נהוג לחשוב שהקבלנים והיזמים הם אלה שקובעים את מחירי הנדל"ן בארץ.
האם יזמי הנדל"ן הם אלו שמנפחים את המחירים? אולי המתווכים? אולי הממשלה שמעוניינת בהגדלת המיסים?
כמובן שלכל אחד מאלה, יש חלק מסוים בעליית מחירי הנדל"ן, אך מרביתנו, לא ממש שומעים על אותם מיעוט של בעלי הקרקע שנמצאים "מאחורי הקלעים" ובעצם הם אלה שמנווטים את הספינה.
כאמור, 93% משטחיה של מדינת ישראל נמצאים בבעלות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) היא זאת שדואגת לוויסות הקרקעות ולשיווקן.
אך נראה שה- 7% (בעלות פרטית) הנותרים הם אלה שקובעים את הטון ואת רמות המחירים בארץ.
כחלק מעבודתי, אני נפגש עם בעלי קרקע אשר מעוניינים למכור עסקאות (מגרשים/קרקעות/בניינים), החל מבניינים קטנים ועד מגרשים גדולים לבנייה רוויה/מסחר/תעסוקה או עסקאות תשואה.
בעבר השאלה שהיו שואלים הייתה, כמה להערכתך המגרש שלנו שווה?
כיום, השאלה הנשאלת היא, כמה ניתן למכור כאן דירה? או כמה ניתן למכור כאן מ"ר מסחר? לאחר מכן הם ישאלו, כמה עולה לבנות? כמה יזם צריך להרוויח? ומכאן יגיעו לבדם למחיר הקרקע שאותה מעוניינים למכור.
חשוב לציין שהשאלות הן "שאלות רטוריות", היות ולרוב הם אינם מחכים באמת לתשובות, אלא "יודעים" אותן בעצמם.
דרך החישוב הזאת כמובן גורמת לניפוח מחירים בצד ההיצע, הרי אותו בעל קרקע לא מכניס לחישוב שלו עלויות "זניחות" כמו: עלויות מימון, שיווק, תכנון, ערבויות, בצ"מ (בלתי צפויות), הוא אינו מתמחר לרוב את משך זמן הבנייה ובטח ובטח שלא מתמחר את הסיכון הקיים בפרויקט.
בעבר המוכרים האלה נראו לי אנשים לא רציונאליים, אך ככל שהזמן עבר מצאתי היגיון בדברים, הרי…
- כל עוד הממשלה לא תפשיר מספיק קרקעות, ההיצע יישאר בידי ה-7 אחוז והם אלה שיקבעו מתי, אם ובכמה למכור
- כל עוד יש יזמים/חברות נדל"ן שמחזיקים עובדים, משרדים וכו'- הם יהיו חייבים ליצוק פעילות לתוכה ולרכוש עסקאות חדשות בכדי להמשיך את פעילותן
- כל עוד קצב הילודה חיובי – הדבר מחייב דירות/משרדים/מסחר בקצב גבוה יותר
- כל עוד ישנם כמעט 10 מיליון יהודים החיים בגולה שלחלק גדול מהם יש חלום להחזיק נכס ב"מדינת הקודש", חשוב לזכור שבאופן יחסי, היהודים בעולם נחשבים לבעלי הון ולחלק גדול מהם ישנה היכולת לרכוש נכס נוסף
- כל עוד מצב הכלכלה הוא טוב, אבטלה נמוכה וריביות נמוכות, השקעה בנדל"ן נתפסת כהשקעה סולידית.
- כמויות "האקזיטים" (והמתעשרים החדשים) "שהארץ" מספקת לנו אינה פרופורציונלית ביחס למדינות אחרות
זה נכון שלמדינה יש יכולת ויסות מסוימת, אך כפי שאתם קוראים, לא הכל בידיים שלה ומאוד קשה ומסוכן ללכת נגד כוחות השוק, מה גם שלא בטוח שיש לה עניין כזה.
אנשים שואלים אותי, אז איך זה שבהרבה ערים באירופה רמות המחירים לא כמו בישראל? ואני עונה, תעברו על כל הנקודות הללו ביחס לרוב מדינות אירופה, ותבינו שהמצב שם שונה מישראל.
אז כמו שהתרגלנו כבר לומר, "אין לנו ארץ אחרת"