שני דברים קורים בימים אלו: מצד אחד, אנחנו מוצפים בהצעות על השקעות נדל"ן בארה"ב עם רווח גבוה במיוחד, ומן הצד השני, מתפרסמות כתבות שונות על חברות שעוקצות ישראלים תמימים שמעוניינים להשקיע בארה"ב. אז החלטנו לעשות קצת סדר בנושא…
קודם כל – מהי ההצעה המפתה שמציעות חברות שיווק הנדל"ן בארה"ב?
מודל ההשקעה בבתים בארה"ב הוא מאוד פשוט:
קנה בית ב-200,000 ש"ח (לדוגמה)
↓↓↓
קבל שכר דירה חודשי מובטח בגובה 1,500 ש"ח בחודש (נטו)
הרווח למשקיע: 18,000 ש"ח בשנה משכר דירה (פי 3 בממוצע מהשקעה דומה בישראל)
כיצד עובדים עליכם בעיניים?
ההצעה נשמעת מושלמת! שכר הדירה החודשי, שמגלם תשואה פנומנלית של 9% למעשה, הוא מדהים ומוגש לכם אחרי ניכוי כל ההוצאות. אז מה כאן בכל זאת לא בסדר?: בקצרה – השווי האמיתי של הנכס שאותו רכשתם.
אם תרכשו בית ב-200,000 ש"ח ששווי השוק שלו הוא 170,000 ש"ח אז לבסוף תישארו עם נכס ש"הוריד" מערכו עשרות אחוזים. שכר הדירה הגבוה שקיבלתם לא באמת יהיה שווה הרבה…
בנוסף – חשוב מאוד להבין ולהפנים – מחירי הדיור באזורים האטקרטיביים והרלוונטיים לקבלת תשואות בארה"ב – כבר חצו מזמן את מחירי ה-200,000 שקל. כך שבעצם – מנסים לפתות אותנו לקנות מוצר שאינו באמת קיים. יש עוד מקומות בארצות הברית הגדולה בה נוכל לקנות נכס שיוגדר בית ב-200,000 שקל, אך בסבירות גבוהה מאוד נכס זה אינו במצב למגורים או לחילופין ממוקם בשכונה בה נתקשה מאוד למכור אותו בשלב מאוחר יותר.
האם בכל זאת ניתן להרוויח כ"כ הרבה מרכישת בית בארה"ב?
התשובה היא חד משמעית כן! יש המון ישראלים שרכשו בתים במחירי שוק נורמליים ונהנים משכר דירה מדהים. לא כל החברות "עוקצות" את הישראלים ולמרביתן יש את הכלים והידע להנגיש השקעה משתלמת למשקיעים ישראלים. פשוט צריך להיזהר ואנחנו ננסה להסביר לכם בקצרה ממה להיזהר ומה יש לבדוק.
אז ממה צריך להיזהר בהתקשרות עם חברה לשיווק נדל"ן אמריקאי?
טיפ זהב – KEEP IT SIMPLE. רכישת והשכרת נכס בארצות הברית הם כל כך פשוטים ומגובים במספר מועט של חוזים גנריים עליהם אתם צריכים לחתום. במידה ואתם שמים לב שהצד השני מתחיל לסבך את התהליך, ולערב אינספור תנאים וחוזים "מותאמים" – דעו שאתם כנראה לא במקום הנכון.
- השווי האמיתי של הנכס שמוכרים לכם: זה הדבר החשוב ביותר והבסיס למרבית הרווחים העודפים של חברות השיווק. שלא תבינו לא נכון – זה בסדר גמור והכרחי שחברת ההשקעות תרוויח מהעסקה אבל כמובן שאתם לא צריכים להיפגע מכך.
*כיצד לוודא שמוכרים לי נכס במחיר טוב?: הערכת שמאי. זה כ"כ פשוט – תשכרו שמאי מטעמכם שיבדוק את שווי הנכס. זה הכל!
- שיפוצים ותקלות בנכס שיפגעו לכם ברווחים: מאחר והנכס שלכם הולך להיות מנוהל בשלט רחוק, אז חשוב לוודא שלא תצטרכו לממן תיקונים שונים בכל חודש מחדש. זה לא נורא (וגם נלקח בחשבון) שתצטרכו להשקיע מכיסכם בעבור תחזוקת הנכס, אבל רצוי לרכוש בית עם תשתית ראויה שתבטיח לכם ראש שקט.
*כיצד לוודא שהבית שאתם קונים הוא במצב טוב?: יש לכם מספר אופציות:
א. לקנות בית חדש – לצערנו אין הרבה הזדמנויות לקנות בית חדש לחלוטין דרך חברות ישראליות.
ב. שמאי – כבר הבנו שרצוי לשכור את שירותיו של שמאי וכמובן שצריך לבקש ממנו להעריך את מצב התשתית בבית.
