יריב פז, בעלי פז גרופ, מסביר מדוע חיפה מושכת משקיעים צעירים להתחיל את דרכם – דווקא היום. "זה לא רק המחירים. זה הטכניון, האוניברסיטה והמכללות, ההייטק, התחבורה הכי נוחה, המסעדות, הים, ולבסוף – העובדה שמתחילת המלחמה לא היו פה אזעקות. אין עוד עיר בישראל עם תנאי פתיחה כאלה"
בשנת 2009 החליט יריב פז, כיום הבעלים של פז גרופ, לקנות דירה בחיפה. מחיר הדירה עמד על 200 אלף שקל. כשהגיע לבנק, אמרו לו "זה מסוכן" – ולא רק שם. "היו אז עשרות כתבות בהן טענו שהמחירים אוטוטו יורדים, ובטוקבקים אנשים כתבו שמי שקונה עכשיו, משוגע", הוא נזכר. "אבל אותם טוקבקיסטים כנראה אוכלים היום את הכובע, כי המחירים המשיכו לעלות – ומי שקנה אז, הרוויח".
לדבריו בכל תקופה יש לאנשים תחושה שעוד רגע המחירים מתרסקים. "תמיד יש תחושה שעכשיו זה זמן לא טוב לקנות – יש מלחמה, יש קורונה, יש תכנית מע"מ 0, יש מחיר למשתכן, יש מלחמה עם לבנון, אלף ואחד תירוצים למה לא עכשיו. אבל כל מי שמחכה, לא קונה בכלל – או קונה בסוף במחיר גבוה הרבה יותר", הוא אומר.
"אז נכון, יכול להיות שמחירי הנדל"ן יירדו בטווח הקצר, אבל הניסיון מלמד שבטווח הבינוני והארוך הם כנראה ימשיכו לעלות – ועדיין יש השקעות טובות גם כיום, בזמן מלחמה ואי ודאות. חיפה למשל, נותרה אטרקטיבית מאוד – אם יודעים איפה לחפש".
"כל דירה שרכשתי סללה את הדרך להשקעה הבאה"
פז (51) החל את דרכו בשוק הנדל"ן ב-2005 – אחרי התנסות קצרה אך רווחית בעולם ההייטק. "היתה לי חברה שעושה צלצולים מצחיקים לסלולר, ועשינו קרוב ל-10 מיליון הורדות בתשלום. מצאתי את עצמי עם הון עצמי קטן והחלטתי להשקיע אותו בנדל"ן.
"מצאתי דירה בקצת פחות מחצי מיליון שקל בפתח תקווה, שגרו בה שלושה שותפים, והחלטתי לקנות. הבנתי שזו הכנסה פסיבית – אני לא עובד, והדירה מכניסה כסף בשבילי, אז הלכתי לבנק וקניתי עוד דירה, הפעם בבאר שבע. הדירה השלישית כבר היתה בבני ברק. מהר מאוד הגעתי למצב של רכישת דירה מדי חודש. המחירים היו נמוכים, הריביות היו זולות, וכל דירה אפשרה לי לקחת משכנתא נוספת על הדירה הבאה.
"משקיעים התחילו לפנות אלי – כדי להבין איך הם יכולים לעשות את זה בעצמם. עשיתי את זה עבור משקיעים בודדים וגדלתי לאט", הוא מספר. כך נוצרה PAZ GROUP (פז גרופ), חברת נדל"ן בינלאומית שמתמחה בישראל וגם בחו"ל, ומלווה כיום כמאה משקיעים מדי שנה – עם מעטפת שירותים מקיפה, מהשלב הראשון בתהליך ועד לרכישת הנכס וגם לאחריה.
"אנשים מגיעים אלינו עם הון עצמי כלשהו, ולפעמים אפילו בלי – אבל אנחנו מצליחים לעשות עבורם את המקסימום. אם צריך הון עצמי – נדאג להלוואה, אם צריך משכנתא – אנחנו בודקים את החלופות. איש המימון בצוות שלנו הוא עובד בנק לשעבר שמכיר את כל המסלולים, כך שאנחנו יודעים לעשות מכרז בין הבנקים ומביאים את המשכנתא הטובה ביותר. זה עניין קריטי. אפילו חיסכון של 100 שקל בחודש במשכנתא שווה 36 אלף שקל על פני 30 שנה.
לתיאום שיחה – השאירו פרטים >>
ואיך מוצאים את הדירה המתאימה? למה לא לפנות פשוט למתווך?
"יש מתווכים מצוינים בשוק – אבל רשימת הדירות של כל אחד מהם היא מוגבלת. אנחנו עובדים עם לפחות 50 מתווכים בעיר, ובנוסף יש לנו גישה לדירות שלא נמצאות אצל מתווכים. מה גם שכאשר הם נעזרים בנו התיווך וייעוץ המשכנתא כלולים במחיר.
"אנחנו לא המצאנו את הגלגל, אבל מכיוון שסגרנו בחיפה מאות עסקאות – יש לנו ידע וניסיון עצומים, וזה שווה למשקיע הרבה כסף. אנחנו מוציאים את המשקיע לסיורים, ובכל אחד מהם מציגים לו 5-6 דירות – עד שנמצא יחד את הטובה ביותר.
