פחות ריבים על כל מטר רבוע – יותר הסכמות על הצורך במיגון; פחות התעקשות על חניות ומחסנים – יותר דגש על ערבויות חזקות; פחות מריחת זמן – יותר נכונות לקבל החלטות; ומעל הכל מילה אחת שחוזרת כל הזמן – ממ"ד, ממ"ד ושוב ממ"ד. עו"ד דן הלפרט, המתמחה בייצוג דיירים במתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38, על האופן בו המלחמה שינתה את פני ההתחדשות העירונית וגם – מה חשוב לדעת בתקופה בה קבלנים קורסים ואיך שומרים על האינטרס של בעלי הדירות
המלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר 2023 תפסה אזרחים רבים בישראל ללא מרחב מוגן בביתם. לפי נתונים של התאחדות בוני הארץ מדובר ב-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות – מעל ל-62%. המשמעות היא כי בבניינים רבים ברחבי הארץ הדיירים נאלצים לרדת למקלט, לצאת לחדר המדרגות או לרוץ אל עבר המקלט השכונתי – מצב המסכן את שלומם ומסב לחץ ואי שקט נפשי.
דיירים ברובם המוחץ של בניינים אלו יכלו לקדם תוכניות להתחדשות עירונית (כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי) ולגור היום בבניין חדש עם לובי מפואר, בדירה חדשה עם מרפסת וממ"ד. אבל חלק ניכר מהפרויקטים נתקעו עוד בשלב ההסכמות בין הדיירים. כעת, על רקע איום הטילים, נראה שישנו היפוך מגמה – האדישות התחלפה בדחיפות והגישה הרווחת של 'מה יוצא לי מזה?' התחלפה ב'מה צריך לעשות כדי להשיג את זה?'.
"אנחנו מזהים התעוררות יוצאת דופן מצד דיירים"
"כמשרד שמייצג מאות בניינים אנחנו מזהים התעוררות יוצאת דופן מצד דיירים. אנשים שגרים בבניין ישן רוצים ממ"ד. זה התמריץ הגדול, והם מוכנים לעשות הרבה יותר עבורו ממה שהיו מוכנים לעשות בעבר", אומר עו"ד דן הלפרט, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית וייצג מאות מתחמי תמ"א 38 ופינוי בינוי.
"יש כל מיני פתרונות אד-הוק כמו מיגוניות או ממ"דים ש'מתלבשים' על בניינים. מי שבחנו את זה לעומק מבין שזה יקר מידי ובחלק מהמקרים גם לא ישים, והם חוזרים ל"דרך המלך" – קידום תמ"א 38 או פינוי בינוי".
היה צורך בממ"דים גם לפני ה-7 באוקטובר. למה ההתעוררות הזו מגיעה דווקא עכשיו?
"בהחלט לא היו חסרים איומים לפני המלחמה – רעידות אדמה במדינות שכנות, מבצעים בטחוניים שבמהלכם נשלחו טילים לכל חלקי הארץ, ועדיין ה-7 באוקטובר מהווה עליית מדרגה. אנשים חוו איום אמיתי ונאלצו לצאת למדרגות או למקלטים 10 ולפעמים 12 פעמים ביום, אז משהו קרה להם. הם הבינו שכל הדיון הזה על עוד מטר רבוע או עוד חנייה הוא בטל בשישים לעומת מה שחשוב".
אז אנחנו נראה יותר מתחמי פינוי בינוי שיוצאים מהתקיעות בקרוב?
"לפי מה שמרגישים עכשיו בשטח התשובה היא כן. עד המלחמה מתחמי פינוי בינוי היו תקועים עם מריבות בין שכנים ודיירים סחטנים. עכשיו כולם רוצים ממ"ד – ומהר".
"שוק הנדל"ן בקיפאון והחוסן הכלכלי של היזמים נפגע"
לדברי עו"ד הלפרט, דווקא בתקופה זו, בה הנכונות מצד דיירים גבוהה במיוחד, יש לנהוג בזהירות יתרה בכל הנוגע לשמירה על האינטרס של בעלי הדירות.
"לפני מספר חודשים חברת דירוג האשראי BDI פרסמה דו"ח מדאיג, לפיו לפחות 680 יזמים וקבלנים נמצאים על סף קריסה. כלומר, עומדים להיכנס לחדלות פירעון, כינוס נכסים, הקפאת הליכים או פירוק חברה. כל זה קרה לפני המלחמה, כך שהמצב כעת הוא חמור אף יותר.
"קריסה של קבלן זה הדבר האחרון שאתה רוצה שיקרה לך כדייר שחתם על חוזה פינוי בינוי, ובוודאי אם זה קורה כבר אחרי שהבניין נהרס. המטרה שלנו, כמשרד עורכי דין המתמחה בייצוג דיירים, היא לעשות הכל כדי להבטיח את האינטרס של הדיירים".
יש דרך להבטיח שדיירים לא יפלו ביחד עם קבלן שקרס?
