תוכנית תמ"א 38 שהכניסה לבעלי דירות ולקבלנים באזור המרכז הון, מסתיימת באוקטובר 2023. כעת, זו ההזדמנות האחרונה של דיירים שעדיין לא ביצעו פרויקט תמ"א 38 לנצל את ההטבות שלו, לקבל בנין חדש או מחודש (במקום הבנין הרעוע) ולקבל דירה משודרגת ששווה הרבה הרבה יותר
תוכנית תמ"א 38 שהושקה בשנת 2005 הצליחה להפוך לא מעט בעלי דירות ויזמים למעושרים הרבה יותר. במקרים מסוימים, דיירים בתל אביב השביחו את ערך הקניין שלהם בזכות התוכנית ב-2 מיליון שקלים – מבלי לעבוד יום אחד ומבלי לשלם מס.
אך לפתע, לאחרונה, החליטה המדינה כי התוכנית לא מספקת ולא משיגה את מטרותיה. ראשי ערים מחו על כך שיישום התוכנית פטור מהיטלי השבחה – דבר שמעצים מאוד את הרווחיות לבעלי הדירות והיזמים, אך מעמיס נטל כבד על העיריות, שצריכות לתת שירותים ליותר תושבים בשל הבנייה החדשה והתוספות – מבלי לקבל על כך תשלום.
"החגיגה הזו עומדת להסתיים", מסביר עו"ד דן הלפרט המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. "החל מאוקטובר 2023, יפוג תוקפה של תמ"א 38 ואז רק בניינים שכבר יהיו בשלב מתקדם של תכנון באותו זמן, יוכלו להמשיך ליהנות מהיתרונות הברורים של התוכנית. כדי להגיע לשלב כזה בזמן – צריך להתחיל לגלגל את העניינים כבר עכשיו, ובמהירות- חייבים לרוץ קדימה".
"לפעמים לוקח שנים רק לגבש את הדיירים"
כל מי שמכיר מישהו שעבר תהליך של תמ"א 38 בבניין שלו יודע שמדובר בתהליך ארוך שיכול להסתיים רק כעבור שנים. לדברי עו"ד הלפרט, הצורך לקבל הסכמה ממספר רב של דיירים, כשכל אחד רואה רק את האינטרסים שלו לנגד עיניו אינו פשוט, ודורש סבלנות, נסיון רב וטיפול מקצועי של מומחים שמכירים את דרכי הפעולה הנכונות.
"ליוויתי מעל ל-250 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. מדובר בתהליך מורכב וארוך ולכן, מי שרוצה להצליח להספיק לצאת לדרך וליהנות מכל היתרונות הכלכליים העצומים של תמ"א 38 – חייב לעשות את זה עכשיו", אומר עו"ד הלפרט. "מי שלא יגיש בקשה להיתר עד אוקטובר 2023 לא יוכל להמשיך בתהליך".
ממה מורכב תהליך כזה עד שהוא יוצא לפועל?
השלב הראשון, הוא גיבוש בעלי הדירות בבניין לקבוצה אחת, במיוחד אם יש חלילה סכסוכי שכנים והיסטוריה של יחסים עכורים. לאחר מכן יש לבחור את היזם שיוציא את התוכנית לפועל, צריך לוודא שמדובר ביזם שיש לו את היכולת הפיננסית והמקצועית לבצע את הפרויקט.
יזם נכון, בעל נסיון וחוסן כלכלי יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שיתנהל בחוכמה וביעילות עד לסיומו המוצלח, לבין פרויקט כושל שייגרר שנים רבות ולא ייתן את התוצאות המקוות.
"וזה כמובן לא נגמר כאן – גיבוש הדיירים ואיתור היזם הם רק ההתחלה. עכשיו, מגיע השלב של ניסוח ההסכם והמפרט הטכני, כשלא פעם מדובר במשא ומתן מורכב בין כל הצדדים".
"רק אז מגיע השלב שבו מחתימים את כל הדיירים, וגם זה שלב קריטי שעלול להתקל בקשיים. כשאנשים כבר רואים את הרווח שיכול לצאת להם מזה, הם יכולים פתאום לשנות את דעתם ופתאום דורשים יותר ממה שסוכם, או יותר מהשכן מלמטה כי לדעתם הדירה שלהם שווה יותר – לוקח המון זמן לפתור את זה. רק אחרי כל אלה, מגיע שלב התוכניות של היזם, ואפשר באמת לצאת לדרך".
"מדובר על הזדמנות שברור שלא תחזור שוב"
אז מה ההמלצה שלך עבור מי שמחזיק בדירה באזורי הביקוש?
"כמי שמלווה כיום יותר מ-100 פרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית בתל אביב ועוד מאות פרויקטים בערים אחרות ברחבי הארץ, אני רואה את התועלת העצומה (הן השבחת הערך הכלכלי של הנכס והן שיפור אדיר באיכות החיים) לבעלי הדירות בביצוע פרויקט כזה. יש נכסים בתל אביב שהשווי שלהם זינק ב-2 מיליון שקלים בזכות התוכנית – זה נתון מדהים. אנשים התעשרו, מבלי לעבוד ובלי לשלם מס שבח או מס הכנסה כי החליטו בזמן הנכון לעשות פרויקט של תמ"א בבניין שלהם.
"לכן, ההמלצה שלי, לכל מי שגר באזור המרכז בערים כמו תל אביב, פתח תקווה, רמת השרון, רעננה, הרצליה, ירושלים, גבעתיים, חולון, בת ים והסביבה – להתעורר! מדובר על הזדמנות שכבר ברור וידוע שלא תחזור שוב.
"זה הזמן ללחוץ בכל הכוח על דוושת הגז ולהתחיל לגלגל את התהליך הארוך הזה, כי מי שיתעכב, יגלה שסוגרים לו את חלון ההזדמנויות הזה בפנים. גם ככה רוב הבניינים שעומדים בקריטריונים ידרשו שיפוץ במוקדם או במאוחר – עדיף ללכת על זה עכשיו, ולהרוויח (ללא כל עלות מצד בעלי הדירות) שיפור משמעותי באיכות החיים- לצד זינוק של ממש בערך הנכס".