בזמן ששוק הנדל"ן בארצות הברית חווה טלטלה, ישנו אפיק אחד שנשאר יציב: שוק הדיור הציבורי שבו הממשלה היא שמשלמת את שכר הדירה. אחרי שנים של התמחות בתחום וקבלת חותמת אמון מהממשל האמריקאי, חברת ריאליה מציעה למשקיעים הזדמנות להיכנס לסקטור שעד היום היה נחלת השוק המוסדי בלבד
בזמן ששוק הנדל"ן העולמי חווה טלטלה וחוסר יציבות עקב משבר הקורונה, עורכת הדין רחלי אלפרוביץ ודלית בראון, מנהלות את אחת החברות המעניינות ביותר בתחום. אחרי עשרות שנים בהן שתיהן ניהלו חברות יזמות, השקעות ונדל"ן הן הקימו את ריאליה, ומציעות למשקיעים פרטיים מוצר ייחודי שלאף חברה ישראלית אחרת אין גישה אליו כפי שלהן יש; השקעה בדיור המסובסד על ידי ממשלת ארצות הברית.
היתרונות ברורים: מדובר על השקעה שיש בה ביטחון מוגבר ביחס לדירות בשוק הפרטי, שכן שכר הדירה משולם ברובו המוחלט על ידי ממשלת ארה"ב. בנוסף, הביקוש לדירות אלו גבוה מאוד, כשרק אחד מתוך 4, זוכים לקבל את האישור.
"השנה האחרונה הוכיחה לכולם שהשקעה בנדל"ן מניב דורשת מומחיות אמיתית", אומרת אלפרוביץ. "למרות שגם אנחנו לא צפינו כמובן את המשבר האחרון, המציאות הוכיחה שהבחירה שלנו בסקטור של דיור מסובסד הייתה בחירה אחראית ונכונה. מדובר על סגמנט שמתנהג אחרת לגמרי מהשוק הפרטי ובניהול קפדני עם בחינה פיננסית של כל מהלך – המשקיעים שלנו הצליחו לשמור על הכסף שלהם גם בתקופה הזו ולהרוויח".
"למשקיעים פרטיים אין גישה"
בניגוד לרכישת דירות בסקטור הפרטי, שבו השוכר יכול להיות מפוטר, לא לשלם שכירות והדירה יכולה לעמוד ריקה במשך תקופה מבלי להניב תשואה, במקרה של דיור ציבורי, שכר הדירה משולם על ידי ממשלת ארה"ב היציבה, וגם הביקוש לדיור הינו קשיח, כך שאין סכנה של דירות ריקות לאורך זמן שמפסידות כסף.
לא כל משקיע פרטי יכול להיכנס לשוק הדיור המסובסד. "מדובר על תחום שבדרך כלל היה פתוח רק למשקיעים מוסדיים", מסבירה בראון. "אנחנו בריאליה, אחרי השקעה אדירה של משאבי זמן וכסף, הצלחנו להיות אחת מהחברות שרוכשות את המתחמים ומנהלות את הנכסים הללו עבור הממשלה. זה דרש מאיתנו עבודה אינטנסיבית ובנייה של מערכת אמון בריאה ויציבה מול ממשלת ארצות הברית, לצד הקמת מערכת תפעולית ענפה העומדת בדרישות הממשל".
עצם העובדה שהגענו להתמודד במכרז של הממשלה וגם זכינו בו, היא חסרת תקדים עבור חברה ישראלית, היא מדגישה.
"חסמי הכניסה לניהול מבנים כאלו גבוהים במיוחד", היא אומרת. "בגלל שהממשל משלם את שכר הדירה, הוא דואג לביקורות תכופות בנכסים, בודק שהכל מתופעל ברמה הגבוהה ביותר והסטנדרט למגורים חייב להיות תואם את הדרישות שלהם. לכן, למשקיע פרטי אין כמעט גישה לרכישה או ניהול בסטנדרט הנדרש של דיור מסובסד. דרך ריאליה, אנחנו מאפשרים למשקיעים להיחשף לסקטור הזה ולהרוויח מכל מה שהוא מציע. אפשר לדמיין את הסגמנט הזה כהשקעה במים רגועים בשוק שהוא סוער במיוחד בימים אלו".
מתעניינים בהשקעה בדיור מסובסד בארצות הברית? לחצו כאן והשאירו פרטים >>
"חותמת אמון מהממשל"
בריאליה מדגישים כי הם אינם גוף מתווך: "אנחנו היזמיות, הרוכשות, המנהלות של הנכסים ואלו שמתחייבות מול הממשלה בחוזים ארוכי טווח. אנו מהחברות הבודדות שהצליחו להתמודד במכרזים של מתחמי דיור גדולים מסובסד בארצות הברית", אומרת אלפרוביץ. "הזכייה במכרזים הללו היא חותמת אמון משמעותית שקיבלנו אחרי שהוכחנו את עצמנו ועמדנו בכל הקריטריונים של הממשל".
המשקיעים של החברה בדרך כלל נמנים על קהל מנוסה עם סכומים נזילים של מעל 100 אלף דולר. לדבריהן, החברה לא מציעה הלוואות על חשבון ההשקעה ללקוחות שלה אלא פונה לקהל בעל יציבות פיננסית, עם ניסיון והיכרות של עולם ההשקעות, שמחפש מקצועיות, יושרה, אמינות וניסיון, בשוק שלא תמיד ניחן בתכונות הללו.
בנוסף, ריאליה היא אחת החברות היחידות שנכנסת להשקעה ביחד עם הלקוחות שלה והופכת לבעלת אינטרסים זהים עם המשקיעים. "יש שקיפות מלאה בהתנהלות שלנו מול המשקיעים שהם למעשה השותפים שלנו בעסקה", אומרת בראון. "הם חשופים לאורך כל הדרך לכל המידע בנוגע להשקעה, לרבות גישה לפורטל אישי בו עדכונים שוטפים ומידע זמין מפורט על סטטוס ההשקעה שהמשקיעים יכולים להיכנס אליו בכל עת".
"הכנסה פאסיבית רבעונית"
תקופת ההשקעה בעסקאות שריאליה מציעה עומדת בדרך כלל על 5 שנים, כשבמהלך ההשקעה המשקיע מקבל תזרימים שוטפים באופן רבעוני מהשכירות שמתקבלת על הנכסים. "זו למעשה הכנסה פאסיבית ללא כל התעסקות מצד המשקיע, כשבתום תקופת ההשקעה המשקיע צפוי לקבל את הקרן בתוספת הרווחים שנובעים מעליית הערך בתקופת ההשקעה", מסבירה בראון.
"משקיעים צריכים להכיר את סגמנט הדיור המסובסד", אומרת אלפרוביץ ומסכמת: "זה תחום שאין לו הרבה יחסי ציבור, אולי הוא פחות זוהר, אבל דווקא בתקופה הזו אנחנו גאות להוביל אותו. דיור מסובסד ב-Section 8 הוכיח את היתרונות שלו לעומת אפיקי השקעה אחרים ואנחנו הצלחנו לייצר נגישות ייחודית עבור משקיעים לאפיק יציב ומבוקש בתחום הנדל"ן האמריקאי".