קבוצות משקיעים פרטיים מישראל מנצלות את הריביות הנמוכות בארה"ב ורוכשות מתחמי מגורים במיליוני דולרים כשהבנקים האמריקאים מממנים להם את הרכישה. איך הם עושים את זה?
בזמן שכולם מחפשים השקעות פאסיביות יעילות בנדל"ן, יש כאלה שכבר מצאו. קבוצת משקיעים מישראל רכשה לאחרונה מתחם מגורים חמישי בעיר ממפיס שבמדינת טנסי, ארה"ב. עלות המתחם הסתכמה ב-2 מיליון דולר, כולל עלויות ההשבחה והשיפוץ.
"המתחם מושכר כולו ומניב הכנסה של 9% כבר מהיום הראשון" מסביר יריב גולן – מנהל הקבוצה, מוותיקי אנשי הנדל"ן שמשקיע בארה"ב החל משנת 2011, "המשקיעים נהנים מהכנסה שוטפת ומאקזיט לאחר 5 שנים".
"אנחנו מצליחים לאתר נכסים במחירים טובים, בגלל היקף הפעילות שלנו יש לנו אפשרות לקבלת מימון אמריקאי בתנאים מעולים כך שההון העצמי שאנחנו משקיעים הוא נמוך בצורה משמעותית".
ב-8 השנים האחרונות עוסק גולן בהשקעות נדל"ן בארה"ב, ולדבריו ביצע עד היום קרוב ל-300 עסקאות. "בהתחלה התמקדתי בבתים פרטיים כי זה היה הכי קל, רוכשים נכס משפצים אותו קצת ומשכירים אותו. משקיעים מעדיפים נכס הרשום על שמם בטאבו, כי השליטה וההחלטות נמצאות אצלם. רוב העסקאות היו מוצלחות, זה היה תהליך שלקח בערך 4 חודשים שכלל איתור נכס עבור משקיע, שיפוץ הנכס ועד שהבית מושכר ומתחיל לייצר הכנסה. אצל רוב מהמשקיעים זה עבד נהדר ואצל חלק לא".
"נתקלנו במקרים ששוכר שעזב באמצע השנה והשאיר בית מלוכלך ומלא דברים, שוכר שהפסיק לשלם ונאלצנו לפנות אותו מהבית, ואפילו בית שהושכר למשך שנה שלמה שנאלצנו לשפץ מחדש אחרי שהשוכר עזב, פריצות לבתים לא מושכרים וגם נזילות מים שגרמו לנזקים של אלפי דולרים".
כדי לצמצם את הבעיות הללו, המליץ גולן למשקיעים לקנות מספר נכסים – אם יתגלו בעיות עם נכס אחד, הנכס האחר יפצה על כך. הבעיה הגדולה הייתה שלחלק גדול מהמשקיעים לא היה כסף לרכוש עוד נכסים ואת כל החסכונות שלהם הם פתחו כדי לרכוש את הנכס הראשון.
כשיש לך בית אחד ואתה בונה על ההכנסה מהשכירות ופתאום היא מפסיקה -זו בעיה, במיוחד שעכשיו אתה צריך להשקיע סכום נוסף כדי לסדר את הבית מחדש ולהתפלל שהשוכר החדש לא יעזוב באמצע השנה.
מולטי השקעות
הפתרון הגיע מכיוון לא צפוי. "לפני 6 שנים נפגשתי בפלורידה עם יהודי אמריקאי מבוגר שסיפר לי על הדרך שעשה במהלך השנים – איך התחיל בהשקעות נדל”ן בצעירותו ורכש עשרות בתים פרטיים עד שהבין שכדי ליצור הכנסה שוטפת יציבה הוא צריך להפסיק לקנות בתים ולהתחיל לקנות מתחמי דיור שנקראים מולטי פמילי".
"המסר המרכזי שקיבלתי ממנו באותה הפגישה היה שכמות ההתעסקות עם 20 בתים לעומת מולטי פמילי אחד של 20 דירות היא מטורפת. במקום לטפל ב-20 בתים אתה מתנהל מול חברת ניהול אחת ונכס אחד, במקום 20 גגות יש לך גג אחד. הפגישה הזו פתחה את עיני ומאז השקעתי המון זמן ללמוד את תחום המולטי פמילי ובמקביל המשכתי בעיסוקי הרגילים עם הבתים הפרטיים".
"הבנתי שמולטי פמילי הוא העתיד שלי, אבל עדיין הייתי צריך להתמקצע ולבנות את הקשרים הנכונים, למצוא את השותפים הנכונים איתם אוכל לעשות את המהלך הזה וכמובן לאתר את מקורות המימון – כי מולטי פמילי עולה הרבה יותר כסף".
מה זה בעצם מולטי פמילי?
מולטי פמילי הוא נכס שמכיל מעל 5 יחידות דיור במתחם אחד. אלה נכסים גדולים ויקרים יותר, כמו בניין מגורים של 20 דירות, מקבץ בתים או מתחם של מאות יחידות דיור המיועדות להשכרה.
