האם אנו עומדים בפתחה של מהפכה תכנונית בקרקעות המושבים? במשרד השיכון הכריזו לאחרונה כי בכוונתם להתייחס לקרקעות המרחב הכפרי "כחלק מהמשחק של פתרון בעיית הדיור". המשמעות היא קידום אקטיבי של תוספת משמעותית של יחידות דיור בשטחי מועצות אזוריות, מושבים וכפרים. איך תשפיע המגמה החדשה על שוק הקרקעות ביישובי השרון היוקרתיים?
בחודשים האחרונים אנחנו עדים לתחילתו של"שינוי כיוון" מבורך בתפיסה של הממשלה בנוגע לפתרון מצוקת הדיור. כלומר, אם עד היום הממשלה התמקדה בקידום בנייה מאסיבית של יחידות דיור במרחב האורבני בלבד, כעת נשמעים קולות המבקשים להכניס למשחק את השטח המכונה "המרחב הכפרי" של ישראל.
ב-30 במאי, 2023, פורסמו ב"כלכליסט" דבריו של יהודה מורגנשטיין, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, שלא הותירו ספק באשר לשינוי המגמה: "עד היום לא הייתה מקובלת התפיסה שהמרחב הכפרי מהווה פתרון ליחידות דיור. אנחנו באים היום בראייה כוללת, הכפרי לגמרי חלק מהעניין, אנחנו רוצים לראות הסכמי גג גם במגזר הכפרי עם מינימום שיווק של יח"ד בהתאמה דיפרנציאלית למספר שנים. יש פה תפיסה חדשה לפיה אנחנו רואים את המרחב הכפרי חלק מהמשחק של פתרון בעיית הדיור".
המהפכה כבר כאן: קרקעות בשרון מופשרות עם "גב" מהוותמ"ל
משמעות הדברים היא כי המועצות האזוריות, המושבים וכל מה שמוגדר המרחב הכפרי, צפויים בשנים הקרובות לעבור לא פחות ממהפכה תכנונית, עם הקמה של אלפי יחידות דיור חדשות בכל האזורים הכפריים כמו אזור השרון, השפלה וכו'.
למעשה כבר היום אנחנו רואים מספר מקרים, בעיקר באזור השרון, שמראים על שינוי תפיסה – תוכניות של הפשרת קרקעות שבעבר הוצהר ע"י העיריות שלא יקרו לעולם, מקבלות "גב" מהוותמ"ל (ועדה ארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים) ומתקדמות להפשרה מלאה של שכונת מגורים.
כך קרה למשל בכפר סבא בתוכנית "בן יהודה צפון", שעד היום מופיעה באתר העירייה כאזהרה למשקיעים ובאותו אתר עירייה יש חדשות לגבי תוכנית "קריית הצעירים" שזוכה אף לפרסומות נרחבות בערוצי הטלוויזיה והדיגיטל. מה משותף לשני המתחמים? מדובר באותו מתחם בשינוי שם, ובקרקע חקלאית שהציבור הוזהר לא לרכוש ע"י העירייה שהיום היא בעצמה מקדמת.
קידום של 5,000 יח"ד בארבע שנים
בתוכנית החדשה, המדינה תעודד רשויות להאיץ קידום בנייה של מינימום 5,000 יחידות דיור בארבע שנים, בתמורה למענקים שיאפשרו פיתוח תשתיות ציבוריות – מבתי ספר ומערכות ביוב ועד כבישים ומחלפים. ההכרזה על הרחבת הסכמי הגג גם למגזר הכפרי התפרסמה ביוני 2022, כעת אנו צפויים לראות ניוד זכויות של קרקעות חקלאיות השייכות למושבים ומועצות כפריות עוברות לאחריות העירייה , והיא תחויב לפתח אותן ולהקים עליהן שכונות.
איך כל אחד יכול להרוויח מהתוכנית?
התמונה ברורה, כל קידום של הפשרה נעשה, מטבע הדברים ובהיעדר עתודות קרקע, צפוף מקודמו, גם בהרחבות המושבים ובבניה לצד המושבים. אחד המתחמים שיושפעו ישירות משינוי המגמה הוא מתחם "שדות ורבורג" ביישוב היוקרתי, בו מוצעות כיום קרקעות חקלאיות פרטיות. מדובר במתחם ייחודי של חטיבת קרקע צמודת דופן לבנייה של המושב – בסמוך לרחוב האלון. המיקום אטרקטיבי: בלב איזור השרון, סמוך לכפר סבא ושבשכנות לרעננה בתחום המועצה האזורית דרום השרון. בעלי הקרקעות במתחם צפויים להנות מהרוח הגבית מצד הממשלה, אשר מעניקה ביטחון ומהווה עוד חיזוק חיובי בדרך להפשרת הקרקע לבנייה (ולעליית ערך הקרקע).
החברה מציעה עכשיו רבע דונם במתחם, קרקע פרטית בטאבו בהשקעה של החל מ-269,000 שקלים בלבד. ההצעה הזו משקפת מחיר של כ-1,100 שקלים למ"ר באזור השרון, מחיר נדיר במיקום כל כך מבוקש במדינה.