אחרי זינוק של 40% בחצי עשור ורגע לפני שתיכנס לאמנת 'שנגן', קפריסין הופכת ליעד הלוהט של המשקיעים האמידים. יבגני ונדר, מאנשי הנדל"ן הבולטים שמכיר כל פרוייקט באי השכן, מסביר מדוע בשנים הקרובות המחירים ימשיכו לעלות ואיך עובד המודל שפיתח עם שותפיו (יוצאי 'גילת' ו'קומברס') לסינון עסקאות נדל"ן "אטרקטיביות מדי" בסטנדרט של גופים מוסדיים
יבגני ונדר, מ"אופק צמרות" מסביר מדוע הוא ושותפיו, יוצאי 'קומברס', 'גילת' והתעשייה הבטחונית, פוסלים 95% מהשוק הקפריסאי ולמה הם לא יציעו לכם עסקה בפחות מ-400 אלף יורו
יבגני, אתה חי ונושם את השוק הזה ברמה היומיומית. אנשים רואים את המחירים בקפריסין עולים בעשור האחרון. זה לא הזמן שבו בדרך כלל אומרים "פספסנו את הרכבת"?
"הרכבת רק עכשיו מעבירה הילוך למהירות שיא. קפריסין היא כמו מניית NVIDIA. בכל פעם שמישהו מהצד בטוח שהיא הגיעה לשיא שלה, מגיע דו"ח נתונים חדש ומוכיח שהשיא עוד לפנינו".
אז מה מסמן ש"תור הזהב" של הנדל"ן עוד לפנינו?
"בין 2021 ל-2025 המחירים עלו ב-40%, אבל זה לא קרה בגלל טרנד. זה קורה כי קפריסין עוברת שינוי מבני: היא בדרך לחתימה על אמנת 'שנגן', שתפתח את הגבולות ותתן דחיפה אדירה למסחר עם מדינות אירופה, היא חתמה על הסכמי גז אסטרטגיים, והיא נהנית מצמיחה מהגבוהות ב-OECD. בנוסף, בפאפוס מתוכננת בנייה של מרינה שתקלוט 1,000 כלי שיט, שזה אומר מי שנכנס עכשיו, נכנס רגע לפני שהאי הופך רשמית לריביירה של אירופה.
"וזה לא הכל. יש פה שילוב של גורמים שמצביעים על היצע נמוך של נכסים להשכרה וביקושים אדירים. למשל, לפי משרד התיירות של קפריסין יש מחסור חמור של חדרים לתיירות – בין 8,000 ל-12,000 חדרי מלון חסרים. מצד שני יש זינוק של 135% במספר התיירים. כלומר, התיירים חייבים לפנות לנכסים להשכרה לטווח קצר.
"אנחנו פוסלים 95% מהשוק"
חברת 'אופק צמרות' היא מהוותיקות בשוק הנדל"ן הקפריסאי והיא אף חברה בלשכת המסחר ישראל-קפריסין. החברה גם זכתה בחותם האמינות של דן אנד ברדסטריט D&B Premium.
מייסדי החברה הם אמיר דננברג, בכיר לשעבר בגילת ובקומברס, אלעד הדר, בכיר לשעבר בתעשייה הביטחונית ואליהם חבר יבגני ונדר, משפטן ומומחה בתחום הנדל"ן הבינלאומי. הרקע של מייסדי החברה בטכנולוגיה, דאטה, משפט ונדל"ן מתווים גם מודל עבודה ייחודי לבחינת עסקאות נדל"ן בקפריסין, מודל שאף זכה לסימון מסחרי ייחודי 'תקן א.ו.פ.ק™'.
הצלחת לשכנע אותי שזה הזמן הנכון לקנות בקפריסין, אבל למה צריך תקן מיוחד לסינון נדל"ן? למה לא פשוט לרכוש נכס מתיווך מקומי במחיר הזול ביותר?
"שאלה מצוינת, ואני בטוח שרוב הישראלים מחפשים באינטרנט. אם הם "מגדילים ראש" הם אפילו ירכשו כרטיס טיסה, יפגשו כמה מתווכים, יראו כמה נכסים ויבחרו את הזול מביניהם, ולבסוף ימתינו לעליית מחירים. האם זו תוכנית פעולה מוצלחת? הניסיון שלנו מלמד שדרך פעולה כזו יכולה להצליח, אבל באותה מידה היא יכולה 'לשרוף' את כל ההשקעה. יש עסקאות שנראות נהדר על הנייר, יש הדמיות שנראות מדהים בברושור, אבל כשיורדים לפרטים בשטח מגלים הרבה דברים, החל מקבלנים שבונים לא לפי התקן ועד ליזמים שנמצאים בפשיטת רגל. המחירים עדיין נמוכים, אבל אף אחד לא רוצה לגלות ש-400 אלף יורו ירדו לטימיון".
אז מה זה אומר לקנות נכס בקפריסין תחת תקן א.ו.פ.ק?
"זה אומר שקנית נכס שעבר את כל התהליך. א.ו.פ.ק אלו ראשי תיבות של: אפיון, ולידציה, פרופיל וקבלת החלטה. כל פרויקט שאנחנו מכניסים לפורטפוליו שלנו צריך לעבור את כל המסננות האלה. זה אומר שבתהליך הסינון אנחנו אוספים ומנתחים נתונים של מאות פרויקטים ובוחרים רק את היהלומים המנצנצים ביותר".
איך תהליך הסינון נעשה בפועל?
