הביקוש למתחמי לוגיסטיקה בישראל רק עולה – אבל הם נדחקים מערי המרכז אל השוליים. "פרויקט הסדנה" שיוקם בחולון נועד לתת מענה לביקוש הזה – בסטנדרטים גבוהים מהמקובל, ובמחירים אטרקטיביים המתחילים ב-6,800 שקל למ"ר
משקיעים שעוקבים מקרוב אחרי שוק הנדל"ן בישראל, ומזהים מגמות בתחילתן – בוודאי כבר שמו לב להתחזקות ענף הלוגיסטיקה בישראל. העלייה המשמעותית בקניות באינטרנט הזניקה את הצורך בשירותי תפעול, וכך נבנים להם עוד ועוד מתחמי ענק המיועדים לאחסון הסחורה ולשילוח שלה; ובעוד שהצרכנים מרוכזים ברובם בגוש דן, הרי שהמתחמים החדשים נמצאים דווקא מחוץ למרכז.
הסיבה פשוטה: ערי המרכז מעדיפות כיום להקצות שטחים לבנייה למגורים ומסחר. אזורים שבהם היתה בעבר צפיפות בנייה של 200%, הפכו לבעלי צפיפות של 600% – כלומר, כבר אין בהם הצדקה כלכלית למבנים נמוכים ורחבים, כמו אלה המשמשים לתעשייה ולוגיסטיקה.
"מחיר אטרקטיבי ביותר ביחס לשוק"
מתוך מודעות לדרישה הגוברת, עתיד לקום מתחם לוגיסטי מרשים מימדים ברחוב הסדנה בחולון. "זיהינו כאן הזדמנות להשקעה ייחודית", אומר רוני זוהר, מנכ"ל קרן השקעות הנדל"ן קפיטל פלטינום. "בניגוד לנדל"ן למגורים, שנקלע לדשדוש והעתיד שלו לא ברור, הרי ששוק הלוגיסטיקה נהנה מביקוש קשיח שנמצא במגמת עלייה", בנוסף, מוסיף זוהר, "אין היום אפשרות למשקיעים, שאינם טייקוני נדל"ן, להשקיע בענף הלוגיסטיקה ואנחנו למעשה פותחים את הדלת הזו לראשונה."
"פרויקט הסדנה" צפוי להיבנות ברחוב הסדנה בחולון, על שטח של כ-16 דונם ולכלול 4 קומות, ובהן 42 אלף מ"ר של שטח בנוי עילי. כל רוכש שיצטרף להשקעה, יקבל יחידה בשטח של 250 מ"ר ברוטו, כולל גלריה של 50 מ"ר ושלושה מקומות חניה, בעלות כוללת של 1,870,000 ש"ח.
"יש שני יתרונות עיקריים להשקעה הזו, קודם כל העובדה שמדובר במתחם גדול מאפשרת לנו להציע מחיר אטרקטיבי ביותר ביחס לשוק: החל מ-6,800 שקל למ"ר. הדבר השני הוא מיקום יוצא דופן לענף הלוגיסטיקה – במרחק של כמה דקות נסיעה מתל אביב, באזור שההיצע בו קטן מאד – לכן, אנחנו מאמינים שהנכסים יושכרו במלואם במהירות גבוהה מאוד" , אומר זוהר.
התחזית: תשואה של 10%-8% בטווח של חמש שנים
"היחידות במתחם הן ורסטיליות, ומתאימות למגוון שימושים: ייצור, מלאכה, יבוא, מכירה והפצה של כל סחורה אפשרית כמעט, ממזון והלבשה ועד נגריות וחלפים לרכב. בנוסף, היחידות הן מודולריות ומי שירצה לחבר כמה מהן יחד לקבלת שטחים גדולים מאוד – יכול בקלות לעשות את זה, וכל זה במחירי נדל"ן אטרקטיביים שצפויים לזנק בעשרות אחוזים בעתיד הקרוב".
קהל היעד, אומרים בקפיטל פלטינום, כולל רוכשים המבקשים להשתמש בעצמם ביחידות, לשימושי מסחר, מלאכה ולוגיסטיקה – וגם משקיעים, שצפויים ליהנות מתשואה של 7%-8% במונחי שכ"ד המקובלים כיום – גבוה הרבה יותר מתשואה של נדל"ן למגורים. בחברה אף מעריכים כי בטווח של חמש שנים יעלו מחירי השכירות, והתשואה תטפס ל-8% עד 10%. סכום המינימום לכניסה להשקעה הוא 850,000 ש"ח.
"אנחנו רואים כאן פוטנציאל גבוה לעליית ערך", מסביר זוהר. "לאחר שהפרויקט ייבנה ויתייצב מבחינת הדיירים שפועלים בו (האכלוס צפוי בעוד שלוש שנים), המחיר צפוי לעלות על מחיר השטחים במתחמי הלוגיסטיקה המיושנים שכבר קיימים בשוק. היום קנייה של שטח לוגיסטי באזור כזה נמכר בכ-40% יותר מהמחיר שאנו מציעים לרוכשים שלנו".
3 מקומות חניה לכל יחידה – וגישת משאיות לכל המתחם
קפיטל פלטינום וחברת GF נדל"ן, העומדות מאחורי הפרויקט ובעלות ניסיון רב בתחום היזמות, מעריכות את עלות הקמתו ביותר מ-300 מיליון שקל, כאשר הקומות העליונות מיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה, ואילו בקומת הקרקע תתאפשר פעילות מסחר קמעונאי.
במטרה לייעל ככל האפשר את הפעילות במתחם, תוכננו בו פתרונות תחבורה הכוללים מעברים כפולים, כאשר ניתן להגיע עם משאית לכל אחת מהיחידות בפרויקט – שגובהן 6 מ"ר. יחס ההעמסה הוא 1,500 ק"ג למ"ר, ובכל יחידה שני חלונות גדולים. גם בגישה למתחם הושקעה מחשבה, עם מסלול נפרד לכניסה וליציאה, למניעת עומסים.
מקבלים יותר מאשר במתחמים הקיימים, ומשלמים פחות
כשמשווים את פרויקט הסדנה למתחמים הקיימים באזור, היתרונות מתחדדים. מתחם מרכז היוצר, בחולון, שנבנה ב-1997 או בית פנורמה בתל אביב שנבנה ב-1980, מציעים מבנים מיושנים בהרבה, עם גישה בעייתית ומגבלות גובה, אך המחיר בהן עולה על 10,000 ₪ למטר – גבוה בהרבה מהמחיר בפרויקט החדש ברחוב הסדנה.
"משקיעים ורוכשים מתעניינים בפרויקט שלנו לא רק בגלל התשואה הגבוהה הצפויה, אלא גם בגלל שהם קוראים את המפה, ומבינים שקיימת רמת ביקושים גבוהה מאוד, שרק תעלה בשל היעלמות אזורי התעשייה בגוש דן", אומר זוהר. "יתרונות נוספים הם ארנונה נמוכה וגם דמי ניהול נמוכים – להבדיל משוק המשרדים למכירה, שם משלמים הרבה על סעיפים אלה".