משקיעי הנדל"ן הסדרתיים בתל אביב כבר לא מסתובבים ביד אליהו ויש האומרים כי הם כבר מצאו את היעד הבא, שכנראה לא שמעתם עליו. רוצים לדעת איפה? חלק מהסודות כאן.
כולנו שמענו אגדות אורבניות על המשקיעים החכמים שהגיעו לנווה צדק בתחילת שנות התשעים, לפלורנטין בתחילת שנות האלפיים ולתחנה המרכזית לפני 5 שנים, רגע אחרי שהם ממצים את יד אליהו, יצאנו לבדוק מה הקריטריונים שלהם בחיפוש אחרי הבוננזה הנד"לנית הבאה ואיך אנחנו יכולים להרוויח מכך.
כרישי הנדל"ן התל אביביים, קווים לדמותם
משקיעי הנדל"ן בישראל מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות: משקי הבית, שמחליטים להשקיע את המזומן שלהם ולקחת משכנתא, על מנת לרכוש דירה שניה שתבטיח את עתידם הכלכלי מחר, ותייצר להם תשואה משכירות מאידך.
הקבוצה השנייה היא המעניינת: מדובר במועדון אקסקלוסיבי של משקיעי נדל"ן סדרתיים, הפועלים באזור תל אביב ומגיעים ראשונים לשכונות בעלות פוטנציאל בלתי ממומש ובלתי נראה לעין. הניסיון והידע שהם צברו מאפשר להם לזהות פרמטרים מסיומים ומשם להסיק שמדובר בשכונה בעלת פוטנציאל, אותו אנו נגלה בעוד כמה שנים.
ביקשנו ממוטי ויזל, מנכ"ל מכון המחקר VCELL ויועץ אסטרטגי בכיר בענף, לספר לנו מי הם חברי אותו מועדון יוקרתי. לדבריו קשה להגדיר מכנה משותף בניהם, מלבד חוש הריח יוצא הדופן שלהם, שמאפשר להם לאתר את המקום הבא ולהתחיל לקנות במהירות. "משקיעי הנדל"ן הסדרתיים מחפשים את המשולש הקדוש: שכונה או מתחם בו המחירים נמוכים משמעותית מהשכונות שלידן, תוכניות פיתוח עירוניות ותחבורתיות שעשויות לתרום להשאת ערך הדירות בטווח הקצר וניצני הגירה של אוכלוסייה צעירה. חשוב לזכור שאותם משקיעים נהנים מניסיון קודם, אותו הם רכשו בשכונות כמו פלורנטין, התחנה המרכזית ויד אליהו. לכן מה שעשוי להיראות בעיני רוכש מן המניין כדיל ברייקר, ייתפס בעיניהם כהזדמנות ששווה לבחון לעומק.
ליבם במזרח
נכון לכתיבת מילים אלה, המחיר הממוצע למ"ר במרכז תל אביב חצה את גבול ה- 60 אלף שקלים למ"ר וכולם מסכימים שעוד היד נטויה. הכרישים שלנו נפרדו מזמן מעבר הירקון המערבי והיום הם תרים אחרי ההזדמנות הבאה במזרח תל אביב. לפני שכולכם קופצים ואומרים יד אליהו, כדאי לקחת בחשבון שהמשקיעים סימנו את יד אליהו לכתובת המועדפת עליהם ב- 2015, כאשר רמת המחירים בשכונה הייתה כ- 1.28 מיליון שקלים לדירה בממוצע והיום, מקץ 6 שנים הם מתחילים לצאת ממנה, לאחר עליה של כ- 100%, למחיר ממוצע של 2.54 מיליון שקלים לדירה.
אז לאן הולכים מכאן? ובכן, בהתחשב בעובדה כי עבר הירקון המערבי רווי ויקר, וכי יד אליהו, ביצרון ונחלת יצחק גם הן מתקרבות למיצוי הפוטנציאל, המשקיעים ממשיכים לנדוד מזרחה תוך שהם עדיין מעניקים לתל אביב עדיפות על שכנותיה: רמת גן וגבעתיים, ומחפשים אחרי שכונות בהן אפשר לשחזר את ההצלחה.
