לפני עשור פלורנטין הייתה מגנט לצעירים מכול ישראל, אלא שעליית המחירים מובילה לנדידתם דרומה. הקסם הישן של פלורנטין חי ובועט היום בשכונת הלוויין בדרום פלורנטין. "דרום פלורנטין נמצאת בראשיתו של תהליך השבחה, המחירים נמצאים בה בעלייה כבר זמן מה, אך ללא ספק מרבית ההשבחה עוד לפנינו", מציין אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan המתמחה בפעילות נדל"ן בדרום תל אביב
אחת השכונות המיוחדות והמוכרות בישראל היא שכונת פלורנטין. צעירים מכול ישראל נשאו עיניהם לשכונה הזו והפכו אותה לשכונה ססגונית וצבעונית, ולאחד הסימנים המזוהים עם תל אביביות ונעורים. אלא שהזמן, הדמוגרפיה וההתפתחות העירונית אינם עוצרים, ושטח שכונת פלורנטין שהיה די בו להכיל את הביקושים לפני עשור, כיום אין בו להכיל את כמויות הצעירים הנעים לתוכה. התוצאה היא תהליך איטי אך יציב של התפשטות גיאוגרפית של פלורנטין לסביבותיה, וליצירתן של שכונות לוויין – בעיקר מדרום לשטחה ההיסטורי של פלורנטין. ההתפתחויות בשטח מעלות את השאלה הבלתי נמנעת – האם נוצרת בדרומה של תל אביב הזדמנות נדל"נית חדשה בשכונות הלוויין של פלורנטין?
שכונת הצעירים של ישראל
ההתחלה הייתה מאוד צנועה. פלורנטין הוקמה בשנות ה-20 של המאה שעברה סמוך לגבולה של תל אביב עם יפו. השתכנו בה בעיקר עולים מיוון, בולגריה, טורקיה ובוכרה לצידם של עולים מפולין וצפון אפריקה. בשנות ה-60 נטשו מרבית תושביה המקוריים את השכונה, ואת מקומם תפסו בעיקר עסקי מסחר ותעשייה זעירה, שתרמו להתבלות המהירה של השכונה וסביבותיה. בתקופות אלו נקבעו גבולותיה של פלורנטין ההיסטורית – בין רחובות העלייה במזרח, אליפלט במערב, דרך יפו מצפון ודרך שלמה (סלמה) מדרום.
ואז אירע הנס הקטן של פלורנטין, כאשר בתחילת שנות ה-90 החלו לנהור לשכונה צעירים מכול הארץ. הם התגוררו בדירות שותפים קטנות וישנות, ברחובותיה ההרוסים של השכונה, לצידם של בתי עסק לממכר רהיטים או בגדים, מרפדיות, נגריות ומוסכים. הקרבה למרכז תל אביב, בצירוף שכר דירה נמוך, היוו גורם מרכזי למשיכתם לפלורנטין. הם השתחררו מהצבא, או חזרו מהטיול למזרח הרחוק, עבדו ולמדו ביום, ובילו בלילות במועדונים שגדשו את הסביבה. עבור צעירים רבים שהגיעו לפלורנטין מהפריפריה השכונה הייתה תחנה חשובה בהתבגרות שלהם, מקום שבו הם התנסו פעם ראשונה בחופש אמיתי ומוחלט. את המציאות הזו שיקפה בצורה די קולעת סדרת הטלוויזיה "פלורנטין", ששודרה בערוץ 2 בין השנים 1997 ל-2001. אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, המתמחה בפעילות נדל"ן בדרום תל אביב – בדגש על ייזום וניהול של עשרות פרוייקטי דיור בסביבה – מציין כי "הסדרה קיבעה את פלורנטין בזיכרון הקולקטיבי הישראלי כשכונה תל אביבית תוססת, מעניינת ומגוונת, היא הגבירה את הביקוש לפלורנטין עוד יותר בקרב צעירים שראו בה מושא להגשמת חלומותיהם."
מכאן הדרך להפיכתה של פלורנטין לפנינת נדל"ן הייתה כבר יחסית קצרה. עיריית תל אביב יצאה במאמץ להתחדשות עירונית, שכלל בעיקר חידוש פני הרחובות וחידוש של התשתיות העירוניות בהשקעת משאבים אדירה. אלמנט נוסף בהתחדשות העירונית של השכונה היה פרטי-יזמי בעיקרו, וכלל שיפוץ מבנים ישנים או הקמתם של בניינים חדשים. אחד הפרויקטים הגדולים בשכונה הוותיקה היה קומפלקס "רביעיית פלורנטין", שכלל ארבעה מגדלי יוקרה בני 9 קומות כול אחד, בעלי שיק וצורה יוצאי דופן, בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו. המיזם, שבתחילתו נתקל בקשיים רבים, הפך לעוגן משמעותי בפיתוח המהיר של פלורנטין, ותרם לעליית המחירים המהירה שהשכונה חווה. כך לדוגמא, לפי נתוני אתר מדלן, דירות 3 חדרים יד שנייה, שבשנת 2005 נמכרו בשכונה ב-514 אלף שקלים בלבד, שוויין זינק ל-2.01 מיליון שקלים בסוף 2016 – זינוק של כמעט 300 אחוזים בתקופה של קצת יותר מעשור, פי 2 משיעור עליות המחירים לדירות דומות הן ביחס לממוצע המחירים הארצי, ואף ביחס למחירים בתל אביב רבתי. ללא ספק מדובר בהשבחת נכסים שכול משקיע היה שמח להתברך בה.
