את תמ"א 38 כולם מכירים, אך בקרוב נתרגל לשמוע יותר ויותר על תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית הקובעת כיצד ייראו השכונות המקיפות את תחנות המטרו. קרקעות משווקות היום ב-199 אלף שקל בלבד. בחברת קליימקס מסבירים מדוע השבחת הקרקע הגדולה של העשור מסתתרת סביב התחנות העתידיות בראשון לציון, כיצד ממשלת ישראל תורמת לעניין – וממה מורכב פוטנציאל רווח שנאמד בכ-500%
"אם נלך כמה עשורים אחורה, לפני שתחנת רכבת השלום ומגדלי עזריאלי נבנו, רוב האנשים לא היו מעלים על דעתם שהקרקע השוממה תהפוך יום אחד לכזה פרויקט אדיר. את התנופה הזו אנחנו נראה גם בראשון לציון. ברגע שתחנות רכבת המטרו יחלו לפעול, כל מי שמחזיק בקרקע בטבעת שמקיפה את התחנות – צפוי להרוויח בענק", כך אומרים בחברת קליימקס המתמחה בהשבחת קרקעות.
"החוכמה היא להסתכל רחוק ולהסיק מסקנות לגבי העתיד. הרי אנחנו כבר יודעים איפה יעבור קו M1, אשר אושר בממשלה, אנחנו כבר יודעים אפילו היכן ימוקמו תחנות הרכבת, ואנחנו גם יודעים כמה קשה מאוד למצוא קרקעות פרטיות באזור המרכז. מכל הסיבות הללו קנינו קרקעות בטבעת שמקיפה את תחנת "הרצוג" ו"יוסף בורג" העתידיות בראשון לציון. הצפי הוא שהקרקעות האלה, שנמכרות היום ב-199 אלף שקל בלבד, יהפכו לשכונות ענק עם מגדלי מגורים, מסחר ותעסוקה. כאשר הדברים יחלו לזוז, אלו יהיו הקרקעות המבוקשות ביותר בארץ".
"תחנת רכבת שווה גורדי שחקים"
את תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 – כולם כבר מכירים. אך כעת, עם התקדמות פרויקט המטרו, נראה כי התוכנית שכולם הולכים לדבר עליה בעשורים הקרובים היא תמ"א 70, התוכנית שקובעת את התכנון סביב תחנות המטרו.
"זו תוכנית שנולדה מצורך לאומי – לפתור את פקקי הענק ואת מצוקת הדיור שכולנו סובלים מהם".
מדוע האינטרס של המדינה מתרכז סביב תחנות המטרו?
"הממשלה מתבססת על מחקרים שנעשו בעולם, לפיהם הצלחה של המטרו נמדדת באופן הבינוי ב-800 המטרים המקיפים את התחנה. כלומר, אם האינטרס של הממשלה הוא שאנשים ישאירו את הרכב שלהם בחנייה, היא צריכה לספק להם דיור, מסחר ותעסוקה במרחק של עד 800 מטר מתחנת המטרו.
"ברגע שהמדינה הבינה את זה היא החלה לקדם את תמ"א 70. הממשלה בעצם באה ואומרת כי בצמידות לתחנות המטרו היא תעצים זכויות בנייה, כדי שכמה שיותר אנשים יתגוררו במרחק הליכה. כלומר, בכל הקרקעות האלו שמקיפות את התחנות לא ייבנו בניינים בני 7-10 קומות. זה אומר באופן הפשוט ביותר – גורדי שחקים".
אז מה זה אומר על העסקה שאתם מציעים למשקיעים?
"אתה קונה היום יחידת קרקע ב-199 אלף שקל. כיום זכות ליחידת דיור עומדת על כ-1.8 מיליון, וזה עוד לפני עליית מחירים. כלומר, מדובר פה בפוטנציאל רווח אסטרונומי של כ-500%".
מעוניינים במצגת מפורטת למשקיעים על השקעה בקרקעות סובבות מטרו בראשל"צ?
השאירו פרטים >>
"רוח גבית ממוסדות התכנון"
בקליימקס מסבירים כי פוטנציאל הרווח אדיר, מכיוון שמדובר בקרקע שיש למדינה אינטרס לקדם עליה בנייה. "כאשר מתחם מקבל רוח גבית ממוסדות התכנון יש לו היתכנות גבוהה בהרבה. לדוגמא, מתחם ה-1,000 בראשון לציון. קרקעות נמכרו שם ב-250 אלף שקלים לפני חמש שש שנים, והיום זכות ליחידה שם שווה 1.8 מיליון שקל. זו תוכנית שהעירייה דחפה".
יש למדינה גם אינטרס כלכלי, מעבר להגדלת היצע הדיור וטיפול בפקקים?
"בהחלט! עלות בניית שלושת קווי המטרו נאמדת ב-150 מיליארדי שקלים, והמדינה באה ואומרת שעלויות המטרו ימומנו מהמיסוי שיהיה על הפשרת הקרקעות באזורים שסובבים תחנות. יש למדינה אינטרס כפול במקרה הזה – אחד זה לפתור את בעיית הדיור, והשני הוא לכסות את עלויות המטרו".
"מהלכים חסרי תקדים"
בקליימקס מסבירים כי מי שצריך הוכחה למוטיבציה של הממשלה לקדם את הבנייה סביב תחנות הרכבת צריך רק לעקוב אחר פעולות הממשלה. "הממשלה עושה כאן מהלכים חסרי תקדים לקידום המתחמים הללו. לא רק שהיא נותנת זכויות מוגדלות, היא מוודאת שהעיריות לא יוכלו "לתקוע" את התוכניות והיא קבעה שמי שיקדם את התוכניות המפורטות בקרקעות סובבות המטרו תהיה הוותמ"ל – הוועדה לתכנון מתחמים מיוחדים. כלומר, המדינה לוקחת את הכוח הזה לידיה ורוצה לתת למתחמים האלה תשומת לב מיוחדת.
"בנוסף, הממשלה הכניסה הערות אזהרה בכל הנכסים שנמצאים בטבעות סובבות מטרו. זה צעד מדהים ברצינות שהוא מביע כלפי יזמים. ההערות האלה מפנות את בעלי הנכסים לסעיפים 78 ו-79 בחוק התכנון והבנייה, ולפיהם בכל הקרקעות הללו המדינה מקדמת תוכניות. כך היא למעשה אומרת ליזמים: 'שימו לב, יש לי חזון לגבי האזורים האלו'. מהסיבה הזו קם קול צעקה מצד יזמים שמקדמים למשל תוכניות תמ"א 38. כי המדינה לא מעוניינת בפרויקטים בבנייה נמוכה, אלא בבינוי מאסיבי סביב התחנות".
"הבוננזה של העשור הקרוב"
לסיכום, הם אומרים : "קליימקס הצליחה להשיג עתודות קרקע במיקומים האטרקטיביים ביותר, כשהיא מתבססת על ניתוח שטח ו"רוכבת" על תוכניות הממשלה. היתרון של הקרקעות הללו הוא שהן קרקעות לא בנויות, וזה יאפשר להוציא עליהן לפעול שכונות ענק ללא הפרעה של דיירים קיימים.
"העסקאות הללו הן עסקאות חלום עם פוטנציאל אדיר. מדובר פה בפוטנציאל של פי 6 על ההשקעה, מה שהופך אותה לבוננזה האמיתית של הקרקעות בעשור הקרוב".