"השלב הבא הוא ניהול מו"מ על הדירה, כשאנחנו מייצגים את הרוכש. בהמשך נטפל גם בהשכרה של הנכס, למשל בעזרת שיתופי פעולה שיש לנו מול גופים גדולים כמו משרד הקליטה, משרד הביטחון ועוד שוכרים גדולים ויציבים.
"חשוב להבהיר: המשקיעים שלנו לא עושים כלום. הם רק צריכים להחליט שהם רוצים לקנות את הדירה – ואנחנו עושים הכל עבורם".
"קל מאוד להשכיר דירה בחיפה"
התנאים השתנו מאז שאתה קנית את הדירה הראשונה שלך. היום הרבה יותר קשה להשקיע בדירות מגורים.
"זה נכון, אם פעם היו עובדים שמונה שנים בשביל דירה, היום כבר צריך 18 שנה. אבל עדיין יש הזדמנויות. זו הסיבה שפז גרופ ממוקדת היום בחיפה. הדירה שאני קניתי בחיפה ב-200 אלף שקל ב-2011 שווה היום 900 אלף שקל. אז כנראה שאין דירות ב-200 אלף, אבל אפשר לעשות שם עסקאות נדל"ן כמו במרכז לפני עשור.
"חיפה זו העיר הגדולה היחידה בארץ שבה אפשר לקנות דירה ראשונה עם הון עצמי של 100 אלף שקל ושלושה תלושי שכר – ולדעת שיש ודאות לגבי השכרה ועליית מחירים. במקום לשבת בצד ולנסות לחסוך כסף לדירה בזמן שהמחירים עולים ועולים – פשוט קונים דירה, והדיירים הם אלה שמשלמים את המשכנתא".
אוקיי, אז המחירים עדיין אטרקטיביים – אבל אילו עוד סיבות יש להתמקדות שלכם בחיפה?
חיפה היא מטרופולין, ויש בה הכל: אוניברסיטה, טכניון ומכללות, חופי ים, מרכזי תעסוקה – טכנולוגיה, הייטק וגם בסיסים צבאיים. יש לה סצנת מסעדות ובילויים, וגם תיירות מישראל ומהעולם. כל אלה מביאים לכך שקל מאוד להשכיר דירה בחיפה. כמובן שצריך לדעת איפה לקנות, אבל יש פה שוק שכירות ערני מאוד, בסך הכל שעה נסיעה בתל אביב, עם תחבורה מצוינת שכוללת רכבת, ואת האנדרגראונד הראשון בישראל – הכרמלית".
מה אתה צופה למחירים בחיפה בשנים הקרובות?
"מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. לא הגיוני שהדירות בחיפה עולות פחות ממיליון שקל בעוד שבתל אביב המחירים כבר מגיעים ל-4 מיליון שקל ויותר".
למידע נוסף - השאירו פרטים:
"בת 24, בלי הון עצמי, עם דירה שמחירה זינק ב-250,000 שקל"
פז מספר כי רבים מהמשקיעים של הקבוצה כיום, בדגש על חיפה, הם צעירים – שלמדו לעומק את תחום הנדל"ן, ולא חוששים לקחת משכנתא לשנים ארוכות. ביניהם, למשל זוג צעיר שהגיע לחיפה לפני שנתיים לראות דירות. ההורים שלהם הסתייגו מהרעיון – אבל כיום כבר יש להם שתי דירות מושכרות. הם עצמם אגב, מתגוררים במשאית ומתכננים לרכוש את הדירה הבאה, בזמן שהדירות מניבות להם רווחים.
משקיעה אחרת היא שחר, בת 24 בלבד ובלי הון עצמי – שהחליטה לקפוץ למים בליווי פז גרופ, לאחר שהכירה את פז כמרצה בקורס נדל"ן דיגיטלי. לפני כשנה וחצי רכשה שחר דירה בכ-600 אלף שקל. כיום, היא כבר שווה יותר מ-850 אלף שקל, עליית ערך מדהימה. ההון העצמי שלה כמעט לא היה קיים. "לקחתי הלוואה של 150 אלף, ומשכנתא של 450 אלף", היא מתארת. "להורים שלי לא היה נכס משלהם, והרגשתי את הכורח לעשות את זה בעצמי".
אז לסיכום, מה אתה יכול להגיד היום למי שחושש בשנת 2024 לקנות דירה?
"אין הוכחה טובה יותר מאלפי המשקיעים שליוויתי במשך השנים. ובגלל שהם רואים כי טוב, כל מי שקנה דירה ויכול – קונה עוד אחת. ומי שלא, אני בונה להם אקזיט – מוכרים את הדירה וקונים שוב. אז אני יכול להגיד שאני מבין את החשש, אבל אני מאמין שהסכנה היא הפוכה – להישאר בלי נכס בזמן שהמחירים מטפסים עוד ועוד. שנת 2024 היא שנה מצויינת לקנות בה דירה להשקעה, אם יודעים איפה לקנות".
לתיאום שיחה - השאירו פרטים >>
- ״המידע באתר אינו מהווה תחליף לשירותים פיננסיים מקצועיים״