בואו נתחיל הפעם מהסוף ועם העובדות היבשות: התשואה מהשקעות נדל"ן בארה"ב, בחו"ל גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. תוסיפו לכך את העובדה שהמחיר לדירה להשקעה בארה"ב נמוך פי 3 מדירה בישראל ותשאלו את עצמכם – אז למה, בעצם, אנחנו קונים דירות להשקעה בחיפה?!
התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חששות מהלא מוכר, הקרוב או בר השליטה. מרבית הישראלים מרגישים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית וכאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות באופן רגשי ולא רציונלי עם תוצאה שהינה באופן דרמטי פחות רווחית. כך, במקום למקסם רווחים תוך סיכון מחושב למדי, הישראלי מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה כשהעיקר הוא שהן שקרובות אליו הביתה. כמו שכבר נאמר – לא רציונלי ולא במקרה.
השקעות נדל"ן בארה"ב, בחו"ל – מדוע הן באמת כדאיות יותר?
- השקעות נדל"ן בחו"ל – פחות (כסף) זה הרבה (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-5% , כשהתקרה של 5% הינה נדירה ביותר. שוק השכירות האמריקני, לעומת זאת, מניב תשואות פנומנליות של עד 9% נטו (!!), לאחר שקלול הוצאות של ניהול הנכס תחזוקה וכד'. זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים עד פי שלושה ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל"ן בישראל.
- פיזור השקעות. המשקיע הישראלי הטיפוסי ממשיך לנהוג בניגוד לכללי האצבע הבסיסיים של שוקי השקעות כאשר הוא ממשיך להתעלם מכך שמחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בשיא חסר פרופורציות ויותר מכך- מעורר דאגה. אין שום רציונל כלכלי (להיפך- הדבר אף מסוכן) להחזיק 3 דירות בישראל בשווי כה גבוה בעוד ההמלצה הכלכלית היא ברורה – לנצל את הגאות, לממש את הנכס ולפזר את השקעה בנדל"ן גם מחוץ לגבולות הארץ, גם ברמת התשואה וגם ברמת פיזור הסיכונים.
- הכנסה נוספת במינימום השקעה ומאמץ. מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את ההכנסה הקבועה שלו? השקעות נדל"ן בחו"ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. באמצעות השקעות נדל"ן בארה"ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל"ן הנמוכים ולקנות דירות ב-100 אלף דולר, להנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעליה בערך הנכס לאורך השנים.
השקעות נדל"ן בחו"ל – בארה"ב בפרט - למה כן?
אחד מאלו שהבינו את האבסורד של השקעה בישראל במחירי השיא לעומת הזדמנויות הפז בחו"ל הוא דורון. דורון, בן 57 ממרכז הארץ, רכש שלושה בתים באזור דטרויט במדינת מישיגן, ארה"ב, דרך חברת השקעות ישראלית המתמחה בשוק של השקעות נדל"ן בארה"ב. "היתה לי דירה בירושלים שהייתי משכיר", הוא מספר, "אבל התשואה שהייתי מקבל עבורה נעה סביב 3% בשנה, ולכן החלטתי לחפש מקור אחר שבו אקבל תשואה גבוהה יותר עבור הכסף שלי."
דורון מספר כי ככל שהתעמק בנושא, הבין את היקף ההשקעות הישראליות בנדל"ן בחו"ל, את פוטנציאל הרווחיות הגבוה הטמון בהם. " לא נרתעתי מלהשקיע בנדל"ן בחו"ל. התשואות על הכסף פשוט משמעותית יותר גבוהות והיה ברור שמדובר בהשקעה כדאית".
בתחילת 2012 רכש דורון באמצעות חברת השקעות שלושה בתים צמודי קרקע באזור דטרויט תמורת 170 אלף דולר. באזור קמו ערי לוויין בקרבת מפעלים רבים בתחום הרכב והמים, ובגלל התעסוקה יש כיום דרישה לבתים להשכרה. "הבתים שרכשתי הם שלושה בתים דו קומתיים והשכירות עליהם מניבה לי 18 אלף דולר לשנה, מה שמשקף בשורה התחתונה תשואה של כ-9% נטו אחרי תשלום מסים והוצאות תחזוקה".
רכישה באמצעות חברת השקעות נדל"ן בחו"ל
הדרך הנכונה והמומלצת ביותר לבצע רכישת נדל"ן מעבר לים היא באמצעות חברה מוכרת ואמינה המתמחה באיתור נדל"ן בחו"ל. החברה מאתרת את הנכסים המיועדים לרכישה ובודקת את הפוטנציאל הגלום בהן. לאחר מכן, החברה מבצעת את כל פעולות הבדיקה הנדרשות ברכישת נכס נדל"ני, כולל בדיקת פיזית, תכנונית, רישומית וכד' ודואגת לליווי של עורך דין מקומי הבקיא בהליכים ובחוקים המקומיים.
לאחר הרכישה, מפקחת החברה על אחזקת הנכס וניהולו השוטף מול השוכרים. במקביל, היא מתעדכנת באופן שוטף במצב שוק הנדל"ן של המדינה כשהמטרה היא לשמור על ערך ההשקעה, לזהות מגמות – ולפעול בהתאם להתפתחויות.
השקעה משתלמת בנדל"ן מעבר לים
בינתיים, שנתיים לאחר ההשקעה שלו, מסכם דורון את הצעד ההשקעתי כהצלחה. "קניתי את הנכסים בסכום שהוא נמוך יותר מהמחיר שעולה לבנות את הבתים, ולכן זה היה זמן טוב להשקיע בכזה נכס. נוסף לתשואה, הסיכוי שערך הבתים יעלה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה".
כמו דורון, מאות ישראלים כבר נהנים מהשקעות נדל"ן בארה"ב ובאירופה שבוצעו דרך חברות מוכרות ואמינות. סכומי ההשקעה שנדרשו מהם היו נמוכים מאוד ובתמורה הם מקבלים הכנסה שוטפת גבוהה וקבועה לצד עלייה בערך נכס.
"הרבה חברים שואלים אותי לגבי ההשקעה בנדל"ן בחו"ל", מספר דורון, ואני אומר להם – יש מספיק השקעות לכולם מעבר לים. צריך רק לקבל החלטה וליווי נכון, ככה שאם יש לכם 200,000-500,000 ₪ להשקעה – אתם חייבים לבדוק את ערוץ ההשקעה הזה."
אז איך מתחילים?
עו"ד ניר לורברג הסביר לנו בצורה מאוד פשוטה "רכשתי עבור עצמי מספר בתים בארה"ב כמשקיע ולאחר שראיתי שההשקעה משתלמת החלטתי ללוות את לקוחותיי בעצמי. כדרכי בעסקים – אני מייצר למשקיעים ישראלים הזדמנות אמיתית להשקעה הוגנת ושקופה מעבר לים. חברות רבות שעוסקות בגיוס השקעות דומות מישראלים נוהגות שלא להציג בפני המשקיעים את התמונה המלאה. מי שמשקיע איתי יודע בדיוק מה הוא מקבל ולאילו השקעות נדל"ן בחו"ל הוא נכנס".
