גרים בדירה ישנה וחולמים לשדרג את איכות החיים? פינוי-בינוי הוא הדרך היחידה שתכניס אתכם לדירה חדשה ומודרנית, בלי לשלם אגורה. עו"ד דן הלפרט, מהמובילים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, מסביר כיצד תקדמו תהליך מהיר של פינוי-בינוי בבניין שלכם – גם אם זה נראה כמו משימה בלתי אפשרית. הבונוס: זה לא יעלה לכם אפילו שקל
רמת גן ידועה כבירת הפינוי-בינוי של ישראל, אבל יש בה לא מעט פרויקטים ש"נתקעים" מסיבות שונות – ולא מתקדמים. במשך שנים רבות, ניסו תושבי מתחם בן שבעה בניינים בעיר לקדם פינוי בינוי, אך נכשלו בשל התנגדות העירייה. בינתיים, הם ראו כיצד דיירים במתחמים אחרים בעיר משתדרגים משמעותית בזכות פרויקטים דומים. "היינו פשוט תקועים", משחזרת אחת הדיירות במתחם. "בכל פעם מישהו אחר הביא יזם אחר, היו מריבות בין השכנים, וקיבלנו הבטחות מוגזמות מיזמים שלא ידענו אם אפשר לסמוך עליהם."
המפנה הגיע כשהדיירים פנו לעו"ד דן הלפרט, מבכירי עורכי הדין בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. "לפעמים זה דייר אחד שתוקע את כל הבניין, לפעמים זה יזם שמתמהמה, ולפעמים פשוט אין מנהיגות מוסכמת לדיירים", אומר עו"ד הלפרט, שמשרדו ליווה יותר מ-600 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, מתוכם כ-150 בתל אביב בלבד. "אנחנו מכירים לעומק את כל האתגרים והמורכבויות, ועם כל המקרים האלה אנחנו יודעים להתמודד."
בפרויקט ברמת גן, עו"ד הלפרט מספר כי היה שילוב של כמה אתגרים: התנגדות העירייה, הצורך לחבר שבעה בניינים שונים, בניין אחד שהתנגד ומורכבות באיזונים בין הדיירים השונים. "הצלחנו להתגבר על הכל – גייסנו רוב מספק בכל הבניינים, כולל בבניין ה'סרבן', השגנו את אישור העירייה, וקידמנו את הפרויקט", הוא נזכר. "אבל מה שהכי חשוב – סוף סוף נכנס גורם שרואה את התמונה המלאה, שמכיר את כל הכללים, ויודע לנהל את העסק, אפילו שמדובר ב-49 דירות שונות. היום, כל הדיירים רואים את האור בקצה המנהרה."
רוצים להתייעץ עם עו"ד דן הלפרט?
השאירו פרטים >>>
"הדיירים מחכים, ומפספסים הזדמנות"
הלפרט, שיחד עם משרדו מלווה פרויקטים בבאר שבע, אשקלון, ערי המרכז והשרון, ירושלים, חדרה, חיפה והצפון, מסביר כי "הטעות הגדולה ביותר היא שדיירים מחכים יותר מדי זמן לפני שהם מכניסים לתמונה עורך דין שפינוי-בינוי זו המומחיות שלו. לרוב זה מתחיל כשיזם כלשהו מגיע לבניין ומתחיל להציע הצעות. הדיירים לא בודקים אלטרנטיבות, לא עורכים מכרז יזמים, ובסופו של דבר מוצאים את עצמם תקועים עם הבטחות שאי אפשר לממש."
יש לא מעט חששות בקרב דיירים מפני פרויקטים כאלה.
"נכון, וזה טבעי לחלוטין. אנשים חוששים מחוסר ודאות, מהצורך לעזוב את הבית לתקופה ארוכה, מוויכוחים עם השכנים. אבל צריך להבין – אנחנו נמצאים בתקופה קריטית. מי שלא מנצל היום את ההזדמנות הזאת, עלול למצוא את עצמו מפסיד פעמיים: גם נשאר בדירה ישנה, וגם מפספס הזדמנות כלכלית משמעותית. תחשבו, למשל, על כל מי שהספיק להוציא דרכון פורטוגלי בזמן. מי שלא עשה זאת, מתחרט מאוד היום. החלון לפינוי בינוי לא יישאר פתוח לנצח. מי שיתמהמה עלול לגלות שהוא החליט מאוחר מדי".
איך בכל זאת מתגברים על החששות?
"הדיירים מקבלים את כל הערבויות והביטחונות. הם מקבלים דמי שכירות מלאים לתקופת הבנייה, כולל דמי תיווך למציאת דירה חלופית. יש להם הובלות בחינם, הן ליציאה והן לחזרה לדירה החדשה. אבל מעבר לזה, התפקיד שלנו הוא להיות המבוגר האחראי בחדר – לנהל את התהליך בשקיפות מלאה, לוודא שכל דייר מבין בדיוק מה קורה, ולפתור כל בעיה שצצה בדרך."
ואיך מצליחים לשכנע דיירים מתנגדים?
"אנחנו לא משכנעים, אנחנו מסבירים. הניסיון מלמד שרוב ההתנגדויות נובעות מחוסר הבנה או מחשש. כשיש גורם מקצועי שיכול להסביר בדיוק מה התהליך, מה הזכויות, ומה הערבויות – רוב ההתנגדויות נעלמות. גם במקרים החריגים שבהם יש דייר שעדיין מסרב, יש לנו את הכלים המשפטיים להתמודד עם זה".
שדרוג איכות החיים – בלי לשלם שקל
אלא שגם כשיש גורם מקצועי המוביל את התהליך – פינוי בינוי הוא פרויקט לא פשוט, אבל התמורה, אומר עו"ד הלפרט, מצדיקה את הטרחה. "הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי, גדולה יותר, עם מפרט עשיר, מטבח חדיש, ריצוף יוקרתי, מיזוג מתקדם. בנוסף יש מרפסת, מחסן וחניה. הבניין עצמו הופך למודרני לחלוטין – לובי מפואר, מעליות חדישות, לפעמים אפילו חדר אירועים משותף. אם ירצו בעתיד למכור את הדירה, היא תהיה שווה הרבה יותר. והכל, וזה החלק המדהים, בלי שהדיירים משלמים שקל מכיסם."
הלפרט מדגיש כי הצעד הראשון להגשמת החלום הזה הוא בדיקת היתכנות. "אנחנו מציעים בדיקה ראשונית ללא עלות, שבוחנת האם הבניין שלכם בכלל מתאים לפרויקט כזה", הוא אומר. "אם כן, אנחנו יכולים להתחיל בתהליך: לגבש את הדיירים, לבצע מכרז יזמים, ולהוביל את הפרויקט בצורה מקצועית ושקופה. העיקר, כאמור, הוא לא לחכות יותר מדי. השוק הזה דינמי, והזדמנויות לא נשארות פתוחות לנצח."