הקסם הישן של פלורנטין חי ובועט
אלא שבמקביל לעליית המחירים, גם הביקוש הגבוה לשכונה וסביבותיה נמשך. עליית המחירים ושדרוג התשתיות הביאו אליה משפחות צעירות חדשות שהחליטו להשתקע בה, לצד הצעירים שהשכונה המשיכה להיות עבורם מוקד עלייה לרגל מכול הארץ. אלא שתהליכי ההתחדשות ועליית המחירים הובילו שבתהליך מקביל צעירים מכול רחבי ישראל החלו לתור את סביבות פלורנטין כדי למצוא דיור במחירים שפויים יותר. כך קורה שפלורנטין החלה מאז תחילת העשור בגלישה איטית אך יציבה מגבולותיה המסורתיים, וביצירתן של שכונות לוויין מסביב לה – בדגש על השכונה המכונה באתר מדלן – דרום פלורנטין, ואשר מוכרת גם בשם גבעת הרצל.
דרום פלורנטין שוכנת בין דרך שלמה (סלמה) מצפון, דרך קיבוץ גלויות מדרום, ושדרות הר ציון ממזרח, כוללת בתוכה בין השאר את רחוב שוקן – המוכר בזכות בתי המשפט ששוכנים בו ומערכת עיתון הארץ, וחלקים של רחוב הרצל המפורסם. השכונה דומה לשכונת פלורנטין באופי המבנים והאוכלוסייה המתגוררת בה, אך בשונה ממנה היא נמצאת בשלבים הראשונים של תהליכי ההתחדשות העירונית שעברו ועוברים על פלורנטין הוותיקה. התחושה למסתובב בדרום פלורנטין היא של אזור תעשיה, ופעילים בה מספר מועדוני לילה. ותיקי פלורנטין מספרים כי אווירת הקסם של השכונה בשנות ה-90 חיה ובועטת היום בדרום פלורנטין, כאשר הצעירים ממלאים את רחובותיה, והיא הופכת פופולארית בקרב אמנים, שחקנים ומוסיקאים.
ההתפתחות הדמוגראפית הזו מושכת את תשומת ליבם של יזמי וחברות הנדל"ן, וניתן לראות מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונה. דוגמא לפרויקט מעניין בדרום פלורנטין משווק על ידי Ewave Nadlan ברחוב הרצל 105. מדובר בקומפלקס מגורים בן 9 קןמות ו-64 דירות בגודל של 2-3 חדרים ומרפסת קטנה צמודה להם. "אנחנו רואים כמה ציבורים המתעניינים ברכישת נכס בסביבה זו", מציין כהנר, "ציבור אחד הם משקיעי נדל"ן המחפשים את הפריים לוקיישן הבא של תל אביב. ציבור שני הם צעירים הרוכשים דירות בסביבה זו לשימושם העצמי במטרה לחקות את ההצלחה הפנומנאלית של פלורנטין. ציבור שלישי הוא רוכשים מבוגרים שרוכשים דירות באזורים בעלי אופי מיוחד בתל אביב שחלומם להגשים חלום ישן ולבלות שם את שנות הפרישה שלהם."
"אנחנו רואים בדרום פלורנטין לא התחדשות עירונית סטנדרטית, אלא בעיקר תב"עות חדשות ומשמעותיות הכוללות מאות יחידות", מוסיף כהנר, "כולל יחידות דיור גדולות יותר מהסטנדרט התל אביבי הרגיל של 50-60 מ"ר, אלא יחידות הנעות יותר לכיוון של 70-80 מ"ר. בכול המקרי מדובר בפרויקטים בעלי אופי וסגנון אדריכלות מודרני ומרגש."
"שכונת פלורנטין הוותיקה עברה תהליך השבחה שכפי שאנו מנתחים את המצב כבר קרוב למיצוי", מסכם כהנר, "לעומת זאת דרום פלורנטין נמצאת בראשיתו של תהליך ההשבחה, המחירים נמצאים בה בעלייה כבר זמן מה, אך ללא ספק מרביתה של ההשבחה נמצאת עוד לפנינו. ככה שאנחנו רואים פוטנציאל רב להשקעה בנכס באיזור."