כל מי שמחפש נדל"ן להשקעה מכיר את שלושת העקרונות הברזל בחיפוש נכס, הלא הם: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. אבל ישנו עקרון נוסף, לא פחות חשוב, שהשנים האחרונות מלמדות כי כדאי מאוד להוסיף למשוואה – הטיימינג. כאשר בוחנים לעומק את שוק הנדל"ן על פני זמן, מגלים כי נכסים באותו הלוקיישן בדיוק הציגו ביצועים שונים בתכלית לבעליהם, אבל המרוויחים הגדולים הם אלו שידעו לזהות את הזמן הנכון ביותר להיכנס להשקעה.
טיול אקראי בשדרות רוטשילד והרחובות הסמוכים בתל אביב ממחישים את הנקודה הזו היטב. מדובר בלוקיישן מרכזי, אין על כך ויכוח, ולמרות זאת לפני שני עשורים ואף פחות, כאשר מחירי הנכסים היו ברצפה ונעו סביב 250 אלף דולר לבניין, משקיעים רבים חששו להשקיע באזור. כיום, אותם בניינים שעברו שימור, שוברים כבר את כל השיאים ומחירם מגיע לסכומים דמיוניים של מאות מיליונים, ולמעלה מזה.
שאלת מיליון הדולר היא כמובן – מהו הלוקיישן הנכון להשקעה כעת? אם שואלים את רותם רף, מבעלי Rafco, חברה יזמית המתמחה באיתור נכסים להשבחה בארה"ב, כל המדדים מצביעים על העיר דטרויט שבמדינת מישיגן. רף מכיר היטב את השוק האמריקאי וההימור הקודם שלו על העיר פילדלפיה הוכיח את עצמו בגדול. לדבריו, דטרויט תעקוף את כל התחזיות עם מחירים שנעים בכיוון אחד בלבד – למעלה. "מה שקרה למי שזיהה את הפוטנציאל בתל אביב בזמן אמת, קורה עכשיו בדטרויט", הוא אומר באופן נחרץ.
"אנשים חושבים שבישראל יש עליית מחירים משמעותית – אבל בדטרויט, העלייה היא דו-ספרתית", אומר רף. "אפשר לרכוש היום בדטרויט בתים משופצים ומשודרגים במחיר של 350-400 אלף שקל. הביקוש כאן לדירות אדיר, כך שהדירות נחטפות מיד – ובעלי הבתים נהנים מדמי שכירות של כ-3,500 שקל בחודש, שפירושם הכנסות משכר דירה המשקפות תשואה של עד 12%. בנוסף, הערך של הנכס שלהם ממשיך לעלות בקצב מסחרר".
"התוכנית של טראמפ יצרה מהפך בעיר"
רף מודע היטב לתדמית הבעייתית של דטרויט – העיר שהתדרדרה ונזנחה במשבר הכלכלי של 2008, ומחירי הבתים בה צנחו באופן דרמטי. אבל לדבריו, המצב הזה משתנה בארבע השנים האחרונות, וגם החברות והמעסיקים הגדולים בעולם מבינים זאת.
מה הביא לשינוי הגדול שעובר על דטרויט?
"בעבר, דטרויט היתה הגאווה של תעשיית הרכב האמריקאית, עיר מעמד בינוני מובהקת, עם אנשים שעבדו במפעלי הרכב בעיר וגרו בבית יפה ומרווח – החלום האמריקאי. עם השנים תעשיית הרכב עזבה את העיר, והיא הידרדרה.
"נקודת המפנה היתה ב-2018, כשטראמפ הכריז שהוא מחזיר את התעשייה לאמריקה, וסימן את דטרויט כעיר של תעשיה חכמה ואקדמיה. בזכות הטבות המס שהוא הבטיח, חברות גדולות כמו גוגל אמזון, ורבות אחרות, החליטו להעביר חלק מהפעילות שלהן לדטרויט, לצד אוניברסיטאות שהרחיבו את הקמפוסים שלהן. המהלכים האלה מושכים אל העיר כוח עבודה צעיר וסטודנטים, והביקוש למגורים עולה כל הזמן. העובדה שאין בעיר מס קנייה על נדל"ן, רק מאיצה את המגמה. אני עוקב אחרי דטרויט מאז 2018 ורואה איך כיום זו כבר עיר אחרת. כשאני מסתובב אני רואה סביבי הרבה בנייה חדשה, הרבה לפטופים בבתי הקפה, הרבה יותר חנויות לצריכה יקרה והרבה יותר אנשים בני 20-40".
לשיחה ראשונית עם חברת Rafco - השאירו פרטים >>
"שוק יציב, קל להשכיר וקל למכור"
לדברי רף, לצד כל השינויים הללו דטרויט היא עדיין ברת השגה במונחי נדל"ן, בוודאי עבור המשקיעים הישראלים. "בתקופת השפל היה ניתן לקנות בתים בדטרויט בדולר, כי אנשים רק רצו להיפטר מנכס שצריך לשלם עליו מסי עירייה. ב-2018, אותו בית כבר היה שווה 10,000 דולר, וכיום המחיר שלו בשוק הוא 50-60 אלף דולר", הוא אומר.
