דיירים רבים המתגוררים בבניינים ישנים נמצאים במצב בלתי אפשרי: מצד אחד הם מבינים שהבניין שלהם לא ישרוד רעידת אדמה, ומצד שני יזמים הפונים אליהם מעוררים בהם חשד ואי אמינות. איך תניעו את התהליך, תגיעו לדירה חדשה – ותשמרו על האינטרסים והבטחון שלכם בדרך? כל הפרטים בכתבה
בעלי דירות המתגוררים בבניינים ישנים, מביטים על הבניינים שקרסו ברעידות האדמה בטורקיה ובסוריה, הקרובות אלינו, ומבינים שפינוי בינוי נחוץ היום יותר מתמיד. אבל מי שמבינים את רמת הדחיפות מתקשים להעביר את השרביט ליזם מסוים, מתוך חשש שהאינטרסים שלהם לא ישמרו.
לא כולם מודעים לכך, אבל ישנה אלטרנטיבה, המאפשרת לקדם את התהליך ועדיין לשמור את הכוח בצד של הדיירים. מדובר במודל פינוי בינוי שנעשה בליווי עורך דין המייצג את הדיירים.
הטעות: לתת ליזם ליזום את התהליך
"מי שגר בבניין ישן מקבל "חיזורים" רבים מצד יזמים המעוניינים לקדם פינוי בינוי, אבל חשוב להבין שהאפשרות הזו היא טובה בעיקר ליזם, ופחות עבור בעלי הדירות", אומר עו"ד דן הלפרט, המלווה מעל ל-450 מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בשנים האחרונות. "לעומת זאת, במודל בו הדיירים יחד עם עו"ד שבחרו מנהלים את הפרויקט – הכוח נשאר בידיים שלהם. הם נשארים בעלי הבית".
מה ההבדל בין פינוי בינוי בהובלת יזם לבין קידום התהליך בהובלת עו"ד הדיירים?
"אם היזם פנה אל הדיירים ברור שיש לו אינטרס כלכלי מובהק. בתרחיש כזה הדיירים מקבלים הצעה אחת וחותמים רק מול גוף אחד. לעומת זאת, כאשר הדיירים בוחרים עורך דין שמייצג אותם, התהליך הוא הפוך – עורך הדין מייצג את הדיירים, הוא רואה לנגד עיניו את האינטרס שלהם בלבד והוא מכין ומנהל עבור הדיירים מכרז יזמים וזה מייצר תחרות אמיתית בין היזמים שגורמת להם לשפר עמדות ומביא לדיירים חד משמעית אם התמורות הכי טובות ואת הערבויות הכי חזקות.
"בתרחיש הזה הדיירים יקבלו את היזם עם ההצעה הטובה ביותר – המפרט הטכני הגבוה ביותר, התנאים הטובים ביותר והכי חשוב – הערבויות המקסימליות. כלומר, בעלי הדירות נמצאים פה במצב של WINWIN – הם גם לא מוציאים מכיסם שקל, גם יודעים שיש מי שדואג להם מבחינה משפטית וגם נהנים מהתחרות מבחינת התנאים המשופרים שהם מקבלים".
הבניין שלכם מתאים לפינוי בינוי?
השאירו פרטים ועו"ד דן הלפרט ייצור עמכם קשר:
"הדיירים מחליטים, אך לא מוציאים שקל מכיסם"
השיטה אותה מתאר עו"ד הלפרט נשמעת כמעט טובה מדי בכדי להיות מציאותית, אבל לדבריו המודל הוכיח את עצמו בשטח במאות פרויקטים ברחבי הארץ בהם הוא מייצג את הדיירים.
איך זה ייתכן שבעלי הדירות לא משלמים על התהליך?
"השיטה עובדת כך" מסביר עו"ד הלפרט. "נציגי הדיירים פונים אלינו ואנחנו בשלב הראשון מגייסים בניין אחד שמעוניין בתהליך, ובודקים שאכן יש מסביבו בניינים ישנים נוספים שיכולים להצטרף. לאחר מכן אנחנו מאגדים את כל הבניינים ומייצרים נציגות משותפת לכל המתחם. ברגע שיש נציגות ניתן להניע את המכרז לבחירת יזם לפרויקט.
כל התהליך הזה כרוך בעבודה רבה – ועדיין הדיירים לא משלמים על כך שום דבר. אנחנו נבחר לטפל במתחמים שיש להם סיכוי גדול להצליח לאחר שבדקנו אותם, ומי שבסופו של דבר ישלם למשרד עורכי הדין יהיה היזם שייבחר במכרז".
"להכות בברזל בעודו חם"
לדברי עו"ד הלפרט, בניינים השוקלים לצאת לתהליך פינוי בינוי צריכים להזדרז מכיוון שישנו כיום חלון הזדמנויות פתוח לקידום התוכניות. "רעידות האדמה האחרונות טרפו את הקלפים בכל מה שקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית – גם בצד של הדיירים, אך גם בצד של הרשויות המקומיות שמעוניינות להקדים תרופה למכה", הוא אומר.
האם לא עדיף לבחור בתמ"א 38 ולהתמקד בפרויקט קטן יותר על פני פינוי בינוי?
"ליווינו ואנחנו עדיין מלווים עשרות פרויקטים של תמ"א 38, אבל כיום ניתן כבר להכריז על תום עידן תמ"א 38. התוכנית הופכת פחות ופחות רלוונטית ברוב הרשויות המקומיות, ולמעשה היא עתידה להסתיים סופית באוקטובר 2023.
"תמ"א 38 נתנה מענה לצרכים מסוימים, אבל היו לה בעיות שונות. למשל, בנושא הרווחיות. פינוי בינוי הוא מודל שמאפשר לרשויות המקומיות לממן פיתוח סביבתי והוא רווחי יותר גם עבור הדיירים אשר נהנים מבניינים חדשים ומתקדמים, משכונה חדשה עם כל הצרכים הקהילתיים, התשתיות הכי יעילות והשטחים הציבוריים המתאימים וכמובן מדירה מפנקת, גדולה יותר, עם מרפסת, מחסן וחניה ששווה הרבה יותר כסף".
"כולם רוצים להרוויח, אבל בסוף הדיירים הכי חשובים"
לסיכום, אומר עו"ד הלפרט: "פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומאתגר הכולל בתוכו היבטים משפטיים, יזמיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים. כדי שפרויקט יצליח צריך שיווצר משולש שהצלעות שלו הן: הדיירים, העירייה והיזם. כל אחד מהצדדים צריך לתרום את החלק שלו על מנת שהפרויקט יצא לפועל. בסופו של דבר הדיירים הם אלה שלרוב מגיעים עם פחות ידע על הזכויות שלהם ולכן הם אלו שצריכים את הסיוע וההכוונה של עו"ד שייגן על הזכויות שלהם וימקסם את מה שמגיע להם.
"מתוך הניסיון הרב שיש לי בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, אני אומר בבטחה שאם הדיירים מגובשים ומלווים על ידי בעלי מקצוע טובים ומקצועיים, הם יצליחו לבחור לעצמם יזם טוב ואמין בעל חוסן כלכלי ואף ישיגו לעצמם את התמורות הטובות ביותר.
"כולם רוצים להרוויח, אבל בשורה התחתונה מי שהכי חשוב בכל העניין הזה הם הדיירים, בשבילם עושים את הפרויקט ולא בשביל אף אחד אחר. לכן, הכוח חייב להישמר בידי הדיירים, הם "בעלי הבית" והם אלה שצריכים לנהל את התהליך".