היתרון הגדול במולטי פמילי הוא שגם אם חלק מהדירות לא מושכר, עדיין נקבל שכירות משאר הדירות המושכרות.
השקעה בנכס מסוג מולטי פמילי היא השקעה גדולה יחסית שכן מדובר בנכס יקר יותר, אך כשהרכישה מתבצעת בקבוצה של מספר משקיעים כל אחד מהם יכול להשקיע סכום קטן יותר וביחד לרכוש את הנכס.
לרכישה בקבוצה יש מספר יתרונות שאותם ניתן להשיג במידה והנכס מנוהל ומתוחזק כהלכה:
- התשואה הגבוהה המושגת על ידי השקעה קטנה יחסית.
- אפשרות המימון – נכס מולטי פמילי במיקום טוב יוכל לקבל מימון מבנק אמריקאי מקומי, כך נוכל גם למנף את השקעתנו המשותפת לרכישת נכס גדול יותר.
- ניהול מרכזי אחד לכל המתחם, מה שמקל משמעותית את השליטה על ההשקעה.
- הסבירות להגדלת ההון העצמי בעסקה בתוך מספר שנים גבוהה מאוד.
ברגע שהבין גולן את היתרונות, המסלול לרכישת נכסים מסוג מולטי פמילי תפס תאוצה. "בשנת 2016 רכשתי בג’קסונוויל פלורידה ביחד עם שותף אמריקאי נכס עם 8 יחידות דיור. זו הייתה טבילת האש הראשונה שלי עם תחום המולטי פמילי וזה עבד מעולה. שיפצנו את הדירות והשכרנו אותם מהר מאוד, לאחר שנה מכרנו את הנכס ברווח יפה כדי לממן רכישת נכסים גדולים יותר".
"בהמשך ביחד עם אותו שותף אמריקאי הייתי מעורב במספר עסקאות מולטי פמילי גדולות יותר:
- בניין של 68 יחידות דיור בתפוסה של 94% שעלה מעל 3 מיליון דולר.
- מתחם מגורים של 30 דירות בתפוסה מלאה שעלה מיליון וחצי דולר.
- בניין של 18 דירות בתפוסה מלאה שעלה קצת מעל מיליון דולר.
- מתחם של 13 דירות בתפוסה של 85% שעלה קרוב למיליון דולר.
הצלחנו לארגן מימון בנקאי של 70% ויותר בחלק מהעסקאות, כך שחלק ההון העצמי הנדרש לקנות את הנכס היה קטן ביותר. כך למשל, ברכישת נכס של מיליון דולר ההון העצמי הנדרש היה 300,000$ בלבד. קבוצה של 6 משקיעים שכל אחד השקיע 50,000$ אפשרה לנו לרכוש נכס בשווי של מיליון דולר".
ההשקעה האולטימטיבית למשקיע הישראלי
"היום אני יכול לומר בוודאות שמצאתי את סוג ההשקעה האולטימטיבי למשקיע הישראלי שרוצה להשקיע בשקט ובביטחון עם הכנסה יציבה ובטוחה".
"אנו רוכשים מתחמי מולטי פמילי יחד עם המשקיעים ומלווים את ההשקעה לאורך כל הדרך. אנחנו מטפלים בכל נושא התשלומים והמיסים העירוניים, דואגים לשיפוץ היחידות, להתנהלות השוטפת מול חברת הניהול, ומכינים דוחות רבעוניים ושנתיים לשותפים שלנו".
"מי שיבחן לאורך שנים את הביצועים של השקעות בבתים פרטיים לעומת השקעה קבוצתית במתחם מולטי פמילי יגיע למסקנה אחת ברורה – השקעה במולטי פמילי טובה בהרבה מרכישת בתים פרטיים, היא יוצרת תזרים קבוע ויציב לעומת עליות וירידות בתזרים בבתים הפרטיים".
"החיסרון היחידי בהשקעה קבוצתית הוא שאתה חלק מקבוצה ולא יכול לצאת מההשקעה במהלך הדרך אלא אם אתה מוכר את החלק שלך למשקיע אחר שנכנס לנעליים שלך. לכן, אם אתם נכנסים להשקעה כזו חשוב להבין מראש את מטרות ההשקעה של הקבוצה ואת זמן ההשקעה המוערך".
"אני מאמין שזמן של 5 שנים הוא זמן אידיאלי לאחזקת נכס מסוג מולטי פמילי, ההכנסה עולה עם השנים וההשבחה של הדירות יוצרת הזדמנות לרווח הוני גבוה בעת מכירת הנכס".
"נכס מסוג מולטי פמילי הוא מרכיב חשוב בתיק ההשקעות שלנו ומהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה מנכס הסינגל פמילי".
"כשההשקעה מנוהלת עבורכם והיזם אתכם לאורך כל הדרך – זו השקעה מנצחת".