"אנחנו נכנסים לתמונה בנקודה הזו, משפצים את הבית, מחליפים לו את כל התשתיות, כולל חשמל, מים, ביוב, כלים סניטריים. משקיעים בו עוד כ-70 אלף דולר, ומביאים אותו למצב שהתחזוקה שלו תהיה זולה לאורך זמן. כלומר, אנחנו מביאים אותו למצב שבו הוא מחודש לחלוטין ושווה כ-120 אלף דולר. המחיר הזה עדיין זול, ואני יודע את זה כי רק הבנייה של בית חדש עולה כ-250 אלף דולר.
החוכמה היא להיכנס בזמן, וראינו את זה באופן מובהק בהשקעות שעשינו בפילדלפיה. כשאתה רואה שיש כבר שלטים שמבקשים מבעלי הכלבים לאסוף את הקקי של הכלבים שלהם – זה סימן שיש מסביבך אנשים שאכפת להם מהשכונה, אבל זה עדיין זמן טוב לקנות נכסים, כי הם עדיין זולים. ככל שהביקוש עולה יש יותר ביקוש לשכירות ומחירי הנכסים עולים. כשיצוצו השלטים על מכון היוגה החדש שנפתח, זה הסימן לכך שהמחירים כבר גבוהים. אנחנו רוצים לקנות בשלב שבו ברור לנו שהשוק יציב, אבל שהמחירים רק בתחילת העלייה – והשלב הזה מתרחש ממש עכשיו".
דטרויט היא עיר גדולה מאוד. איך אתם בוחרים את הנכסים הנכונים?
"יש לנו קווים מנחים ברורים מאוד. אנחנו משקיעים רק בבתי אבן, ולא נכנסים בכלל לרכישה של בתי עץ ובנייה קלה וכו'. אנחנו מתמקדים היכן שהביקוש הגבוה, שזה אומר – קל להשכיר נכסים, וקל למכור אותם. העניין הנוסף הוא שאנחנו מתמקדים בבתים שניתן לקנות ב-20% מתחת למחיר השוק".
תן דוגמא.
"אם יש בית שהערכת השמאי שלו היא 100 אלף דולר, אני אקנה אותו ב-80 אלף. קודם כל, כי אנחנו יודעים לקחת בית אבן מוזנח, לחדש את התשתיות שלו וכך להעלות את הערך שלו וגם להפוך את התחזוקה לזולה יותר. בנוסף, יש לנו כוח קנייה – אנחנו משפצים במקביל עשרות בתים עבור לקוחותינו, וכך מוזילים את הרכישה. את הבית הזה ניתן להשכיר ב-1,300 דולר בערך. אחרי הוצאות – שזה דמי ניהול, ביטוח ומיסי עירייה, המשקיע נשאר עם רווח של כ-1,100 דולר בחודש. זו הכנסה הגבוהה עד פי 4 מהשכרת נכס בישראל במונחי תשואה.
"תשואה שאפשר רק לחלום עליה בישראל".
"יותר קל מלהחזיק נכס בבאר שבע"
עבור ישראלי, אין סיכונים מוגדלים ברכישת נדל"ן מעבר לים?
"קודם כל, מה שיש כאן ואין בישראל – זה ניהול נכסים מקצועי, של חברת ניהול מקומית. המשמעות היא שאתה כבעל נכס, לא צריך לעשות כלום. יש פורטל שאליו אתה יכול להיכנס ולוודא שהכל בסדר עם הדייר, אם עשו עבודות תחזוקה, וכן הלאה.
אני חושב מי שגר ברמת גן וקונה נכס בבאר שבע – כאב הראש שלו גדול הרבה יותר, כי הוא צריך כל היום לרוץ לחפש אנשי מקצוע שיטפלו בנכס, לגבות את הכסף מהשוכרים – הכל עליו".
לדברי רף, הלקוח הממוצע שלו הוא בפשטות אמא שלו. "אמא שלי היתה מנהלת בית ספר שיצאה לפנסיה עם 70%-60% מהשכר החודשי שהרוויחה קודם. היא קנתה אצלנו כמה בתים בהשקעה של מיליון שקל, והיא מכניסה כעת עוד כ-8,000 שקל בחודש.
"לרבים מהלקוחות שלנו יש יותר מבית אחד שרכשו דרכנו. הם אומרים לנו שזו הפנסיה שלהם. הם קונים בית אחד, ואחרי חצי שנה אנחנו כבר עוזרים להם למנף אותו, לקחת משכנתא ולקנות עוד נכסים. כך קורה שישראלים שלא מצליחים או רוצים לקנות דירה אחת בישראל, בגלל המחירים הגבוהים, ההגבלות של הממשלה והמשכנתאות היקרות – מחזיקים כמה נכסים בדטרויט, ויודעים שהעתיד שלהם בטוח כלכלית".