הדבר הבא: קהילה
אוהד דנוס, מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת השמאים היוצא, מנסה לפענח יחד איתנו את השכונה הבאה שנמצאת על הכוונת של המשקיעים. "האוכלוסייה בתל אביב עוברת שינוי ובשנתיים האחרונות אנו עדים למהפך: אם בעבר זוגות שהכירו בעיר עזבו אותה על מנת להקים משפחה, היום הם מבקשים להישאר בה משום שהם מזהים את השירותים העירוניים ואת מערכת החינוך המעולה בעיר, את השחרור מהפקקים בכבישים העירוניים ואת הרכבת הקלה שבאופק, כיתרונות מהותיים מהם לא ניתן ליהנות מחוץ לתל אביב. אותה אוכלוסייה נחשבת לסולידית ויציבה יותר ומעוניינת בפתרונות דיור שיעניקו לה שלווה והזדמנות להשתלב בקהילה ולתרום לצמיחתה, במחיר נמוך משמעותית ממרכז העיר ועם אפשרות ליהנות מריאות ירוקות קרוב לבית. לכן, המשקיעים מחפשים את המקומות בהם הקהילות האלה עשויות לצמוח ומתחילים לאסוף דירות".
מיד אליהו לנווה חן
אם כן, איפה נמצאים כרישי הנדל"ן, נכון לקיץ 2021? אחד המוקדים המעניינים ביותר היא שכונת נווה חן, הנמצאת בגבול הדרום מזרחי של תל אביב, ונושקת לרמת חן ברמת גן. בניגוד ליד אליהו ולכפר שלם, המערביות לה, מדובר בשכונה קטנה יחסית בה מתגוררות משפחות, הנהנות ממערכת חינוך המדורגת גבוה בהרבה מהשכונות הסמוכות לה וכוללת את בית הספר תל חי הנחשב לאחד הטובים והמתקדמים בישראל, מקאנטרי קלאב עירוני ובו בריכה ופעילויות לכל המשפחה, ומקרבה מיידית לפארק הלאומי ברמת גן מחד ולפארק אריאל שרון מאידך.
יתרון מהותי ממנו תהנה נווה חן הוא הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור בשכונה ויוביל לתל אביב במערב ולגבעתיים, רמת גן, פתח תקווה ובקעת אונו במזרח. עם השלמתו, תושבי השכונה יוכלו להשאיר את הרכב בבית ולהגיע לכל נקודה בגוש דן במהירות, בנוחות ובלי לחפש חניה.
"נווה חן מזכירה באופייה את שכונת נחלת יצחק, בשנים האחרונות אנו עדים לגל של משפחות צעירות שמגיע לשכונה בזכות מערכת החינוך, הריאות הירוקות והתשתית הקהילתית. הערכתי היא כי מגמה זו תגבר ואיתה כמובן, עליה במחירי הדירות, הן לקניה והן להשכרה" אומר דנוס.
אזורים כבר כאן
נכון להיום, המחיר הממוצע למ"ר בשכונת נווה חן עומד על כ- 26 אלף שקלים (דירות חדשות ודירות יד שניה), כ- 57% פחות מהמחיר בלב העיר וכ- 25% פחות מהמחיר הממוצע ביד אליהו.
במהלך שלוש השנים האחרונות הושלמו בשכונה כ- 90 עסקאות בממוצע לשנה, נתון המעיד על מספר נמוך יחסית של נכסים למכירה ומוקמים, בה בימים אלה שני פרויקטים בהתחדשות עירונית, שיוסיפו לה כמאה יחידות דיור חדשות.
בימים אלה נערכות החברות אזורים ושלום את נתן להשקת פרויקט חדש בשכונה, שיכלול מגדל בן 13 קומות ובו 58 דירות. הפרויקט הוא היחיד בשכונה שייבנה על קרקע ביזמות קלאסית, והדירות בו יימכרו בשלב הפריסייל במחיר הנמוך מ- 30 אלף שקלים למ"ר.
ההיתר בידינו
למרות ששיווק הפרויקט טרם החל, היתר הבניה לפרויקט של "אזורים" ו"שלום את נתן" כבר ניתן ובימים הקרובים תחל בנייתו.
יוני בראל, מנהל מכירות ארצי באזורים, אומר בהקשר זה: "הפרויקט שלנו מהווה את הסנונית הראשונה לפני הגשם בנווה חן, הנחשבת לסוד ליודעי ח"ן כל הנוגע לנדל"ן במזרח תל אביב. נכון להיום המחיר נמוך בכ- 50% מהמחיר הממוצע בתל אביב אולם עליות המחירים הרוחביות בשוק, יחד עם המחסור במלאים לבניה בתל אביב, הפיתוח המתוכנן וכמובן הרכבת הקלה, יביאו לעליות מחירים משמעותיות באזור, כפי שכבר קרה ביד אליהו. אנו מעריכים כי האוכלוסייה שתגיע לאזור תהיה מורכבת מזוגות צעירים ומשפחות צעירות בעלות מעמד סוציו אקונומי בינוני וגבוה, שחיות ועובדות בתל אביב ומחפשות קהילות בצמיחה ואין ספק כי נווה חן תהווה מבחינתם את הכתובת המועדפת, הן בשל המחיר וכמובן בזכות הפוטנציאל".
