אם מכרתם בית פרטי בישראל ב-4 השנים האחרונות – כנראה ששילמתם מס שבח מנופח. הסיבה לכך היא קיומן של זכויות בניה שטרם נוצלו שהוערכו ביתר על ידי רשות המיסים. מבדיקה שערכנו עם פורשי רשות המיסים גילינו שניתן לתקן את המעוות באופן רטרואקטיבי גם שנים לאחר ביצוע העסקה ולקבל בחזרה מיסים ששולמו על מכירת הבית!
איך תעשו זאת? באמצעות ליווי של מומחים בתחום, ועדיף כאלה שמכירים היטב ומבפנים את רשות המיסים. מיד נגיע גם לזה, אבל נפתח בהסבר קצר על אופן חישוב המס על מכירת בית פרטי.
איך חושב המס על מכירת בית פרטי עם זכויות בניה שלא מומשו?
כשאתם מוכרים בית פרטי, אתם חותמים על חוזה אחד שכולל סכום שיתקבל עבור העסקה כולה. אולם לצורך חישוב המס, רשות המיסים רואה במכירת בית עם זכויות בנייה שלא נוצלו כאילו נמכרו שני נכסים שונים. הרשות מחלקת את הסכום שמתקבל עבור הנכס לשתי תמורות נפרדות – אחת עבור מכירת דירת המגורים והשנייה עבור מכירת זכויות הבנייה שלא נוצלו. זכויות אלה לא מתבטאות בשטח הבית בפועל, אבל בהחלט מתבטאות במחיר. המשמעות היא שמבחינת רשות המיסים אמנם המוכר מקבל סכום אחד, אבל הוא מבטא שתי תמורות, אף שהן לא הופרדו בחוזה המכירה.
חישוב המס מבוסס על מסלול מיסוי נפרד לכל אחת משתי התמורות. כלומר הסכום שמיוחס למכירת דירת המגורים יזכה להטבות המס המתייחסות למכירת דירת מגורים, ואילו הסכום המיוחס למכירת זכויות הבנייה לא יזכה בהטבות אלו. גובה המס הכולל שיוטל על העסקה יבטא סיכום של המס שעולה מחישוב של שני המסלולים בנפרד. איך נקבע היחס בין שני החלקים? שאלה מצוינת.
מדוע מי שמכר בית פרטי שילם מס גבוה?
במקביל לאינטרס המובן שלכם, מוכרי הנכס, להקטין את נטל המס, כך באופן טבעי האינטרס של רשות המיסים הוא להגדיל את היקפי המס שגובה המדינה. כאמור, החלק היחסי של העסקה המיוחס למכירת דירת מגורים זוכה להטבות מס, בניגוד לחלק שמיוחס לזכויות הבנייה שלא מומשו. לכן רשות המיסים שואפת להגדיל את הנתח של מכירת זכויות הבנייה על חשבון הקטנת הנתח של מכירת דירת המגורים.
בדרך זו סכום גדול יותר מהתמורה שתקבלו מהעסקה יחויב לפי שיעור מס גבוה של 25% המוטל על השבחת הנכס (כלומר מס שבח על זכויות הבנייה), במקום חיוב לפי שעור מס אפקטיבי נמוך יותר שהיה מוטל על אותו סכום אם היה נחשב לחלק מהתמורה ממכירת דירת המגורים.
התוצאה מאופן החישוב הזה היא מס גבוה הרבה יותר שמוטל על מוכר הבית הפרטי.
אז איך בכל זאת מקבלים חזרה את המס ששולם ביתר על מכירת בית פרטי?
בעסקאות על מכירת בית פרטי, הפערים בשיעורי המס שמוטלים על העסקה יכולים להתבטא בסכומים משמעותיים מאוד. עד ארבע שנים לאחר ביצוע העסקה ניתן לנהל דיונים עם רשות המיסים כדי להפחית רטרואקטיבית את נטל המס וכיוצא מכך לקבל החזר מיידי של סכום המס הגבוה ששילמתם בעבר. אולם מבלי להכיר את רשות המיסים היטב, קשה מאוד לעשות זאת ולהשיג תוצאות טובות.
מי שמתמחים בתחום הזה, הם אנשי משרד "פז – מומחי מס פורשי רשות המיסים". זהו משרד של עורכי דין ורואי חשבון שעבדו בעבר ברשות המיסים, ובעלי התמחות ספציפית במיסוי מקרקעין.
"אנחנו מכירים את המערכת מבפנים ויודעים לייצר ללקוחותינו את הפחתת המס המקסימלית האפשרית", אומר פז הלפרין, משותפי המשרד. הלפרין מסביר כי בעסקה של מכירת בית פרטי המאמץ בדיונים מול רשות המיסים מתמקד בשני מישורים עיקריים: "האחד הוא שינוי היחס העקרוני בעסקה, כך שהנתח המיוחס לדירת מגורים מתוך סך כל התמורה יגדל על חשבון החלק שמיוחס למכירת זכויות הבנייה שטרם נוצלו. המישור השני עוסק בסכום הראוי להיחשב כשוויה של דירת המגורים, ובסכום הראוי להיחשב כשוויין של זכויות הבנייה. בנוסף, ישנן הפחתות מס נוספות שניתן להשתמש בהן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה".
ואם העסקה כבר הושלמה והמס שולם, מאוחר מדי?
הלפרין מרגיע שגם אם כבר שולם מס על עסקה, יתכן שלא מאוחר מדי. "ניתן לפנות אלינו גם במקרה של עסקה שהושלמה וחלפו פחות מחמש שנים מאז ביצועה", אומר הלפרין. "במקרה כזה אנחנו נבחן אפשרות לפתוח את השומה ולדאוג להחזרי מס שבח למוכר הנכס".
מעוניינים להתייעץ בנושא מיסוי מכירת בית פרטי?
מלא את פרטיכם או התקשרו ל-0723929105