הרווחים שניתן לייצר מ"רכישה על הנייר" בבירת גיאורגיה, טביליסי – מייצרים נהירה גדולה של ישראלים לרכישת דירות חדשות. "החוכמה היא לא לקנות את הדירה הזולה ביותר בעיר, אלא להיכנס בטיימינג המדויק עם היזם הנכון. דירות שנמכרות היום ב-95,000 דולר יהיו שוות 140,000 דולר בשלב מסירת המפתח"
טביליסי, הבירה התוססת של גיאורגיה, הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש למשקיעי נדל"ן מישראל ומהעולם. העיר, המשלבת היסטוריה עשירה עם התפתחות מואצת, מציעה הזדמנויות השקעה נדירות – במיוחד לאור הנהירה של חברות הייטק, סטודנטים ובעלי הכנסות גבוהות, שהגבירו את הביקוש לדירות איכותיות. בטביליסי הם מוצאים עלויות נמוכות יותר, פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד והקלה משמעותית בביורוקרטיה.
אחת מהזדמנויות ההשקעה המבוקשות בטביליסי כיום היא פרויקט היוקרה Hisni של חברת Biographi, חלק מתאגיד ויסול – קבוצת החברות הגדולה בגיאורגיה. מדובר בארבעה מגדלים בני 36 קומות הכוללים מרכז מסחרי, משרדים, מגרשי ספורט ובריכת שחייה, בלב שטח ירוק של 8,000 מ"ר – הצפויים להפוך לסימן ההיכר של טביליסי עם סיום הבנייה.
"מעדיפים פרויקטים בטוחים להשקעה"
"שיווק נדל"ן בחו"ל זו המומחיות שלנו מזה שמונה שנים, כאשר בשלוש השנים האחרונות בחרנו להתמקד בטביליסי גיאורגיה – כי היא מציעה השקעות איכותיות יותר", אומר אלירן טרבלסי מחברת UI נדל"ן, נציגת היזם בישראל המשווקת את פרויקט Hisni היוקרתי למשקיעים ישראלים. "האסטרטגיה שלנו היא לא לחפש דווקא את הפרויקטים הזולים, שהכי קל למכור. ההעדפה היא להתמקד בפרויקטים שייתנו את הביטחון והתשואה האופטימליים עבור המשקיעים שלנו".
מה המחירים בגיאורגיה לדירה בפרויקט יוקרתי כמו היסאני?
"בשלב הפריסייל, דירות הסטודיו נמכרות במחיר של כ-73 אלף דולר, כאשר המשקיעים נדרשים לשלם רק 10% בחתימת החוזה, עוד 10% בעוד שנה, 10% נוספים בעוד שנתיים, ואת יתרת ה-70% רק בעוד שלוש שנים".
השאלה המעניינת יותר היא מה התשואה הצפויה למשקיעים.
"בגדול, אנחנו תמיד אומרים שהתשואות בטביליסי הן סביב 8%. ככל שקונים יותר מוקדם, התשואה כמובן גבוהה יותר. מי שמצליח לרכוש בתחילת הבנייה, יקבל תשואה שתעבור את ה-10%. לגבי עלייה בשווי הנכס, ההפרש בין שווי הדירה בתחילת הבנייה לבין סיום הבנייה הוא יותר מ-30%, לפעמים גם הרבה יותר. הגענו גם לעלייה של 80%, אבל אני מעדיף לתת הערכה פסימית ולא סתם לזרוק מספרים מפוצצים. אחר כך, הלקוחות שמחים להיות מופתעים לטובה.
"בפרויקט הספציפי הזה, דירת 2 חדרים שנמכרת כיום ב-95 אלף דולר, צפויה להגיע למחיר של 140 אלף דולר בסיום הבנייה. שכר הדירה הצפוי הוא כ-1,000 דולר לחודש, עם עליית ערך ותשואה גבוהות. התוצאה – המשקיעים נהנים מעליית ערך מדהימה, בלי ריבית והצמדה, וכל זה בפרוייקט בטוח עם ליווי בנקאי".
מתעניינים בהשקעה בדירה בפרויקט Hisni, טביליסי?