"הדרך הטובה ביותר היא לוודא שהדיירים נשארים בעלי הבית מתחילת הדרך ועד קבלת המפתח לדירה החדשה. איך עושים זאת? הם מתאגדים, מוצאים עורך דין שייצג אותם ומוציאים את הבניין למכרז – ורק אז היזם נכנס לתמונה. הפוך מהסיטואציה הרווחת שבה יזם מגיע מבחוץ ומחתים את הדיירים, ובכך למעשה 'נועל' אותם בסיטואציה בה יש להם הרבה פחות בקרה ושליטה על התהליך".
דיירים חוששים בד"כ מפני הוצאה כספית כבדה. מי יממן עבורם את התשלום לעו"ד לפני שהיזם נכנס לתמונה?
"זו הזדמנות טובה להפריך את החשיבה הזו ולהבהיר שאנחנו לא גובים את שכר הטרחה שלנו מבעלי הדירות, אלא מהיזם שייבחר בסוף התהליך. כלומר, בעלי הדירות מקבלים את הייצוג הנאמן ביותר לאינטרסים שלהם ועדיין לא משלמים שקל מכיסם, וזו הדרך היחידה להבטיח לעצמם ראש שקט ולדעת שיש מי שדאג עבורם לבטוחות הכי חזקות ולתמורות הכי גבוהות".
חושבים על פינוי בינוי או תמ"א 38 בבניין שלכם?
לתיאום פגישה - השאירו פרטים >>>
"שיטת מכרז שחושפת את ה"אורות האדומים" של היזמים"
איך השמירה על אינטרס הדיירים עובדת בפועל?
"פיתחנו במשך הזמן שיטת מכרז שכל מטרתה הוא הגנה על האינטרס של בעלי הדירות. אני קורא לשיטה הזו 'השוואה בין הצעות'. יזם שמעוניין להשתתף במכרז ולהתחרות על המתחם נדרש לענות על שאלון ובו 150 שאלות שמקיפות את הפעילות שלו", מספר עו"ד הלפרט.
"יש בשאלון פרק שלם שנוגע לחוסן כלכלי וליציבות הכלכלית של היזמים, כולל דרישה להציג מולנו דו"חות מ-BDI ודאנס 100 (חברות דירוג). השיטה מאפשרת לנו לחשוף את כל ה"אורות האדומים", אם יש, של היזם. אם היתה נגדו תביעה? מה היתה עילת התביעה? האם התביעה הסתיימה ועד כמה ההליך המשפטי משפיע על פרויקטים חדשים? האם היו הסתבכויות אחרות? אנחנו לא מסתפקים בשאלון ובודקים בעצמנו בבנק ישראל, בכונס הנכסים הרשמי ובכל המאגרים המשפטיים.
"חשוב לומר – הבדיקות הללו דורשות ידע והיכרות עם מערכות ומוסדות ממשלתיים. לאדם מן היישוב אין אפשרות לבצע את הבדיקות האלה לפני שהוא חותם מול יזם. דיירים לפעמים אומרים: 'זו חברה גדולה, כותבים עליה בעיתון. מה כבר יכול להסתבך?' אבל המציאות מבהירה שגם חברות גדולות יכולות להסתבך. ובכל מקרה המטרה היא לא ללכת על תחושת בטן אלא על עובדות.
המטרה: להשיג את הדירה האיכותית והגדולה ביותר
אבל עד עכשיו אתה מדבר רק על הביטחון. מה עם התמורה? הרי בסופו של דבר דיירים רוצים לקבל את המקסימום.
"אחרי שהפכנו אבן אבן אנחנו נשארים בד"כ עם 2-3 יזמים שמתחרים על הפרויקט, ואז מגיע השלב בו אנו בוחנים את התמורה שהם מציעים.
"המטרה היא להשיג לדיירים את התשתיות הכי מתקדמות והכי יעילות, המפרטים הכי איכותיים כולל לובי מפואר, מעליות חדישות, חדר אירועים ועוד, שטחים ציבוריים לטובת הכלל וגם דירה גדולה יותר, מפנקת יותר עם מטבח עשיר, ריצוף יוקרתי, מערכת מיזוג מתקדמת ועוד, כמובן מרפסת, מחסן וחניה ששווה הרבה יותר כסף ולפעמים אפילו מכפילה את שווי הדירה".
"כשעובדים נכון מגיעים לדירה חדשה בזמן הקצר ביותר"
לסיכום, אומר עו"ד הלפרט: "כאשר עובדים נכון – קודם מאגדים את בעלי הדירות ורק אח"כ בוחרים יזם, הפרויקט מתקדם באופן המהיר ביותר ובכל שלב בתהליך נשמר האינטרס של הדיירים. עבור מי ששואל את עצמו היום איך אפשר להגיע במהרה לדירה חדשה עם ממ"ד – זו התשובה.
"פינוי בינוי ותמ"א 38 הן תוכניות שלוקח הרבה זמן להוציא לפועל. אני לא יכול לעשות קסם ולקצר את הבירוקרטיה הישראלית, אבל אני כן יכול לומר שכאשר עובדים לפי השיטה הזו מגיעים למטרה – דירה חדשה עם ממ"ד ומרפסת וכל הפינוקים – בזמן הקצר ביותר, עם ביטחון מלא ומקבלים את התמורה המקסימלית".
