החזר של רוב ההשקעה בתוך 24 חודשים ותשואות שממשיכות להגיע לחשבון הבנק גם שנים אחר כך: הזדמנות ההשקעה המעניינת של החברה הישראלית שפועלת בארה"ב ומתמחה ברכישת נכסים מניבים הרבה מתחת למחיר השוק
האם אפשר להשקיע בנדל"ן ולראות את רוב הכסף חזרה בתוך שנתיים, מבלי למכור את הנכס? ברוב המקרים, התשובה שלילית. אבל שני יזמים ישראלים מנוסים שפועלים כבר עשור בשוק הנדל"ן האמריקאי, טוענים שפיצחו את הנוסחה. בימים אלה, מזמינה חברת ALL-IN משקיעים מישראל להצטרף לעסקה של רכישת בניין בן 19 דירות באוקלהומה סיטי שבארה"ב, החל בהשקעה של 75 אלף דולר.
לדברי היזמים ובעלי החברה, שי הלוי ואלון גילמור, "הבניין נרכש במחיר נמוך משמעותית בעשרות אחוזים ממחיר השוק. הסיבה פשוטה: הבעלים הנוכחיים של הבניין מבקש לממש אותו במהירות, כי הוא זקוק בדחיפות למזומנים".
בדיוק על נכסים מסוג זה מבוסס מודל הפעילות של החברה. "אנחנו מתמקדים בנכסים שהבעלים שלהם לחוצים למכור אותם, ומהר, מה שאומר שהמחיר יהיה נוח משמעותית, ויוצר הזדמנות לתשואה גבוהה מאוד". עם זאת, מדגישים השניים, "גם כשאנחנו רואים מחיר מציאה מטורף, אנחנו לא נכנסים לעסקה לפני שניתחנו אותה לעומק והגענו למסקנה שזו באמת הזדמנות יוצאת דופן".
פוטנציאל עליית ערך של עשרות אחוזים
"באוקלהומה יש שילוב נתוני מקרו מעולים בכל הפרמטרים", אומרים גילמור והלוי. "יש בה הגירה חיובית, גידול במספר המשרות ביחס גבוה יותר לעומת שאר ארה"ב, עלייה מתמדת בהכנסה הממוצעת לנפש וביקוש אדיר לנכסים להשכרה, בעוד שההיצע נמוך. התוצאה הטבעית היא עלייה מתמשכת גם במחירי הנדל"ן, שעדיין רחוקה ממיצוי, ותשואה יוצאת דופן על השכרת נכסים".
הבניין הנרכש כולל 19 דירות סמוך למרכזי עסקים, משרדי ממשלה ומתחמי קניות, בילוי ופנאי, והוא צמוד לאוניברסיטת אוקלהומה סיטי. כוונת היזמים היא להשביח אותו במהירות, תוך התאמה לאוכלוסיית הסטודנטים שיוצרת ביקוש אדיר לדירות מתאימות באזור.
"כשבדקנו את האזור, גילינו שבמרחק 2 ק"מ בלבד מהבניין, נכסים דומים מתומחרים בסכום כפול", אומרים היזמים. "המשמעות היא פוטנציאל לעליית ערך של עשרות אחוזים ואפילו יותר, בתקופה קצרה. הכוונה היא למכור את הבניין בתוך חמש שנים, ברווח משמעותי ביותר".
הקונספט שנבחר עבור השבחת הבניין הוא התאמה מלאה לצרכי הסטודנטים. "בכל הדירות יחודשו המטבחים, והן יאובזרו במכשירי חשמל. בבניין יהיה חדר כביסה מרכזי שיעמוד לרשות הסטודנטים, כמו גם שטחים ציבוריים נוספים כמו פינות ישיבה ולימודים. כדי להעניק תחושת ביטחון, הבניין יגודר ויתווסף לו שער חשמלי", אומרים היזמים. כתוצאה משדרוג זה, מחירי השכירות צפויים להיות גבוהים משמעותית מהמחירים הנוכחיים.
השקעה פסיבית, בלי לוותר על תשואות גבוהות
שי הלוי הוא רואה חשבון ומומחה בנדל"ן בארה"ב, שמתמחה בפתרונות מימון יצירתיים ומשמש מנטור ליזמי נדל"ן בישראל. אלון גילמור הוא איש שוק ההון, שבמשך שנים רבות התמחה בקרנות נאמנות וניהול תיקי השקעות בבתי השקעות גדולים בישראל. בעשור האחרון, ביצעו השניים מאות השקעות עבור לקוחותיהם בפלורידה, קליפורניה, טנסי, אוהיו ופנסילבניה, תוך התמחות בזיהוי מוקדם של שווקים חדשים ומתעוררים. במצטבר, גייסו השניים יותר מ-80 מיליון דולר הון עצמי ממשקיעים, להשקעות בנכסים בשווי של יותר מ-250 מיליון דולר.
"ברוב המכריע של ההשקעות בנכס משותף בארה"ב, המשקיע מקבל החזר על כספו רק אחרי חמש שנים. אצלנו המצב שונה, והמשקיעים מקבלים את רוב ההשקעה חזרה בפרק זמן של עד 24 חודשים. גם לאחר מכן הם נשארים עם נכס מניב ותשואות שוטפות גבוהות במיוחד, וזה עוד לפני האקזיט, כלומר מכירת הנכס ברווח גדול לעומת המחיר בו הוא נקנה", הם מסבירים.
"התוצאה היא מסלול ייחודי, שנותן מענה למשקיעים שמעדיפים השקעה פסיבית, בלי לוותר על תשואות גבוהות והחזר של מרבית הקרן בתוך זמן קצר, מה שמאפשר להם להמשיך למנף את כספם להשקעות נוספות", מסכמים השניים.
בפרויקט דומה שיזמו השניים בקליפורניה, נרכש בניין ובו 26 דירות, תמורת 1.2 מיליון דולר. "אחרי שהשבחנו את הבניין והשכרנו מחדש את כל הדירות, מכרנו את הבניין בתוך 48 חודשים בלבד, ברווח של 45% על ההשקעה", הם מספרים. "מי שהשקיע איתנו 75 אלף דולר בפרויקט הזה, קיבל הכנסה שנתית של 5,750 דולר, שהם 23,000 דולר בארבע שנים, ואחרי מכירת הנכס, קיבל עוד 37 אלף דולר כרווח הון. במצטבר, הם הרוויחו 60 אלף דולר, על השקעה של 75 אלף".