קרן ריאליה המתמחה בהשקעות נדל"ן, משקיעה מזה שנים ברכישת בתים, השבחתם והשכרתם לזכאי תכנית הסקשן 8 (Section 8) של הממשל האמריקאי. התכנית מאפשרת ביטחון מרבי למשכירים (בעלי הבתים), שכ"ד גבוה וביקוש גבוה מאוד לבתים. קרן ריאליה מציעה למשקיעים להצטרף החל מ-50,000 דולר.
![](https://real-invest.co.il/wp-content/uploads/rsz_whitehouselightpic.jpg)
מה הייתם אומרים לו יכולתם להשקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי כאשר התשלום מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות שונות. ארה"ב הגתה את התכנית הזו כבר לפני עשרות שנים ומיישמת אותה בהצלחה אדירה, מה שהביא אותה להיות מודל לחיקוי למדינות רבות, ויש כוונות אף לייבא אותה לישראל. התכנית, עתירת המשאבים, מאפשרת ליזמים להשכיר דירות ובתים לדיירים המחזיקים בזכאות, וזאת תמורת שכ"ד הגבוה ממחירי השוק. ממשלת ארה"ב היא זו שמשלמת את שכר הדירה לזכאי הדיור, והיא אף ערבה לתשלום.
קרן ההשקעות המוערכת ריאליה (REALYA) זיהתה כבר לפני כמה שנים את הפוטנציאל האדיר בתחום הדיור המסובסד, ונכון להיום מנהלת פורטפוליו עתיר נכסים. הקרן ממשיכה להשקיע גם בימים אלו במדינת קונטיקט שבארה"ב, בה מוחזקים מרבית נכסי הקרן – דרך תיק נכסים מניבים המושכרים במסגרת תכנית הסקשן 8. "מדובר על הזדמנות השקעה יוצאת דופן, המאפשרת השקעה בבתים, אשר כ-80% משכר הדירה משולם ישירות על ידי ממשלת ארצות הברית במסגרת תכנית יציבה וסולידית, שהביקוש אליה גדול לאין ערוך מההיצע", מסבירה עו"ד רחלי אלפרוביץ, מנכ"לית הקרן, שנבחרה לאחרונה כאחת מ-40 המנהלים המבטיחים בישראל על ידי גלובס, בזכות ההצלחות המרשימות שלה בעולם השקעות.
![](https://real-invest.co.il/wp-content/uploads/IMG_0580_rachel-cooler-skin-tone.jpg)
השקעה יציבה, בטוחה וכלכלית
"יש פה שילוב של מרכיבים יוצאי דופן שהופכים את ההשקעה ליציבה, סולידית וכלכלית, וזאת בזכות המאפיינים של התכנית", מציינת אלפרוביץ:
- רווחיות: ראשית, הבתים נרכשים במחיר הנמוך ממחירי הבתים בשוק. שנית, שכר הדירה שהממשלה משלמת גבוה ממחירי השוק המקומי, וזאת במטרה לייצר תמריץ לבעלי-בתים להשתתף בתכנית.
- יציבות: תחום הדיור המסובסד מתוקצב ל-5 שנים מראש, ומאז הקמת התכנית, התקציבים אליה גדלים מדי שנה וההכנסה היא יציבה וקבועה.
- סולידי: ישנו מנגנון הגנה במקרה (נדיר) שהדייר לא משלם, המשלים את תשלום שכר הדירה במלואו.
- ביקוש: בעיתות משבר, הביקוש של אזרחים להצטרף לתכנית גדל משמעותית, והיצע הנכסים המתאימים לא מספיק ורבים ממתינים בתור כדי לשכור בתים דרכה – מעגל שגורם לממשלת ארה"ב להגדיל עוד יותר את התקציבים. התקציבים של המדינה, מופנים לטובת תשלום כ-80% משכר הדירה. הסיכוי לנכסים לא משוכרים הינו קלוש.
קרן ריאליה חברה בשותפות עם חברת נדל"ן מקומית, חברה ותיקה ומנוסה עם שווי נכנסים העומד על כרבע מיליארד דולר ואלפי יחידות דיור בארצות הברית המתמחה בניהול נכסים מסוג זה. החברה עומדת בסטנדרטים הגבוהים שהרשות הפדרלית דורשת, ונכנסה לתכנית הנחשקת של הממשל כבר לפני שנים.
מדובר בהזדמנות המשלבת איכויות נדירות וייחודיות של השקעה השונה מכל מה שהכירו עד כה בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל.
אסטרטגיית ייחודית
הקרן מאתרת נכסים הזקוקים להשבחה ומוצעים במחירים נמוכים מהשוק ורוכשת אותם במימון עצמי. התכנית היא לבצע השבחה לנכסים, להשכירם לזכאים במסגרת תכנית ה-Section 8, כאשר אלו, צפויים להניב תזרים שוטף משכר דירה כל רבעון.
