מתחם 8 הממוקם בין הבורג' לאזור תעסוקה ובצמוד לשכונת וילות יוקרתית (כרמי בנימינה) הוא עתודת הקרקע האחרונה אליה תתרחב העיר בנימינה עם אלפי יחידות דיור. ישבנו לשיחה עם ליעד פרידמן ושאול קיבוביץ', בעלי חברת שיאון נדל"ן, כדי להבין כיצד הם בכל זאת מגיעים ליחידות המבוקשות ביותר – ועוד ב-30% מתחת למחיר השוק
תשמעי סיפור", פותח ליעד פרידמן, מבעלי שיאון נדל"ן ואחד מהמשקיעים הגדולים במתחם 8 בבנימינה. "הקרקע הזאת – היה לנו ברור שהיא אטרקטיבית. היא צמודת דופן לשכונה בנויה עם מחירי נדל"ן גבוהים, ליד אזור תעסוקה ובמרחק הליכה מתחנת רכבת. אבל איך מגיעים אליה?"
פרידמן ושותפו, שאול קיבוביץ, הם לא סתם משקיעי נדל"ן. הם ציידים של הזדמנויות ומעין "בלשים פרטיים" הפועלים בשוק הקרקעות. "ב-2021 כשתוכנית המתאר של בנימינה הופקדה על ידי הועדה המחוזית והגדירו את המתחם לבנייה של אלפי יחידות דיור, נפל לנו האסימון. ידענו שאנחנו חייבים להיות שם", ממשיך פרידמן.
אבל הדרך לא הייתה פשוטה. "התחלנו לחקור ולאתר את הבעלים אחד אחד והתמקדנו בגוש 10162 (מה שסומן אח"כ כחלק ממתחם 8.1) בגלל שהוא צמוד דופן לשכונת 'כרמי בנימינה' והיה ברור לנו שברגע שתופשר הקרקע הבנייה תתחיל משם.
"שמענו הרבה 'לא', 'לא', 'לא'. אבל בסוף, הגיע ה'כן' המיוחל," מספר קיבוביץ. "הגענו אל שלוש אחיות – שתיים בארה"ב ואחת בשוויץ. הן ירשו את הקרקע ולא היה להן עניין גדול בה. ברגע שהן החליטו למכור נפתחה לנו הדרך. מפה נפרצה הדרך לשאר המתחם".
המשפחה הפרסית מלוס אנג'לס עשתה את ה'סיפתח'
ההתעקשות של פרידמן וקיבוביץ "לפצח" את המתחם ולהגיע ישירות לבעלים המקוריים הוכיחה את עצמה כאסטרטגיה מנצחת, המאפשרת להם לחסוך עד 30% ממחיר השוק. "זה לא המתחם הראשון שבו הצלחנו ליצור יתרון משמעותי בזכות הגישה הזו," מספר קיבוביץ' בחיוך.
"לדוגמה, במתחם רמז בראשון לציון, ה'סיפתח' שלנו היה משפחה פרסית שגרה בכלל בלוס אנג'לס. הם היו מנותקים לחלוטין משוק הנדל"ן הישראלי," מוסיף פרידמן. "ברגע שהצלחנו לרכוש מהם במחיר שעקף משמעותית את מחיר השוק, זה פתח בפנינו דלת להמשיך ולהתקדם במתחם במחירים הרבה יותר אטרקטיביים".
קיבוביץ ממשיך: "היתרון הזה מאפשר לנו לא רק לרכוש בזול, אלא גם להציע ללקוחות שלנו מחירים תחרותיים באופן משמעותי. כשאנחנו מגיעים לבעלים הבאים במתחם, אנחנו כבר יכולים להצביע על עסקה קודמת במחיר נמוך, מה שמסייע לנו להמשיך ולשמור על רמת מחירים נמוכה יחסית לאורך כל התהליך".
"זו שיטה שדורשת הרבה עבודת רגליים, סבלנות ומחקר מעמיק", מוסיף פרידמן, "אבל התוצאות מדברות בעד עצמן. אנחנו מצליחים להביא ללקוחות שלנו הזדמנויות השקעה שפשוט לא קיימות בשוק הרגיל. במתחם רמז מי שקנה איתנו בשנת 2021 ב-260,000 מחזיק היום בקרקע ששווה 395 אלף שקל נכון לעסקה האחרונה שהתבצעה בשנת 2023. בנוסף בפארק עסקים אילנות מי שרכש בשנת 2020 ב-240,000 שקל היום מחזיק בקרקע ששווה מעל לחצי מיליון שקל!"ואכן, החברה מציעה כיום עסקה בלתי רגילה במונחי בנימינה: יחידות קרקע במתחם של שיאון (מתחם 8.1, הצמוד לאזור התעסוקה ולשכונת כרמי בנימינה), נמכרות בהחל מ-369 אלף שקל, כאשר הצפי לעליית הערך בעת ההפשרה עומד כבר על בין 900 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל – ומשקף עליית ערך של מאות אחוזים.
