הם חברים טובים שהתאהבו בנדל"ן ואחרי שנכוו והפסידו הרבה כסף, החליטו לעשות את זה אחרת. היום הם הבעלים של חברה אמריקאית עם שיטה סדורה שמוכיחה את עצמה, יותר מ-2,000 יחידות דיור ו-70 עובדים בישראל ובסינסנטי. כך תוכלו להצטרף להשקעות שלהם עם החל מ-100 אלף דולר
סטס גרינברג ופטר גיזונטרמן הם שני חברי ילדות מקריית אתא, שכל חייהם עשו את הכל על הצד הטוב ביותר וחלמו להצליח ובגדול. שניהם התגייסו ליחידות קרביות ושירתו כקצינים, וכבר במהלך הקורס בבה"ד 1 התחילו את דרכם בשוק הנדל"ן בישראל ובעולם. היום, הם הבעלים הגאים של אחת מחברות הנדל"ן המצליחות הפועלות במיד ווסט האמריקאי, ומקפידים גם בתפקיד הזה, להיות מעורבים בכל הפרטים ולייצר ערך אמיתי למי שבוחר להשקיע איתם.
"כשהתחלנו להתנסות בשוק הנדל"ן עשינו אינספור טעויות ולמדנו על בשרנו ממה צריך להיזהר ועל מה אסור לוותר", נזכר גיזונטרמן. "הדבר הכי חשוב שהבנו הוא שאי אפשר להצליח בנדל"ן מרחוק. חייבים לחיות את השטח ולהיות מעורבים בדברים הקטנים כמו בדברים הגדולים. אני לא מכיר עוד חברת נדל"ן של ישראלים בארה"ב, שהיא חברה אמריקאית מסודרת ורשומה עם ויזות מתאימות ורישיונות", הוא אומר.
לחברה של גרינברג וגיזונטרמן, Vision & Beyond, יש היום 70 עובדים בארצות הברית ובישראל, וברשותה יותר מ-2,000 יחידות דיור ברחבי אוהיו, לקסינגטון וסינסנטי, שבה גם חיים השניים. במהלך השנים ועם ההתרחבות, הם גייסו לחברה את רועי רז, ששירת כמ"פ בסיירת הצנחנים לצד גיזונטרמן, והוא מכהן כמנכ"ל החברה בישראל.
"היה לנו חשוב שיהיה מישהו בארץ שיהיה נגיש לקהל הישראלי וייצג את הרוח שבה אנחנו עובדים", אומר גיזונטרמן. "רועי מביא איתו ניסיון עשיר בנדל"ן וגייס בשנים האחרונות עשרות מיליוני דולרים. הוא יודע להתאים לכל משקיע את פרופיל ההשקעה הנכון ביותר עבורו מבחינת סכום ההשקעה והטווח הרצוי".
"כשנכס יוצא לשוק הוא לא מעניין"
המודל של Vision & Beyond ברור למדי, הם פשוט עושים את הכל מא' ועד ת'. יש להם מחלקה שלמה שעוסקת באיתור נכסים באזורי הפעילות שלהם לפני שהם יוצאים לשוק, חברת בניין שעוסקת בשיפוץ או השדרוג של הנכסים שקנו וחברת ניהול, שמנהלת את הנכסים ומתחזקת אותם. לדבריהם: "היתרון הכי גדול שלנו וההבדל מחברות אחרות הוא שאנחנו יודעים לאתר את הנכסים לפני שהם מתפרסמים."
"כשנכס כבר יוצא לשוק הוא לא מעניין מבחינתנו כי המחיר שלו הוא כבר מחיר רגיל. מתוך 110 עסקאות שעשינו עד היום, רק 3 היו כאלה שיצאו לשוק", אומר גיזונטרמן. "לכן, כשמשקיע משתתף איתנו בקניית נכסים הוא מרוויח כבר מהיום הראשון, החיסכון בקנייה מגולגל אליו באותו רגע. תמיד נקנה במחירים נמוכים מהשווי האמיתי וזה ערך גדול. בנוסף, אנחנו יודעים איך להשביח את הנכסים ולקצץ בהוצאות שלהם, אם זה באמצעות שדרוג של הנכס וגביית שכר דירה גבוה יותר או צמצום בהוצאות שלו".
