פספסתם את ההשבחה המטורפת של פלורנטין? מומחים מעריכים: גבעת הרצל השכנה הולכת להיות הפלורנטין הבאה, ונמצאת רגע לפני עליית המחירים הגדולה
גם אתם מסתובבים לפעמים בפלורנטין ושואלים את עצמכם "איך לא קניתי כאן איזה בניין חצי הרוס לפני 25 שנה. הייתי יכול להיות מיליונר היום"? ההיסטוריה בסופו של דבר חוזרת על עצמה, ואם אתם בעניין של השקעה, אז בימים אלה נוצרות מסביב לשטחה המקורי של פלורנטין הזדמנויות חדשות ששווה להכיר.
זוכרים את הסדרה "פלורנטין", ששודרה בטלוויזיה לפני 20 שנה? הסדרה מיצבה את השכונה הדרום תל אביבית המיושנת כצעירה, תוססת ונחשקת. פלורנטין, שעד אז נחשבה לחסרת חן ונודעה בעיקר בשלל בתי מלאכה קטנים, מרפדיות, נגריות ובנייני מגורים ישנים, הפכה לאטרקטיבית. לאט לאט התמלאה פלורנטין בצעירים שהגיעו מכל הארץ ומצאו בה אווירה כיפית ושכר דירה זול יחסית לעיר הגדולה. נפתחו בשכונה בתי קפה, מסעדות, חנויות שיקיות ומקומות בילוי. שוק לוינסקי הוותיק זכה גם הוא לרוח חדשה.
כמו המהפך של ברוקלין
בדיוק כמו שברוקלין הפכה מרובע מגורים אפרורי של מהגרים וחרדים לאזור הכי מעודכן ומבוקש בניו יורק, כך הפכה פלורנטין לשכונה הכי טרנדית, מושא חלומותיהם של הצעירים הישראלים.
הקסם המחודש של פלורנטין לווה בפיתוח אינטנסיבי שהביא לעלייה חדה בערך הנדל"ן. משקיעים חדי הבחנה שזיהו את הפוטנציאל בזמן, קנו בפלורנטין נכסים במהלך שנות התשעים ואפילו לאחר מכן, ונהנו מהשבחה אדירה. מבנים ישנים שופצו או נהרסו וחדשים נבנו. הדירות נחטפו כמו לחמניות, והכל בסטייל צעיר ומגניב. במקביל לעליית ערך הדירות, גם מחירי השכירות עלו בהדרגה.
פלורנטין הפכה לפנינת נדל"ן. רק בעשור האחרון זינק ערך הנכסים בשכונה פי ארבעה. כך למשל דירות שלושה חדרים בפלורנטין שנמכרו לפני עשור בכ-500 אלף שקל, נמכרו בשנת 2016 בכ-2 מיליון שקלים. מדובר בעליית ערך של 300% (!)
אבל אחרי שני עשורים, פלורנטין כבר קרובה למיצוי. משכונה דרום תל אביבית זולה היא הפכה ליוקרתית, יקרה ובורגנית. עליית המחירים והבניינים החדשים משכו אוכלוסייה אמידה, ומשהו מהקסם הראשוני שהיה בפלורנטין חלף.
הכיוון: דרום פלורנטין
בעקבות עליית הערך בשכונה ובאופן טבעי, החלה להתרחש תופעה אורבנית מוכרת בעולם: פלורנטין החלה להתרחב מעבר לגבולות המקוריים שלה. הביקושים הגבוהים זלגו אל השכונות הסמוכות, גם הן ישנות ומוזנחות, עם מעט דיירים מקוריים והרבה בתי מלאכה קטנים.
בזמן שפלורנטין התייקרה והתברגנה, השכונות הצמודות שמרו על פשטות, אותנטיות והכי חשוב – מחירי נדל"ן נמוכים יחסית לתל אביב. וכך, בשנים האחרונות עוברות אותן שכונות תהליך הדרגתי דומה לזה שעברה פלורנטין. צעירים שוכרים דירות וחללים למגורים, מקומות בילוי ובתי קפה קטנים נפתחים, אמנים מתמקמים בהן ופותחים גלריות קטנות. הקסם ממלא את הרחובות.
מומחי נדל"ן מזהים שכיוון ההתקדמות הבא של פלורנטין הוא דרומה, אל שכונת גבעת הרצל. המושבה האמריקאית, שכנתה של פלורנטין ממערב, כבר נמצאת בעיצומו של התהליך. וכעת הגיע תורה של גבעת הרצל, שנמצאת בראשית הדרך לקראת המהפך הגדול.
גבעת הרצל, המכונה גם דרום פלורנטין, משתרעת במשולש שבין הרחובות דרך שלמה בצפון, קיבוץ גלויות בדרום ושדרות הר ציון במזרח. השכונה, כוללת בתוכה חלק מרחוב הרצל ואת רחוב שוקן שבו שוכנים בתי המשפט ומערכת עיתון הארץ.
עכשיו הזמן
המראה הנוכחי של גבעת הרצל עדיין מזכיר את פלורנטין של שנות ה-90, אבל אם תסתובבו ברחובות כבר תבחינו ברוח הצעירה שמתחילה לנשב באזור. מכיוון ששוק הנדל"ן בשכונה כבר החל להתעורר ויזמים כבר מזהים את הפוטנציאל הגדול, מומחים בתחום מעריכים שעכשיו הזמן להשקיע בה, לפני עליית המחירים הדרמטית. לדבריהם השכונה נמצאת בתחילת תהליך ההשבחה, ולכן זה בדיוק הזמן לקנות בה נכסים וליהנות מהשבחה משמעותית שתתבטא גם בערך הדירה וגם במחירי השכירות שצפויים לעלות משמעותית.
מיקום השכונה על גבעה צפוי להעלות עוד יותר את ערך המבנים שייבנו בה, בזכות הנוף הפתוח. אחד הפרויקטים הבולטים שייבנו בשכונה הוא הרצל 105, שמותאם מראש לחן ולשיק שצפויים לאפיין את השכונה. הקומפלקס יכלול 56 לופטים מעוצבים ומוקפדים בני 3-2 חדרים עם תקרות גבוהות וחלל משותף שישמש לעבודה ולאירוח, בהתאם לטרנד מתחמי העבודה המשותפים.
אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan שמקימה את הפרויקט, מסביר: "לפי הניתוחים שלנו, תהליך ההשבחה שעברה שכונת פלורנטין הוותיקה כבר קרוב למיצוי. לעומת זאת דרום פלורנטין עדיין נמצאת בראשיתו של תהליך ההשבחה, המחירים בה אמנם נמצאים כבר במגמת עלייה, אבל אין ספק שמרבית ההשבחה עוד לפנינו. לכן אנחנו מאמינים שלשקעה בנכס באזור יש פוטנציאל גדול במיוחד".