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
*הקרקע אינה זמינה לבניה
"כשמחיר כל מ"ר בנוי עומד על 27,000 שקל - זה יעד חם למשקיעים"
בנימינה הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש למשקיעי נדל"ן. "יש פה שילוב מנצח," מסביר פרידמן. "תחנת רכבת מהירה, אזור תעשייה מתפתח עם תעשיית הייטק ענפה, וקרבה יחסית לחיפה ולתל אביב". הנתונים מדברים בעד עצמם. כיום מונה בנימינה כ-16,000 תושבים, אך הצפי הוא לגידול משמעותי לכ-40,000 תושבים, מתוכם 14,000 במתחם 8 בלבד.
"המחירים פה הם חגיגה", מוסיף קיבוביץ. "27,000 שקל למ"ר בנוי, שזה מעל הממוצע בהשוואה לפרדס חנה למשל, שם המחיר למ"ר עומד על 24,000 שקל. וכשאתה קונה קרקע במחיר נמוך ממחיר השוק, הפוטנציאל הוא עצום".
מתחם 8 - הזדמנות אחרונה
מתחם 8, הממוקם בלב בנימינה, מוגדר כעתודת הקרקע האחרונה לבנייה למגורים בעיר. "זה מסביר את רמות הביקוש ההיסטריות", אומר פרידמן. "אנחנו מדברים על מיקום מושלם – בין בורג' בנימינה לשכונת כרמי בנימינה, בסמוך לאזור התעשייה ולרכבת".
המתחם מחולק לשניים – 8.1 ו-8.2, כאשר מתחם 8.1 צמוד לאזור הבנוי של העיר. "לפי הצפי, יבנו כאן מאות יחידות דיור בבניינים בני 7 קומות", מסבירים השניים.
"בני 40-60, עם דירה בבעלותם וסבלנות"
לדברי פרידמן וקובוביץ עיקר הרוכשים במתחם הם בני 40-60 המחזיקים לפחות דירה אחת בבעלותם ומעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם או לדאוג לירושה לילדים. "אנחנו לא מוכרים לזוגות צעירים שהרגע התחתנו. קרקע זו השקעה מצויינת אבל היא לא מיועדת למי ששם עליה את השקל האחרון שלו וחי על המינוס. זו השקעה לטווח ארוך שדורשת סבלנות ואורך רוח".
"המשקיעים שלנו הם בד"כ אנשים מיושבים והם מגיעים אלינו הרבה פעמים דרך מתכננים פיננסיים שמחפשים דרך לגוון את תיק ההשקעות מחוץ לטלטלות של שוק ההון והבורסות. כאן זו הייחודיות שלנו. אנחנו מציעים השקעה שמתחילה ב-369 אלף שקל – סכום שהרבה אנשים יכולים לגייס.
ההשקעה הזו ייחודית בכך שהיא בעצם גם שומרת על הקרן ועליית הערך שלה לא תלויה בעליית השוק, רק בתהליך השבחת הקרקע, ואילו עליית מחירי הנכסים באזור מהווה מכפיל רווח . ויחד עם זאת כפועל יוצא ,על פי נתוני רשות המיסים המחירים של הקרקעות במתחם 8 עלו בשנתיים האחרונות ב-100%! במתחם 8.1 אין שאלה של 'האם תהיה השבחה?', ההשבחה היא ודאית – זה רק עניין של זמן".
ומה בנוגע להוצאות שוטפות?
"זה בדיוק העניין," עונה קיבוביץ בחיוך, "אין הוצאות שוטפות. אין תחזוקה, אין שוכרים, אין בלאי. הכסף שלך לא נשחק".
לסיכום, אומר קיבוביץ: "זו הזדמנות נדירה. השקעה שהיא יחסית בטוחה, עם פוטנציאל רווח גבוה, שיכולה לשמש כנכס משפחתי לדורות. זו בדיוק הסיבה שמתכננים פיננסיים ממליצים עליה ללקוחות שלהם". ופרידמן מוסיף: "זו לא סתם עוד השקעה – זו הזדמנות לבנות משהו משמעותי לטווח הארוך. מי שמחפש דרך חכמה להשקיע בעתיד, מתחם 8 בבנימינה הוא בדיוק המקום".
כשיצאנו מהמשרדים של שיאון נדל"ן, הרגשנו שראינו הצצה לעתיד של שוק הנדל"ן. רק הזמן יגיד אם החזון של פרידמן וקיבוביץ יתממש במלואו, אבל דבר אחד ברור – ההתלהבות והביטחון שלהם מדבקים.