"המשקיע הוא שותף שלנו בנכס"
Vision & Beyond רוכשת מגורי סטודנטים ומקבצי דיור (שידועים בשם מולטי פאמילי) ולכן בכל עסקה שלה היא רוכשת למעשה עשרות או מאות יחידות דיור בבת אחת. את מרבית הכסף למימון הרכישה היא מקבלת מבנקים או בתי השקעות בארצות הברית ואת השאר היא מממנת מההון העצמי שלה וממשקיעים המעוניינים להיכנס לפרויקט ולהפוך לחלק מהבעלים.
ברוב המקרים, משקיעים של החברה ממתינים לאיתור נכס חדש על ידי מחלקת האיתור ואז נכנסים אליה עם סכומים של החל מ-100 אלף דולר. "הרעיון הוא שהמשקיע הופך לשותף שלנו בנכס והוא מרוויח בהתאם לסכום שהשקיע וגם מפזר את הסיכונים. כשמשקיע ישראלי קונה נכס בארצות הברית לבד הוא צריך לשים סכום גדול הרבה יותר, אלא אם הוא קונה גרוטאה, והוא גם סופג את כל הסיכון במידה ואין שוכרים למשל או שקורה משהו לנכס.
"אצלנו, אין דבר כזה. יש לנו זהות אינטרסים מוחלטת עם כל משקיע שלנו – הוא חלק מחברה שהפרויקט נמצא בבעלותה ויש לו אחוזים בחברה. כשמוכרים את הנכס כעבור כמה שנים המשקיע עושה את האקזיט ומקבל את הקרן ואת הרווחים מהמכירה ובנוסף, במהלך שנות ההשקעה הוא מקבל את האחוזים משכר הדירה שמתקבל על הנכסים", מסביר רז ומוסיף כי "זו השקעה בלי שום התעסקות ואפשר למכור בכל שלב למשקיע אחר או לקבוצה ובכל מקרה לקבל חזרה את סכום ההשקעה".
מה לגבי ההשפעה של הקורונה? לא מסוכן להשקיע בתקופה כזו?
"יש אזורים בארצות הברית שבהחלט ספגו ירידה בעקבות המשבר", מסביר רז. "אבל באזור שבו אנחנו פועלים, המיד ווסט של ארה"ב, היו אחוזי תפוסה יציבים במקבצי דיור לאורך כל 2020 ומחירי השכירות על פי חברת הדירוג מודיס' עלו בכמעט 6%. הנתונים האלה הביאו לתחזיות של גידול ב-33% בהיקפי ההשקעה במתחמים כאלו במיד ווסט במהלך 2021 – מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה."
"האזורים בהם אנחנו משקיעים הם אזורים יציבים עם אוכלוסייה משכילה שעובדת בחברות גדולות. יש לנו בקנה כרגע דירות בלקסינגטון ובאוהיו, שבשניהם אנחנו רואים פוטנציאל השבחה מצוין והזדמנות להוריד משמעותית את ההוצאות לצד הגדלת ההכנסות", אומר רז ומסכם: "משקיעים שיש להם 100 אלף דולר ויושבים על הגדר עם ההחלטה היכן להשקיע צריכים להכיר את האפשרות להצטרף אלינו. יש לנו שיטה סדורה ומעורבות בכל פרט, ואנחנו שונים מכל חברה ישראלית שמתיימרת למכור נדל"ן בארצות הברית. בעצמנו נכוונו מהשקעות גרועות שהטעות שלהן היתה שהן נעשו מרחוק בלי בקרה על כל שלב בדרך. היום אנחנו עושים את זה אחרת והתוצאות בהתאם".