בנוסף, הצפי הוא שלאחר כשנתיים יעבור תיק הנכסים תהליך מימון בנקאי, במטרה להשיב את מרבית ההון העצמי שהושקע חזרה; עובדה שמאפשרת להמשיך לרכוש סבב נוסף של נכסים (re-invest), ובכך ליהנות משני תיקי נכסים, באותו ההון ההתחלתי, ועוד לקבל תזרים שוטף על שניהם.
"בתים שכל אחד היה רוצה לגור בהם"
ההשקעה אינה מצריכה התעסקות כלשהי, והיא מנוהלת ברמה גבוהה מאוד על ידי חברת הניהול המקומית שבבעלות החברה השותפה ופועלת כבר עשרות שנים, כך שלמשקיעים יש ראש שקט, בלי כל צורך להתעסק בהשכרה ובניהול. מדובר בבתים שכל אחד היה רוצה לגור בהם עם הגדר הלבנה ודשא מוריק שנשקף מכל פינה, רצפת פרקט ומטבח מאובזר עם ציוד מהשורה הראשונה.
שונה בנוף ההשקעות
ריאליה נוקטת בגישה שונה בשוק ההשקעות והציבה לעצמה כללי עשה ואל תעשה ברורים; "אנחנו המקור הראשון שמטפל בהשקעה, בכל ההשקעות אנו היזמים, או יזמים משותפים ומשקיעים בהשקעות מהכספים האישיים שלנו. אנחנו כאן ושם כדי להגן על המשקיעים וכדי להיות בניהול ובשליטה, ולזה לא יהיה לעולם תחליף טוב יותר", מבהירה אלפרוביץ.
כחלק מהסטנדרטים של החברה, ריאליה לא נכנסת להשקעה יזמית לפני שיש היתרי בנייה למשל – דבר שהינו נדיר בשוק ההשקעות. החברה אף עורכת בדיקות דקדקניות לפני כל השקעה ולוקחת בחשבון גם תקופות של משבר על מנת לשמור על זהירות. "בנוסף, הגוף היזמי נכנס להשקעה וזה מבטיח שהאינטרס שלנו תמיד משותף וזהה עם המשקיעים – זו הוכחה למחויבות שלנו להצלחה של כל פרויקט אליו אנחנו נכנסים", היא אומרת.
לפחות 50 אלף דולר פנויים
"ההזדמנות להשקיע בנכסים המושכרים במסגרת סקשן 8 מיועדת למשקיעים עם לפחות 50 אלף דולר פנויים. "ככלל, אנחנו לא מקבלים לקוחות שאין להם הון זמין להשקעה, אנחנו לא מחפשים אנשים שלוקחים הלוואות לטובת ההזדמנות להשקיע, או שאלו הם כל חסכונותיהם." אומרת אלפרוביץ.
"קונטיקט היא מקום נפלא למודל ההשקעה שלנו, יש בה אוכלוסייה גדולה וחזקה של רופאים וסטודנטים בזכות 5 אוניברסיטאות, כולל אוניברסיטת "ייל" המפורסמת, והביקוש בה קשיח. מי שמשקיע איתנו יודע שהוא נכנס לשותפות עם אחריות אישית ורמת אמינות ומחויבות מאד גבוהה לכל שותף ולכל פרויקט שהקרן בוחרת להשקיע בו", היא מסכמת בחיוך.
המידע הכולל, בין היתר, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים ו/או לעניינים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת ריאליה. מידע זה אינו מהווה עובדה מוכחת והוא כפוף מטבעו לסיכוני אי-התממשות משמעותיים. קוראי כתבה זו מוזהרים, כי תוצאות הפרויקט בפועל בעתיד עלולות להיות שונות באופן מהותי מאלה שהוצגו במידע המוצג בכתבה זו. ההשקעה טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה. אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה כלשהי. ההשקעה האמורה בפרסום זה מהווה הצגה עקרונית וכללית בלבד ואינו ממצה את כל הנתונים על הקרן ופעילותה.
הצעת ההשקעה הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך התירה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. בקבלת החלטת השקעה במסגרת הליך המשא ומתן, על המשקיעים לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בכל השקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, מיסוייות וכספיות הכרוכות בביצוע ההשקעה. פרטי ההשקעה המלאים ייחשפו אך ורק במסגרת הליך של משא ומתן פרטני, במסגרתו יחשפו עד 35 משקיעים בהתאם לסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ותקנותיו לכלל המידע ביחס להשקעה ולתנאיה, ורק 35 משקיעים כאמור יוכלו לקחת חלק בהשקעה. בהתאם לכך, התנאים הסופיים של ההשקעה יקבעו מול המשקיעים הסופיים.