציב הממשלתי המטפל באזור יתווספו כ-30 מיליון שקלים ב-3 השנים הקרובות.
אלא שגם אם פערי המחיר בין שכונות דרום תל אביב ושאר העיר הצטמצמו בשנים האחרונות, הרי שעדיין הפערים נכון להיום גדולים מספיק כדי לתת מקום למהלכים נוספים של פריצה למעלה. לפי מדלן מחיר מ"ר בשכונת נווה שאנן עומד בממוצע על כ-31 אלף שקלים, ובשכונת שפירא על כ-25 אלף שקלים. זאת בהשוואה לכ-55 אלף שקלים בשכונת גן החשמל הקרובה, או 42 אלף שקלים במרכז פלורנטין. ואם חשבתם שאלו הגבולות העליונים אליהם ניתן לשאוף – אז טעות בידיכם – כי בשדרות רוטשילד, הסמן העליון של שוק הנדל"ן הישראלי, המרוחקת שבע דקות הליכה בלבד משכונת נווה שאנן, מחיר מ"ר בנוי ניצב כבר על כ-70 אלף שקלים. זו כנראה הסיבה שמומחי נדל"ן רואים ברכישת נכס בדרום תל אביב כהזדמנות של פעם בדור.
"ההזדמנות בדרום תל אביב היא כאן ועכשיו", מסכם כהנר. "ברגע שהתוכניות לדרום תל אביב יתממשו נראה קפיצת מחירים ואיזון מול מחירי שאר תל אביב, אלא שאז כבר לא תהיה כאן הזדמנות. השטח כבר היום רץ קדימה, והמחירים שאנחנו רואים בדרום תל אביב היום ככול הנראה לא יחזרו בעתיד."
