כששומעים את המילה 'ברצלונה' חושבים על בארסה, על הראמבלאס, על מאכלי ים, על סלבדור דאלי או על פיקאסו, אבל יש גם מי ששמע 'ברצלונה' וחשב נדל"ן. נכון שמדובר ביצירתיות מסוג אחר, אבל הסוג הזה מתורגם לרווח של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשנה, ועוזר לישראלים רבים לייצר הכנסה פסיבית משמעותית בהשקעה לא גדולה. נדלן בספרד פתח להשקעה טובה.
כלכלה למתחילים – נדלן בברצלונה, היצע נמוך יוצר ביקוש גבוה
כ-9 מיליון תיירים שמבקרים בה מדי שנה הופכים את ברצלונה לאחת הערים המתוירות ביותר באירופה. עשרות אלפי סטודנטים, אשר מגיעים מדי שנה ללמוד באוניברסיטאות ובמוסדות הלימוד השונים המפוזרים ברחבי העיר, מתווספים זמנית ל- 1.6 מיליון תושבים המתגוררים בה דרך קבע. לעיר הנמל גדושת התרבות, המוזיאונים, ההיסטוריה, הגנים והקולינריה הייחודית יש חסרון אחד גדול – אין לה עתודות קרקע, דבר שהופך את הדירות הקיימות ליקרות ערך.
כלכלה למתקדמים – משולש הערך בנדלן בספרד
נתחיל מהשורה התחתונה: הרווח בגין השקעה בנכסי נדלן בברצלונה מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים כשמשקללים את שלושת אפיקי הרווח מנדל"ן: קנייה מתחת למחיר השוק ורווח יזמי, תשואה שוטפת (שכירות), ותנודות השוק (שעון הנדל"ן). "אפשר להסתפק בהכנסה הפסיבית שמתקבלת מהשכירות, אבל אנחנו מעוניינים למקסם את הרווח מהנכס." מסביר אסף לבנת, מנכ"ל נדלן בספרד, "בשלב הראשון המטרה שלנו היא למצוא נכס לקנייה שהוא מתחת למחיר השוק, ולהבטיח רווחים בגין הפער בין מחיר השוק למחיר הקנייה, ובגין השבחת הנכס – שזה, למעשה, הרווח היזמי. בהמשך יש את הרווחים מתשלום השכירות, וכשמגיע הזמן לממש את הנכס, גוזרים את קופון הרווח המירבי – שמגלם את הפער בין מחיר השוק המקורי למחיר הנכס, עליית ערך הנכסים במהלך השנים והרווח היזמי בגין השבחת הנכס."
הרבה מאוד מלל שאומר למעשה…
"שהרווח האמיתי על השקעה בנכס בברצלונה נע על הטווח שבין 17%-35%, ובמספרים – דירה ב-500,000 ₪, יכולה לייצר רווח של 85,000 ₪ – 175,000 ₪ לפני מס" משיב אסף וממשיך "וזה כשמחליטים על מכירת הנכס שנה אחרי הקנייה! ברור שככל שמחזיקים בנכס זמן רב יותר מרוויחים יותר דמי שכירות, וזמן ארוך יותר לעליית ערך הנכס = רווח גבוה יותר" הוא מסכם.
למה להיכנס דווקא עכשיו לשוק הנדלן הספרדי?
"לרכוש עכשיו דירה בספרד זה כמו לרכוש דירה בישראל לפני 20 שנה. אני מניח שכל אחד מכם היה מוכן לקנות דירה נוספת בת"א אם היה יודע איזו עליית מחירים מטורפת צפויה להיות… ספרד נמצאת כבר אחרי ירידת מחירי הנדל"ן, שהתרחשה בעקבות המשבר העולמי של 2008. ועדיין – המחירים נמצאים בשפל, בזמן שנתוני המאקרו מציגים התאוששות חיובית. היקפי האבטלה בספרד ירדו והכלכלה הספרדית צמחה בכ-3.2% בשנת 2016 (מהמובילות באירופה) והמגמה נמשכת גם בשנת 2017. מי שרוצה לעשות אקזיט מרכישת דירה צריך לקנות בדיוק בנקודת הזמן הנכונה"
איך מאתרים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק כשהביקוש גבוה מההיצע?
"זה באמת החלק המסובך בתהליך" מודה אסף "ולכן דאגנו להקיף את עצמנו במעטפת של אנשי מקצוע מהשורה הראשונה – החל מיועצי נדלן בספרד ומתווכים, דרך מנהלי נכסים, רואי חשבון ועורכי דין, אחרי שנים בתחום והיכרות ארוכת טווח פיתחנו מערכת יחסים מבוססת אמון, שמאפשרת לנו לקבל נכסים ממקור ראשון. נכסים שלא מגיעים להתפרסם באינטרנט בכלל, ונמכרים למעגלים קרובים במהירות. במקביל, אנחנו עובדים גם עם אפליקציה ייעודית שמספקת התראות בזמן אמת ומאתרת נכסים חדשים שפורסמו באמצעי המדיה השונים – אינטרנט, מודעות, עיתון מקומי וכיוב'. כשאנחנו מאתרים נכס מעניין, אנחנו מזדרזים לשריין אותו, אחרי שווידאנו שהוא נמצא באזור נכון (איזור מתפתח, שהביקוש לדירות בו במגמת עלייה).
מה הוא בעצם הסכום ההתחלתי לרכישת נדלן בברצלונה, דירה להשקעה?
"הדירות שאנחנו מציעים לרכישה מתחילות מהון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח. אחרי תהליך איתור הנכס ובדיקה קפדנית בנוגע לאזור שבו הוא ממוקם – במקרה הצורך עובר הנכס שיפוץ מקיף ברמה גבוהה מאוד, מרמת המבנה ועד לרמת הריהוט. קיימות כל מיני אלטרנטיבות לרכישת דירות מעט זולות יותר באירופה, אבל אנחנו מעדיפים שהמשקיעים שלנו יקבלו דירה יפהפייה במרכז ברצלונה- גם אם סף הכניסה למשקיע הוא מעט גבוה יותר. לבסוף מקבלים נכס במצב מדהים במרכז עיר מבוססת כמו ברצלונה."
ואז? מתקשרים למשקיע ואומרים לו "מזל טוב, נולדה לך דירה!"?
"לא בדיוק" אסף צוחק "המשקיע יגיע לראות את הדירה פיזית ורק אחרי שהוא יראה את הנכס וייתן לנו את האוקיי, נמשיך בהליכים. אנחנו יודעים שזה חריג בנוף, ושיש חברות רבות שעובדות אחרת – חוקית אין חובה שהלקוח יראה את הנכס פיזית. אבל מבחינתנו זה תנאי הכרחי לביצוע עסקה" הוא מסביר "אנחנו לא מאמינים בחתול בשק ומהניסיון שלנו זה הדבר הנכון לעשות. הלקוח רואה מה הוא מקבל תמורת הכסף שלו, וגם מבחינתנו זה ראש שקט – אין מצב לאי הבנות או לקצרים בתקשורת" אומר אסף "מדובר בטיסה של פחות מחמש שעות, בתדירות ממש גבוהה – יש כ-17 טיסות מהארץ בשבוע. כמובן שהאפשרות לשלב הנאה ועסקים תמיד קיימת, ובגישת 'אם כבר- אז כבר' מומלץ בחום מבלים יומיים-שלושה בברצלונה. לא חסר מה לראות ולעשות כאן" מסכם אסף.