אחרי שני אקזיטים מוצלחים ועשרות עסקאות שמינפו כוח קנייה קבוצתי – דני סלבין ואנדריי גרגו איחדו כוחות והקימו את ERRA קרקעות. עכשיו הם מסבירים איך עובדת הטכנולוגיה בה הם משתמשים לסינון עסקאות, כיצד הם משיגים מחירים הנמוכים ב-30% לפחות ממחיר השוק ומדוע קרקע שהם איתרו ונמכרת לתקופה מוגבלת ב-99,000 שקל היא נכס שכל משקיע חכם צריך בסל
בשוק הקרקעות הישראלי נזרקות לחלל האוויר הרבה הבטחות בקלות רבה מדי. משקיעים רבים נרתעים מהתחום בגלל חוסר שקיפות ולוחות זמנים מעורפלים. אבל כשנכנסים למשרדים של קבוצת ERRA, מבינים מהר מאוד שהם לא כאן כדי למכור פנטזיות.
"באתי מהייטק, שם הכל מדיד וקר", מסביר דני סלבין, יזם טכנולוגי שביצע שני אקזיטים מוצלחים. "כשחיפשתי איפה להשקיע את ההון שלי, גיליתי ששוק הנדל"ן נשען במקומות רבים על סיפורים. החלטנו לקחת את עולם שיווק הקרקעות ולהכניס אותו למעבדה. להפוך אותו למדע מדויק".
השילוב בין סלבין, שמביא איתו 17 שנות ניסיון טכנולוגי, לבין אנדריי גרגו, מומחה נדל"ן עם עשרות שנות ניסיון ביצירת עסקאות הממנפות את כוח הקנייה הקבוצתי, יצר מכונה חדשה וייחודית בתחום הקרקעות. המטרה שלהם פשוטה אך עוצמתית: להתבסס על דאטה בלבד, לאתר עיוותי שוק, לנצל כוח קנייה אדיר ולאפשר למשקיע הקצה ליהנות מתנאים שאין לאף מתחרה.
"המערכת מצליבה את כל הנתונים"
במרכז הפעילות של החברה עומדת מערכת טכנולוגית מתקדמת שמהווה את הבידול המרכזי שלהם בשוק.
איך המערכת הזו משמשת את המשקיע הפרטי?
אנדריי: "אנחנו יודעים שאנשים מפחדים להשקיע בקרקעות כי זה שוק פרוץ. לא תמיד יש נתונים אמינים ולא תמיד ברור מה יבנה על הקרקע הזו בעתיד – אם בכלל. חיפשנו דרך להנגיש את העבודה שאנחנו עושים במשרד כשאנחנו בוחנים עסקה אבל רצינו שזה יהיה פשוט לכל אחד להשתמש בזה".
דני: "בנינו את 'ארה אנליטיקס' (ERRA Analytics), מערכת שמושכת נתוני אמת ישירות מרשות המיסים ומנתחת מעל 100 אלף עסקאות נדל"ן. אנחנו לא מנחשים – אנחנו יודעים לאתר השקעות אטרקטיביות על בסיס עובדות. המערכת מצליבה תוכניות מתאר ממשלתיות עם נתוני אמת מהשטח ומאפשרת לנו לראות את 'המספרים הערומים'. אנחנו פוסלים את רוב העסקאות ורק מה שעובר את המסננות מתקדם הלאה".
"למה לקנות קרקע ב-179 אלף כשאפשר ב-99 אלף?"
ואיפה נכנס היתרון של כוח הקנייה?
"פה אנדריי נכנס לתמונה", מחייך דני. "העוצמה של הקבוצה מאפשרת לנו להיכנס לעסקאות ב-30% מתחת למחיר השוק. אנחנו לא קונים יחידה אחת, אנחנו קונים מסה. המשקיע שלנו מרוויח כבר ביום הקנייה, כי הוא נכנס במחיר שאי אפשר להשיג לבד בשוק החופשי".
מתחם 8 בגדרה: "כשלמדינה יש אינטרס - הקרקע טסה למעלה"
לאחר סריקה של עשרות פרויקטים, המערכת של ERRA סימנה את היעד הבא: מתחם 8 בגדרה, ובמיוחד חלקה 24.
למה דווקא גדרה, ומה הופך את המתחם הזה ל"יהלום" תכנוני?
"זוהי עתודת הקרקע האחרונה למגורים שנשארה בגדרה," מסביר אנדריי גרגו. "אבל ה'גיים-צ'יינג'ר' הוא הסטטוס: המתחם הוכרז רשמית כ'מתחם מועדף לדיור' (ותמ"ל 3011). מסלול הותמ"ל הוא נתיב מהיר של המדינה לעקיפת בירוקרטיה, עם לוחות זמנים קשיחים. כשאתה מוסיף לזה שהיזמים הם עיריית גדרה והחברה הממשלתית 'דירה להשכיר', אתה מקבל רמת וודאות שאין לה מתחרים".