"אנחנו נמצאים כל הזמן על הקו. אנחנו מתחילים עם איסוף דאטה מכל מקורות המידע הממוחשבים. לאחר מכן אני נפגש אישית עם בעלי החברות, מבקר פיזית באתרי הבנייה ובודק את האיתנות הכלכלית של היזם. פירמת עורכי דין גדולה ששכרנו בודקת את הרישומים המסחריים ואת החוזים שהוא מחתים עליהם לקוחות.
"עד היום בחנו מעל 120 פרויקטים של יותר מ-40 חברות בנייה. כמה עברו את התקן? רק 20 פרויקטים של 6 חברות. אלו בחירות שעשינו ב"פינצטה". אנחנו פוסלים 95% מהשוק".
"אני לא מכיר אף חברה שעובדת ככה בשוק הפרטי. זה תהליך מאוד סיזיפי שיותר מאפיין את הגופים המוסדיים. בעצם אנחנו חברת בוטיק, שמלווה אנשים באופן אישי וצמוד, אבל את בחירת הפרויקטים אנחנו שואפים לעשות בסטנדרט של חברות הביטוח ובתי ההשקעות הגדולים, כאלה שמנהלים מיליארדים של כספי ציבור".
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
מתמקדים בנכסים של 400 אלף יורו ומעלה
למה לפסול כל כך הרבה פרויקטים?
"אתן דוגמא: יזם שאין לו ותק של 20 שנה והוכחות לביצועים בשטח – נפסל מיד. פרויקט שלא עומד בתקני הבנייה החדשים והמחמירים – נפסל. קפריסין אכן עדיין זולה ואפשר לקנות נכסים מיד שנייה בכ 300 אלף יורו. אנחנו לא שם, כי תקני הבנייה שהיו באי עד לפני כמה שנים היו בסטנדרט נמוך שלא מיישר קו עם אירופה. אנחנו מתמקדים רק בפרויקטים חדשים".
סף המחיר שלכם מתחיל ב-400 אלף יורו. זה לא זול גם עבור פרויקטים חדשים.
"אנחנו מתמקדים בנכסים החל מ-400 אלף יורו, כ-100 אלף מעל המחיר הממוצע באי, כי מניסיוננו שם נמצא הביטחון והאיכות האמיתית. מתחת למחיר הזה לרוב מדובר בנכסים בסיכון גבוה יותר או איכות בנייה נמוכה שלא תמשוך את קהל היעד האיכותי שאנחנו מכוונים אליו – המשקיע המתוחכם או אנשי הרילוקיישן האמידים. מי שרוכש איתנו כי הוא מייעד את הנכס להשקעה מחפש גם שוכרים איכותיים וגם נכס אטרקטיבי שקל להשכיר אותו בתשואות יפות. מי שרוכש את הוילה לעצמו כ'פלאן B' בוודאי רוצה נכס איכותי לגור בו".
איך נראה תהליך הבחירה שלכם בפועל?
"בדיוק כמו בגוף מוסדי. אחרי שאני מבצע את כל הבדיקות בשטח, המידע עובר לוועדת ההשקעות שלנו. הכלל אצלנו הוא פשוט: החלטה חייבת להתקבל פה אחד. אם אחד השותפים מרגיש שמשהו בתחום המשפטי או הפיננסי לא מושלם – אנחנו בחוץ. אנחנו עושים עבור המשקיע את כל 'העבודה השחורה' כדי שהוא יוכל להשקיע בראש שקט".
זה נשמע כמו הרבה עבודה.
"בהחלט. העבודה שלנו כיום מאתגרת ודורשת מאיתנו להיות כל הזמן עם יד על הדופק, אבל היא מביאה תוצאות מדהימות בשטח. כשאנחנו רואים פרויקט שעבר את כל המסננות שלנו והופך לבניין יפהפה, כשאנחנו רואים את המחיר של הנכסים עולה בכל שנה ומקבלים 'תודה' מלקוחות חוזרים, אנחנו מלאים בסיפוק. בשביל זה אנחנו קמים בבוקר".
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
בכירים במשק וישראלים שמחפשים רילוקיישן איכותי
מי המשקיעים שמגיעים אליך? מה הם מחפשים?
"מגיעים אלינו בעיקר בכירי המשק ואנשי עסקים עסוקים. הם לא מחפשים מצגת מכירתית, הם מחפשים מישהו שידבר איתם בגובה העיניים וייתן את כל הנתונים בצורה שקופה. לקוח שמגיע אלינו יוצא איתנו למסע בנתונים. אנחנו בוחנים יחד האם הוא מחפש תשואה שוטפת, שנעה בין 6-9%, עליית ערך או נכס לרילוקיישן".
יבגני, מה השורה התחתונה שלך למי שרוצה להיכנס לשוק עכשיו?
"השורה התחתונה היא שכל משקיע המכבד את עצמו חייב לתת את תשומת הלב הראויה לקפריסין שהפכה למרכז פיננסי שוקק ויש בה הזדמנויות נדל"ן.
"כשהמרינה החדשה בפאפוס תיבנה יעגנו בה 1,000 יאכטות של עשירי העולם, המחירים של היום יראו כמו היסטוריה. השאלה היא לא 'האם להשקיע בקפריסין?', כי התשובה לשאלה הזו היא 'כן' וזה חד משמעי. השאלה היא 'איך לבחור את הנכס הנכון בקפריסין?' ועל זה אני חושב שאנחנו נותנים תשובה מלאה.
"אז השורה התחתונה מבחינתי היא לקנות נדל"ן בחוכמה ולא להסס ולחכות. לקנות חכם ולקנות עכשיו – לפני שקפריסין נכנסת לאמנת 'שנגן' ולפני גל עליות המחירים הבא".