השאירו פרטים
"אחת הערים עם התשואות הגבוהות בעולם"
טרבלסי החל את דרכו בשיווק נדל"ן בישראל – אבל חיפש אלטרנטיבה שתאפשר למשקיעים לרכוש דירה עם הכסף שיש להם בכיס, במקום לשלוח אותם לקחת הלוואות ענק אותן יחזירו במשך עשורים. "רציתי לתת אלטרנטיבה למשקיעים, כזו שגם ילד בן 21 שסיים צבא יוכל להיכנס אליה, לרכוש דירה ובתוך כמה שנים להכפיל את הכסף שהיה לו", הוא מספר.
"כך התגלגלתי לגיאורגיה, בדגש על טביליסי, בה מכרנו עד היום מאות דירות. טביליסי נחשבת אחת משלוש הערים עם התשואה הגבוהה ביותר בעולם כיום. גיאורגיה היא מדינה מתפתחת, עם מחירים נמוכים יחסית והזדמנות לעליית ערך משמעותית. בנוסף, המדינה ידידותית מאוד למשקיעים זרים ומציעה תנאים טובים למשכנתאות גם ללקוחות זרים."
גם אתה בעצמך משקיע בפרויקט?
"אני משקיע אישית ברבים מהפרויקטים שאני משווק – כי אני מאמין בהם. גם בני המשפחה והחברים הקרובים שלי כבר למדו שכדאי להשקיע איתי. אני שמח לספר ש-40% מהלקוחות הולכים איתי כבר דרך ארוכה, וקנו יותר מפרויקט אחד, ואפילו הביאו איתם בני משפחה וחברים".
"לרוב המשקיעים, זה מקור הכנסה נוסף"
חברת Biographi, העומדת מאחורי פרויקט Hisni, היא חלק מקבוצת ויסול – מהחברות המובילות בתחום הפיתוח העירוני בגיאורגיה. החברה עוסקת בתכנון ובניית פרויקטים המשלבים בין תשתיות מודרניות לצרכים קהילתיים, במטרה לתמוך בצמיחה המתמשכת של אזורי המגורים בעיר. החברה מתמקדת בהתחדשות עירונית ובהגדלת ערך המרחב הציבורי, כחלק מתהליך פיתוח רחב היקף.
העיקרון הבסיסי של טרבלסי הוא איתור פרויקטים שעדיין נמצאים בשלבי תכנון – אך יש להם את כל הגורמים הדרושים להצלחה. "כשאנחנו בוחרים פרויקטים על הנייר עם יזמים מובילים, אנחנו מבטיחים שני דברים חשובים: ראשית, הכניסה להשקעה בשלב מוקדם מאפשרת עליית ערך משמעותית עם סיום תקופת הבנייה. שנית, העבודה עם יזמים גדולים ויציבים כדוגמאת ביוגראפי, מבטיחה את איכות הבנייה ואת העמידה בלוחות הזמנים."
מי האנשים שרוכשים איתכם דירות?
"עבור 90% מהמשקיעים, מדובר במקור הכנסה נוסף. חלקם מוכר לפני סיום הבנייה ורבים מהמשקיעים רוכשים יותר מדירה אחת בפרויקט. אנשים שקנו דירות ב-75 אלף דולר לפני שנתיים, מוכרים עכשיו ב-135-140 אלף דולר", אומר טרבלסי. "הם שילמו רק 20%-30% מהמחיר, כי אלה תנאי המימון שאנחנו מציעים, ועכשיו כשהם מוכרים הם נהנים מרווח עצום, עוד לפני שהעבירו את יתרת התשלום. עם זאת רוב הלקוחות משאירים את הדירות להשכרה ונהנים מהכנסה נוספת כאשר אנחנו דואגים להם לכל עניין ניהול הדירות. לכאלה שמתאהבים בדירות ורוצים להשאיר אותן כדי שיוכלו להשתמש בהן – אנחנו מזכירים להם שזה ביזנס.
"אנחנו לא משרד מכירות שתיכנסו אליו ותראו 20 טלפניות והמוני אנשי מכירות. אני אישית נוסע לטביליסי לפחות פעם בחודש, ושולח לכל הרוכשים סרטונים מהמקום ועדכונים", הוא מסביר. "אנחנו מלווים אותם צמוד, ובסוף התהליך אנחנו מטפלים להם בפתיחת חשבון בנק, רישום בטאבו, משכנתא – אפילו שם אנחנו מקבלים תנאים שאף אחד לא יכול לקבל. אנחנו משקיעים הרבה בלקוחות שלנו, וזה משתלם, כי הלקוח חשוב יותר מעסקה כזו או אחרת. כשאתה דואג לו, הוא ידאג לך חזרה".