הפרויקט צפוי לכלול רובע מגורים ועסקים מודרני ("גדרה מערב"), עם קרית ספורט, אגם מלאכותי ונגישות אסטרטגית לכביש 40 החדש ולתחנת רכבת עתידית. בעוד מחירי השוק באזור נעים סביב 179,000 שקל, ב-ERRA הצליחו להשיג מחיר כניסה של 99,000 שקל בלבד.
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
השורה התחתונה: מאות לקוחות שכבר עשו את זה
ההצלחה של ERRA היא לא רק תיאורטית. החברה ליוותה מעל 1,000 עסקאות עם תשואה שנתית ממוצעת של 32%. ההוכחה הטובה ביותר לשיטה של ERRA נמצאת בשטח, אצל המשקיעים שכבר מימשו רווחים.
ראובן, אחד הלקוחות הוותיקים, מספר על חוויה ששינתה את הדרך שבה הוא מסתכל על נדל"ן: "שמעתי, אהבתי והשקעתי. בסוף יצרתי 35% תשואה שנתית ומכרתי אחרי שנה וחצי בלבד". עבורו, השקיפות של הנתונים הייתה הגורם המכריע שעזר לו לעבור מכוונה למעשה.
"קניתי ב-300K ומכרתי אחרי שנתיים וחצי ב-550K"
גם סיפורו של דוד, שהגיע בתחילה עם סקפטיות בריאה, מדגים את רמת הרווחיות. דוד רכש קרקע ב-300 אלף שקל ששוויה היום מוערך ב-550 אלף שקל. "בעוד 20 שנה תהיה לי פרישה נוחה בזכות ההשקעות האלו", הוא מעיד. כיום דוד כבר מחזיק ב-2 קרקעות שונות שאותרו דרך הסיסטם של החברה.
משקיעים נוספים, כמו גל ומרינה, מדגישים את תחושת הביטחון: "מדברים איתי בכנות, הכל על השולחן ואני רגועה. הבנתי שקרקע, כשהיא מנוהלת נכון, היא לא עוקץ אלא מכונה פיננסית".
"הלקוחות שלנו הם אנשים שמחפשים אלטרנטיבה סולידית לכסף שנשחק בבנק", מסכם סלבין. "הם רואים בסרטונים את המשקיעים שכבר מימשו רווחים ומבינים שזה לא קסם – זו שיטה. קרקע בטאבו היא המוצר היחיד שלא מתקלקל, וכשקונים אותה בנקודת הזמן הנכונה ובמחיר הנכון, היא הופכת למכונה פיננסית".
מעטפת הביטחון: סטנדרט של גוף פיננסי למשקיע הפרטי
כדי לגשר על פערי החשש המלווים לעיתים השקעות בקרקעות, יצרו סלבין וגרנו ארכיטקטורת ביטחון בסטנדרט המקובל בגופים מוסדיים. פרוטוקול ההשקעה נשען על שלושה אדנים מרכזיים: שמאות מחמירה לפי 'תקן 22' הממשלתי הבוחן את המצב התכנוני בשקיפות מלאה, רישום בעלות פיזית בטאבו על שם המשקיע, המבטיח שמדובר בנכס מוחשי ורשום ולא ב"זכות" מעורפלת וניהול כספים הרמטי באמצעות חשבון נאמנות בבנק מזרחי טפחות.
המערך כולו מלווה בפיקוח משפטי צמוד של משרד עורכי דין מוביל, מה שיוצר מעטפת הגנה המאפשרת למשקיע ליהנות מפוטנציאל הרווח של הנדל"ן, מבלי לוותר על השליטה והביטחון בכספו.
להיכנס בזמן לפני שהמחיר הופך להיסטוריה
לסיום, מה יש לכם לומר למי שמתלבט?
"מי שממתין ל'וודאות מלאה' בדרך כלל משלם עליה ביוקר. בשוק הנדל"ן, ובעיקר במסלולי ותמ"ל כמו בגדרה, הרווח הגדול באמת שמור למי שנכנס בנקודת ה'פוטו-פיניש' – רגע לפני שהתוכניות הופכות למציאות בשטח והמחירים מזנקים למחיר השוק.
אנחנו נמצאים עכשיו בשלב קריטי בהפקדת התוכנית, וזהו חלון הזדמנויות שייסגר בקרוב מאוד. ברגע שהאישור הסופי יתקבל, מחיר הכניסה הנוכחי יהפוך להיסטוריה והרווח יישאר אצל אלו שזיהו את הדאטה בזמן. בזמן שאחרים ימשיכו לחכות ולראות את הכסף שלהם נשחק בבנק, המשקיעים שלנו כבר יהיו עמוק בתוך שלבי המימוש. בגדרה הרכבת כבר יצאה מהתחנה – השאלה היא רק אם אתם עליה או צופים בה מהצד".