ג. שיפוץ איכותי של הנכס לפני הרכישה – מרבית החברות משפצות את הנכס. וודאו שנערך שיפוץ ראוי שיבטיח לשוכרים העתידיים שלכם שהות נעימה בלי הרבה תקלות תשתיתיות.
- חברת הניהול של הנכס: לאחר שנמצא שוכר לנכס, חברת ניהול חיצונית ומקומית (בארה"ב) היא זאת שתטפל לכם בנכס וזאת בגלל המרחק הרב. אתם צריכים לוודא שחברת הניהול לא מנצלת את מצבכם וגובה סכומים מופרכים על התיקונים והטיפול השוטף בנכס.
*כיצד שולטים בבחירת חברת הניהול: אתם צריכים לוודא שאתם רשאים להחליף את חברת הניהול מתי שתרצו. אם בחרתם חברה טובה אז הכל בסדר ואתם יכולים להיות שקטים. אם אתם מרגישים שגובים מכם סכומים גבוהים על תיקונים שונים בבית אז תזמינו (באפשרות הראשונה) מישהו מטעמכם שייתן חוות דעת נוספת על התיקון שצריך להיעשות. זאת הדרך לוודא שאתם מטופלים כמו שצריך.
אז אחרי כל ההפחדות הללו – האם לשקול להשקיע בארה"ב?
ודאי שכן. אם תמשיכו להקשיב לכל מי שמפחיד אתכם לא תעשו כלום עם הכסף שלכם אף פעם. חלק מהצוות שכותב את השורות הללו מושקע בעצמו בארה"ב ואנחנו מכירים אישית הרבה מאוד ישראלים שנהנים מההשקעה שעשו שם.
תפסנו את שלום מחברת RED NEGEV שהסביר לנו כיצד הם מצליחים לנטרל כמעט לחלוטין את הבעיות שניצבות בפני המשקיע הישראלי בארה"ב. "הישראלים נרתעים מהשקעות בנדל"ן אמריקאי בגלל החשש שיעבדו עליהם, שיסתירו מהם מידע חיוני ושהם יצאו פראיירים בגלל המרחק הגיאוגרפי", מנתח שלום, שהחברה שבבעלותו מתמחה בהשקעות בנכסים בפלורידה. "כדי לנטרל את החששות האלה אנחנו דוגלים בשקיפות מלאה לאורך כל הדרך. כשאנחנו מוכרים בית, אנחנו מלמדים את הלקוח כמה דרכים פשוטות לבדוק בעצמו את אמיתות העסקה על כל הפרטים שלה".
לא במקרה בחרה RED NEGEV להתמקד באזור ספציפי. "אנחנו קונים בתים מסוימים בפלורידה, באזור שבו אנחנו מכירים כל רחוב, כל בניין וכל חנות. אנחנו בוחרים בפינצטה את הנכסים עבור המשקיעים שלנו (הישראלים והאמריקאים), באופן מדויק ואיכותי. כך שהם יכולים להיות רגועים שהם משקיעים בשלט רחוק, אבל אנחנו נמצאים כאן ודואגים שהכל מתנהל כמו שצריך".
מי שעומד בפני הפיתויים בשוק יכול להיות רגוע
שלום מדגיש אלמנט חשוב נוסף: "אנחנו מסתכלים תמיד קדימה על ערך הבית כנכס להשקעה, ולכן אנחנו לא מתרגשים כשחברות אחרות מנסות לפתות עם בתים ב-$50,000. בעינינו עדיף להשקיע בנכס שמחירו $200,000 מכמה סיבות. ראשית, אנחנו בוחנים את הרווח הצפוי ממכירת הנכס בעתיד ולכן אנחנו בוחרים למשקיעים שלנו נכסים שערכם צפוי לעלות משמעותית. זאת כמובן מעבר לתשואה החודשית המדהימה משכר הדירה. שנית, בנכס שעלותו $200,000 דולר ושנבדק כראוי, השוכרים יהיו איכותיים וישמרו על הבית הרבה יותר מאשר בנכס פשוט וזול יותר.
חשוב מאוד לזכור – לא להיות אמוציונליים אלא קרים ומחושבים. נכס שמכניס 2600 דולר בחודש הוא נכס למשקיע, ולא למשתמש קצה. זאת אומרת שעלינו לקחת בחשבון שהנתון הזה ישרת אותנו נאמנה כשנבחר למכור את הנכס בעוד מספר שנים. כל מה שנשאר עד אז הוא לבחור נכס ראוי ובמצב מעולה ולתת לחברת הניהול לעשות את העבודה שלה".
"מי שמגיע אלינו מבין מיד שאנחנו פרטנרים אמיתיים להשקעה", מסכם שלום, "אני מעדיף לקוח שקול ורציני שיקשה עליי, ישאל את השאלות הנכונות ויקבל תשובות כנות, השקעה מניבה מעולה ושירות מצוין".